Kilkaset tysięcy osób, które zaciągnęły kredyt we frankach podczas hipotecznego boomu dziś bez większych kłopotów spłaca raty. Zobowiązanie w szwajcarskiej walucie nie uwiera dopóki nie pojawia się chęć przeprowadzki. Sprzedając mieszkanie, frankowcy muszą liczyć się nie tylko z tym, że otrzymają za nie mniej niż kilka lat temu, ale również z faktem, że ich zadłużenie wobec banku będzie w złotych wyższe niż na początku.
„Uwięzieni we franku”, bo tak się o nich często mówi, miewają kłopoty z realizacją życiowych planów. Jeśli pierwsze mieszkanie okazuje się zbyt małe, a na horyzoncie pojawia się możliwość przeprowadzki do większych czterech kątów, to kredyt w szwajcarskiej walucie staje się kulą u nogi.
Najprostszym rozwiązaniem byłoby w takiej sytuacji sprzedanie mieszkania i spłacenie kredytu, a następnie zaciągnięcie kolejnego zobowiązania na nowe lokum. Niestety, wartość pozostałego do spłaty długu po przeliczeniu na złote będzie dziś najczęściej wyższa niż w momencie zaciągnięcia kredytu. Osoba, która zaciągnęła w 2008 roku kredyt na 30 lat o kwocie 350 000 zł po kursie 2,07 zł, dziś ma do spłaty około 148 000 franków. Jeśli przeliczymy zadłużenie na złote po dzisiejszym kursie, to przekłada się to na dług w wysokości 500 000 zł. Przy sprzedaży mieszkania, nawet zakładając, że jego wartość rynkowa nie spadła, do transakcji trzeba będzie dołożyć 150 000 zł.
A może zmiana zabezpieczenia?
Kredyty we frankach mają wciąż istotną zaletę – wiele z nich zaciągniętych zostało na atrakcyjnych warunkach. Niska marża, której towarzyszą niemal zerowe stopy procentowe w Szwajcarii, powodują, że bieżąca obsługa zadłużenia nie jest zbyt obciążająca. I to mimo znacznego wzrostu kursu franka w ciągu ostatnich lat.
Wielu kredytobiorców nie miałoby nic przeciwko temu, aby móc nadal spłacać kredyt na starych zasadach, lecz przenieść go na inną nieruchomość. W praktyce taką operację jest dość trudno przeprowadzić. Możliwych jest kilka rozwiązań:
-
Nowe mieszkanie kupujemy za gotówkę (np. pożyczając od rodziny), po zakupie przenosimy kredyt, a stare mieszkanie sprzedajemy.
-
Zmieniamy zabezpieczenie kredytu tymczasowo przenosząc go na inną nieruchomość, np. rodziny. Sprzedajemy mieszkanie, a za uzyskane środki i własne oszczędności kupujemy nowe. Ponownie przenosimy kredyt, tym razem na docelową nieruchomość.
Jeśli dysponujemy wystarczającą zdolnością kredytową lub wręcz kupujemy nowe mieszkanie za gotówkę, to możemy również nie pozbywać się poprzedniego lokum, lecz pozostawić je (wraz z kredytem we frankach) i np. wynajmować.
Banki rozpatrują indywidualnie
Jakakolwiek operacja polegająca na zmianie zabezpieczenia kredytu wymaga oczywiście zgody banku. Zapytaliśmy banki o to, czy są skłonne zgodzić się na kredytową przeprowadzkę i na jakich warunkach. Interesowało nas również, czy bank jest gotów przyjąć zabezpieczenie w postaci nieruchomości osoby trzeciej (np. rodziców) oraz czy przy zmianie zdołamy utrzymać poprzednie warunki kredytu.
Większość banków, które odpowiedziały na ankietę deklaruje, że zmiana zabezpieczenia jest możliwa, ale do sprawy podejdą indywidualnie. Taki punkt widzenia mają BZ WBK (także pod marką Kredyt Bank), Alior Bank, PKO BP, Bank Millennium, Citi Handlowy, Nordea Bank, Raiffeisen Bank, Eurobank. Zdecydowanie odmówił mBank i Multibank. W praktyce jednak proces zmiany zabezpieczenia okaże się niemal równie skomplikowany, co staranie o kredyt. Najczęściej wymagana będzie pełna analiza kredytowa (np. Bank BPH, Nordea Bank), a więc nie tylko wycena nowej nieruchomości, ale również sprawdzenie naszej zdolności.
BZ WBK informuje, że warunkiem zgody może być np. podwyższenie marży. BNP Paribas oczekuje, że poziom LTV po zmianie zabezpieczenia nie będzie wyższy niż 80%. Również Bank Millennium spodziewa się, że nowa nieruchomość będzie miała wyższą wartość niż poprzednia.
Nieruchomość nie należy do kredytobiorcy? Będzie trudniej
Grono banków, które gotowe są przyjąć jako jedyne zabezpieczenie nieruchomość osoby trzeciej jest dość wąskie. Na taką operację nie zgadza się Bank BPH, BNP Paribas i mBank. Do sprawy indywidualnie podejdzie Citi Handlowy, a Nordea Bank i Eurobank oczekują, że właściciel nieruchomości będzie jednocześnie poręczycielem kredytu lub współkredytobiorcą. Raiffeisen, Millennium, PKO BP i Alior Bank gotowe są przyjąć zabezpieczenie na mieszkaniu należącym do np. rodziny kredytobiorcy, ale do każdej ze spraw będą podchodzić indywidualnie.
Warto pamiętać, że za każdym razem konieczne będzie podpisanie aneksu do umowy kredytowej, co nie tylko wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale może również oznaczać zmiany w warunkach kredytowania. Spośród zapytanych przez nas banków tylko Eurobank deklaruje, że przy zmianie marża pozostanie bez zmian. Inne informują, że sprawy rozstrzygane są indywidualnie. Bank BPH przykładowo wskazuje, że w aneksie mogą znaleźć się zapisy dostosowujące marżę banku do obecnych warunków rynkowych i zmieniające zasady obliczania oprocentowania.
Przeprowadzka pod znakiem zapytania
Zmiana zabezpieczenia kredytu to poważna operacja – banki w praktyce niechętnie zgadzają się na takie rozwiązanie. Większe szanse na pozytywne załatwienie sprawy mają osoby, które mogą zaproponować jako nowe zabezpieczenie nieruchomość o wartości znacznie przewyższającej obecne zadłużenie (wyrażone w złotych). Jeśli towarzyszy temu dodatkowo lepsza niż kiedyś zdolność kredytowa, a sytuacja prawna nieruchomości nie budzi wątpliwości, to bank zapewne przychyli się do prośby. Nadzieje na utrzymanie poziomu marży wynegocjowanej np. przed pięcioma laty są jednak nikłe, co stawia pod znakiem zapytania opłacalność całej operacji.
Większą elastyczność może dać przewalutowanie kredytu na złote, co wiąże się jednak ze zwiększeniem comiesięcznych obciążeń. Niektóre banki zachęcają do takiego ruchu. BZ WBK prowadzi obecnie akcję pilotażową, w której informuje wybranych klientów posiadających kredyt we frankach o możliwości zamiany długu na złote przy okazji zakupu nowego mieszkania.
// ++e++); // ]]>
m.kisiel at bankier dot pl
Wojciech Boczoń
