Znaczny spadek wartości cen nieruchomości w Polsce spowodował, że coraz częściej słyszymy o sytuacji, kiedy klienci banków muszą się zmierzyć z rygorystycznym żądaniem zmiany zabezpieczenia lub natychmiastowej częściowej spłaty zobowiązania przy kredytach hipotecznych walutowych. Jak sobie w takiej sytuacji poradzić?
Źródło: BananaStock/Thinkstock
Jak szacuje Komisja Nadzoru Finansowego, aż 250 tys. kredytów, zwłaszcza zaciągniętych we frankach szwajcarskich, ma dziś wartość wyższą niż nieruchomości, które zabezpieczają ich spłatę. W związku z tym KNF narzuciły bankom systematyczny monitoring zabezpieczeń kredytów walutowych, można się więc spodziewać, że powyższy problem zacznie dotyczyć znacznie większej grupy klientów.
Zdecydowana większość kredytobiorców nie pamięta zapisów umowy kredytowej, a to właśnie zapisy umów upoważniają bank do wprowadzania zmian w zabezpieczeniach udzielonego kredytu. Banki proponują więc dodatkowe doubezpieczenie nieruchomości, gdy wartość obecnego zabezpieczenia spada poniżej zabezpieczenia wierzytelności, czyli wartości kredytu. Poniżej kilka najważniejszych wskazówek, co możemy zrobić, gdy bank skontaktuje się z nami w tej sprawie.
Czy bank może przysłać rzeczoznawcę w celu dokonania wyceny nieruchomości?
Dokonując monitoringu spłaty, banki kontaktują się z klientami, żeby poinformować o konieczności aktualizacji wyceny nieruchomości przez wskazanego przez bank rzeczoznawcę. Muszą jednak powołać się w tym zakresie na konkretne zapisy umowy lub regulaminu. Trzeba zatem w pierwszej kolejności sprawdzić, czy nasza umowa lub regulamin pozwalają bankowi na zlecenie wyceny nieruchomości. Jeśli nie, możemy nie zgodzić się na przeprowadzenie wyceny. Jeśli bank ma do tego prawo zgodnie z umową, zweryfikujmy, czy kolejne aktualizacje wyceny zainicjowane przez bank, zostaną zwolnione od obciążania nas kosztami. Jeżeli już w tym momencie wiemy, że jednak będziemy musieli zapłacić za wycenę, a jest to dla nas nadmierny wydatek, to należy rozważyć i szybko zaproponować bankowi inną formę zabezpieczenia
Czy bank może nie ujawnić nam wyceny nieruchomości?
Jeśli bank przeprowadził wycenę na nasz koszt, nie może utajnić jej wyników. Jeśli jest to korekta wcześniejszej wyceny, również powinniśmy otrzymać ją do wglądu, ale tylko pod warunkiem, że nowa wycena jest przez bank traktowana jako uzasadnienie żądania od nas jakichś zmian (np. wykupienia dodatkowego ubezpieczenia). Jeśli bank przeprowadził wycenę tylko dla własnego użytku i nie chce wykorzystać jej do zmiany warunków kredytu, może nie ujawniać jej treści.
Co zrobić, gdy rzeczoznawca wycenił nieruchomość znacznie poniżej rzeczywistej wartości?
W przypadku gdy już zapadnie decyzja o dokonaniu wyceny nieruchomości i okaże się, że jej wynik – przedstawiony przez bank do wglądu klientowi – znacznie odbiega od rzeczywistej wartości, którą np. sprawdziliśmy na stronach internetowych biur nieruchomości, to wówczas mamy pełne prawo zakwestionowania dokumentu i przeprowadzenia wyceny nieruchomości we własnym zakresie. W ten sposób uruchamiamy de facto postępowanie dowodowe. Bank powinien nam umożliwić zgromadzenie dowodów na potrzeby wydania decyzji i ocenić obiektywnie zgromadzony materiał w sprawie. Takie akty staranności dokonanie przez klienta nie mogą dziwić banku, zwłaszcza, że w grę wchodzi dodatkowe zobowiązanie finansowe i ryzyko obciążenia naszego budżetu domowego w wyniku dodatkowych opłat. W przypadku braku porozumienia z bankiem, a zwłaszcza niezgodności pomiędzy przedstawionymi wycenami, zawsze pozostaje nam dochodzenie ustaleń w tym zakresie na drodze postępowania sądowego.
Jak zakwestionować żądanie dodatkowego zabezpieczenia?
Jeżeli dopiero po podpisaniu umowy zauważamy niekorzystne dla nas zapisy, powinniśmy w pierwszej kolejności wskazać bankowi niedozwolony charakter postanowienia umowy (zwłaszcza na podstawie art. 385[3] pkt 9 i 10 Kodeksu cywilnego). Brak reakcji ze strony banku daje możliwość wystąpienia do sądu powszechnego z powództwem o uznanie danego wzorca za niewiążący. Wpisanie danego postanowienia do rejestru ma od tej chwili skutek wobec nie tylko przedsiębiorcy będącego stroną, ale i osób trzecich, tzn. innych przedsiębiorców, którzy stosują podobne postanowienia w umowach zawieranych z konsumentami. Liczba postanowień wpisanych do rejestru oscyluje już w granicach 3000 i ciągnie rośnie.
Jak negocjować z bankiem dodatkowe zabezpieczenie?
Żeby nie doprowadzić do wypowiedzenia umów kredytowych i egzekucji zobowiązań, należy zatem od razu zacząć współpracować z bankiem w celu poszukiwania dodatkowych zabezpieczeń, zwłaszcza jeżeli zapisy umowy nas do tego obligują. W tym celu możemy bankowi zaproponować np. zabezpieczenie w formie poręczenia członka rodziny lub krewnych. Dzięki temu będziemy wiedzieli, czy i dlaczego kredytodawca nie akceptuje zaoferowanego zabezpieczenia. Skoro w umowach mowa często o uzgodnieniu formy dodatkowego zabezpieczenia, to zakłada ono porozumienie obu stron, a nie swobodne uznanie silniejszego ekonomicznie kontrahenta. Argument ten może być cenny w przypadku ewentualnego wypowiedzenia umowy kredytu i konieczności podjęcia obrony w tzw. postępowaniu przeciwegzekucyjnym.
Damian Soliński, aplikant radcowski z kancelarii Robaszewska & Płoszka
