Deweloperzy wprowadzają na rynek ostatnie mieszkania, których budowę rozpoczynali w pierwszej połowie 2011 roku. Jednocześnie znacznie ograniczają liczbę nowych inwestycji.
Z początkiem nowego roku z rynku budownictwa mieszkaniowego napłynęły fatalne dane. Uzasadnione będzie nawet użycia słowa zapaść, szczególnie w odniesieniu do liczby rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę. W ostatnich 12 miesiącach w sumie rozpoczęto budowę 139,2 tys. domów i mieszkań (najmniej w ostatnich pięciu latach), a to oznacza roczną dynamikę na poziomie minus 14,4 proc. W segmencie mieszkań przeznaczonych na sprzedaż spadek sięgnął 14,3 proc., a suma lokali, których budowę rozpoczęto wyniosła 55,6 tys. – najmniej od kwietnia 2010 roku.
W samym styczniu br. deweloperzy rozpoczęli budowę 1708 jednostek mieszkalnych – o 50,6 proc. mniej niż przed rokiem. Owszem, początek roku, ze względu choćby na warunki pogodowe, jest zwykle pod tym względem najsłabszy, jednak tak słabego wyniku w ostatnich latach jeszcze nie obserwowaliśmy.
Mieszkania, których budowę rozpoczynano w kolejnych rocznych okresach 
Źródło: GUS; obliczenia Open Finance.
W przypadku liczby wydawanych pozwoleń na budowę sytuacja przedstawia się podobnie. Łączna liczba mieszkań, na których budowę pozwolenia otrzymali wszyscy uczestnicy rynku (głównie deweloperzy i inwestorzy indywidualni) w ostatnich 12 miesiącach łącznie sięgnęła blisko 162,7 tys., czyli o 12,12 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Tak samo jak w przypadku liczby rozpoczynanych budów, jest to najmniej w ciągu ostatnich pięciu lat. Sami deweloperzy wystarali się w omawianym okresie o 70,3 tys. pozwoleń, o 12,9 tys. (15,5 proc.) mniej niż rok wcześniej. Również pod tym względem styczeń 2013 roku był dla nich najsłabszym miesiącem od co najmniej pięciu lat. Uzyskali bowiem pozwolenia na budowę 3347 lokali – o 38,7 proc. mniej niż w styczniu 2011 roku. Dotychczas z najsłabszym otwarciem roku mieliśmy do czynienia w styczniu 2010 roku, kiedy wydane deweloperom pozwolenia na budowę dotyczyły 3856 mieszkań.
Mieszkania, na realizację których wydawano pozwolenia w kolejnych rocznych okresach 
Źródło: GUS; obliczenia Open Finance.
Jedyne czego wciąż przybywa, to lokale oddawane do użytkowania. W ostatnich 12 miesiącach ich łączna liczba wyniosła 153,2 tys. czyli o 14,9 proc. więcej niż przed rokiem. To najwięcej od grudnia 2009 roku. Mieszkań przeznaczonych na sprzedaż oddano w tym czasie przeszło 64,2 tys., o 26,9 proc. więcej niż rok wcześniej, a przy okazji najwięcej od kwietnia 2010 roku.
Trzeba podkreślić, że roczna dynamika zmian liczby mieszkań oddawanych do użytkowania od kilku miesięcy maleje. Jeszcze we wrześniu ubiegłego roku tylko w przypadku deweloperów było to 35,1 proc. Od tego czasu zauważalne jest jednak stopniowe jej wyhamowywanie.
Mieszkania oddawane do użytkowania w kolejnych rocznych okresach 
Źródło: GUS; obliczenia Open Finance.
Komentarz i prognoza
Siłą rozpędu deweloperzy wprowadzają na rynek kolejne mieszkania, których budowę – kierując się nadmiernym, jak się okazuje, optymizmem – rozpoczynali w pierwszej połowie 2011 roku. Zakładając ok. 18-miesięczny średni czas realizacji inwestycji przez deweloperów, liczba lokali oddawanych do użytkowania niebawem powinna przestać rosnąć. Sugeruje to zresztą malejąca od kilku miesięcy roczna dynamika jej wzrostu. Silne spowolnienie pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji i wydawanych pozwoleń wskazuje z kolei, że deweloperzy są coraz bardziej zdesperowani – kończą to co rozpoczęli, ale nie biorą się za kolejne inwestycje. W krótkim, a może nawet w średnim terminie jest to zrozumiałe, bo oferta sprzedażowa jest pokaźna, a popyt niewystarczający. W takiej sytuacji potencjalni kupcy mogą z pewnością liczyć na ciekawe propozycje cenowe. W dłuższym terminie może to jednak oznaczać, że gdy na rynek powróci koniunktura i jeśli deweloperzy nie zdążą na nią zareagować z odpowiednim wyprzedzeniem, możemy mieć do czynienia z odwróceniem tendencji i powrotem do rynku, na którym rządzi sprzedawca, a nie klient.
Bernard Waszczyk
Open Finance
