Hipoteka to nie więzienie – jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Powiększa się rodzina? Zmieniasz miejsce pracy? A może właśnie się rozwodzisz? Powodów sprzedaży nieruchomości może być wiele. Co zrobić, gdy lokum, którego chcemy się pozbyć obciążone jest hipoteką? Zwłaszcza taką we franku szwajcarskim, która po wzroście jego kursu ciąży bardziej, niż kiedykolwiek wcześniej?

Kredyt hipoteczny ma średnio co 10-ty Polak. Dziś szczególnie ci z nich, którzy swój kredyt zaciągnęli we frankach szwajcarskich (ok. 566 tys. osób) obawiają się, że będą więźniami swojego mieszkania, którego nie zdołają sprzedać. To nie prawda, że spieniężenie nieruchomości obciążonej zobowiązaniem wobec banku jest niemożliwe. Choć faktycznie taka transakcja wymaga zdecydowanie więcej czasu, dokumentów i dobrej woli – tak kredytobiorcy, jak i banku.

Gdy nabywca chce kupić mieszkanie za gotówkę

Chcąc sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, musimy przed transakcją uregulować swoją relację z kredytodawcą – takiej nieruchomości nie można sprzedać bez opinii i zgody banku. Sytuacja jest najprostsza, jeśli możemy sobie pozwolić na spłatę kredytu. Nie jest to problemem, kiedy nabywca jest gotowy dokonać zakupu nieruchomości za gotówkę, a wartość transakcji nie jest mniejsza, niż wielkość naszego zobowiązania. W momencie rozliczenia kupujący przelewa kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia na rachunek banku – wierzyciela, a ewentualną nadwyżkę przekazuje sprzedającemu. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku niektórych umów kredytowych konieczne będzie zapłacenie prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu. Może ona wynieść od 1 do nawet 5 proc. spłacanej sumy. Nie jest to jednak regułą. Czasami sama umowa kredytowa określa, że po trzech, pięciu czy dziesięciu latach od zaciągnięcia zobowiązania, pożyczoną kwotę można oddać wcześniej bez prowizji. W takiej sytuacji warto rozważyć, czy ze sprzedażą mieszkania nie warto się wstrzymać do czasu, kiedy spełnimy ten warunek.

Gdy kupujący chce zaciągnąć kredyt

Sytuacja komplikuje się nieco, gdy nabywca również będzie finansował zakup z kredytu. „Nowy” bank może bowiem zostać wpisany do hipoteki w momencie, gdy „stary” kredytodawca zostanie wykreślony. Ten ostatni z kolei zniknie z niej wyłącznie pod warunkiem otrzymania zwrotu wcześniej udzielonego kredytu. Istotną kwestią jest zatem dopilnowanie, aby w akcie notarialnym znalazł się precyzyjny zapis, w jaki sposób transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone. W przypadku, gdy kwota transakcji jest wyższa niż wartość zobowiązania sprzedającego, część sumy trafi do banku, a reszta na jego konto. Kluczową kwestią jest ustalenie przebiegu operacji finansowych między oboma bankami i dopilnowanie formalności, zanim udamy się do notariusza, co może potrwać około 2 tygodni.

Sprzedawca przed dokonaniem jakichkolwiek rozliczeń z bankiem i nabywcą lokalu, musi uzyskać dwa ważne dokumenty. Pierwszy z nich to zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia wraz z potwierdzonym numerem konta do wpłaty. Drugi istotny element dokumentacji to oświadczenie banku, który po otrzymaniu należnej sumy zobowiązuje się do usunięcia wpisu z księgi wieczystej nieruchomości. Są one najczęściej wydawane w centrali banku, zazwyczaj na jednym dokumencie. Większość instytucji finansowych pobiera opłatę za ich sporządzenie. Nie są to duże kwoty, lecz zwykle sięgają kilkudziesięciu złotych.

Gdy sprzedawca kupił mieszkanie na kredyt walutowy

Natomiast niemały problem może pojawić się, jeśli sprzedawca dokonał zakupu nieruchomości na kredyt walutowy. Niestety, przy aktualnym kursie najbardziej popularnej hipotecznej waluty, czyli franka szwajcarskiego sprzedaż nieruchomości zaboli. Wynika to z wyższego niż w momencie zakupu kursu tej waluty. Zaświadczenie wystawione przez bank o saldzie zadłużenia będzie zawierało kwotę kredytu w walucie oraz jej odpowiednik w złotówkach, przeliczony po aktualnych kursach z dnia wystawienia dokumentu. Ten sam kredyt na 100 tys. franków mógł kilka lat temu mieć wartość 250 tys. zł. Dziś, według średniego kursu NBP to prawie 390 tys. zł Niestety, spłacając nasze 100 tys. franków realizujemy zatem jak łatwo policzyć stratę w wysokości ok. 140 tys. zł. Różnica w wysokości kredytu jest ryzykiem również w przypadku hipotek w euro czy dolarach. Co zatem zrobić, żeby takiej straty uniknąć?

Pierwszą możliwością jest przepisanie kredytu na inną nieruchomość. Co istotne, nie musimy być jej właścicielami. Mieszkanie może należeć np. do naszych rodziców czy dziadków. Jednak, aby przyjąć nową nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu bank musi najpierw sprawdzić, w jakim stanie technicznym jest lokal i czy właściciele wyrażają zgodę na obciążenie ich nieruchomości kredytem. Jeśli wszystkie parametry są spełnione, można przeprowadzić taką operację zmiany wpisów w księgach wieczystych. Nasz dług „przechodzi” na inną nieruchomość, a my spokojnie możemy sprzedać aktualne mieszkanie. Nadal będziemy spłacać jednak kredyt – tyle, że teraz zabezpieczeniem jest inny lokal.

Drugą opcją na uniknięcie poniesienia realnego kosztu różnicy kursowej jest wynajem mieszkania obciążonego hipoteką. Jeśli tylko pozwala na to nasza sytuacja finansowa lub mamy jeszcze zdolność kredytową na kolejne zobowiązanie, wynajmujemy nasze aktualne lokum i kupujemy nowe. Jeśli będziemy brać kolejny kredyt wynajem nieruchomości powinien pokryć część rat. Zanim jednak zdecydujemy się na taki ruch dobrze rozważmy swoją sytuację i to, czy faktycznie stać nas na spłatę wyższych zobowiązań.

Dorota Matuszyńska, ekspert ds. kredytów hipotecznych Idea Expert