Hipoteki: progi dochodowe bardziej przyjazne niż marże

Choć banki podwyższają marże kredytów mieszkaniowych, to w wymaganiach dochodowych trzymają poziom. Po 270 tys. zł kredytu nadal można się wybrać z 3,3 tys. zł w portfelu. Szanse mocno idą w górę gdy zarobki wynoszą 3,95 tys. zł.

Stawiany przez bank klientom minimalny próg dochodowy to jeden z ważniejszych elementów oferty kredytowej. Nierzadko decyduje o tym czy uda się kupić upatrzone mieszkanie. Znaczenie ma tu nie tylko ile się zarabia, ale dokąd idzie się po kredyt, bo nawet niezłe dochody nie w każdym banku zapewnią miłe powitanie. Analizowany przez Open Finance przykład trzyosobowej rodziny z dużego miasta, która chce pożyczyć 270 tys. zł na mieszkanie za 300 tys. zł pokazuje, że bez wpływów 3300 zł, ani rusz. Z takimi dochodami oboje pracujący małżonkowie, bez innych zobowiązań, mają szanse na sfinansowanie lokum w: Pekao, BNP Paribas oraz Aliorze. Co ważne w grupie tej jest o jeden bank więcej niż kilka miesięcy temu. W pozostałych instytucjach potrzebne będą większe sumy. Średnio dla opisywanego kredytu spłacanego przez 30 lat konieczne jest osiąganie 3949 zł dochodów netto. Takie wpływy zadowolą: Millennium, EuroBank, BZ WBK, BGŻ, i PKO BP. Ale już na co najmniej 4 tys. zł czekają w: DB, Credit Agricole, mBanku, BOŚ, Getin Noble Banku, BPS, Nordei i Pocztowym.

W Banku Ochrony Środowiska minimalne wymagania dochodowe będą o ponad 1 tys. zł wyższe niż w najbardziej otwartym na klientów Pekao (3258 zł). W Pocztowym dobrze jest móc się pochwalić się sumą o ponad 1,3 zł wyższą niż w Pekao.

Obowiązujące dziś średnie oczekiwania – 3949 zł przy spłacie zadłużenia przez 30 lat, to o 37 zł więcej niż na początku roku. Z kolei przy kredycie na 25 lat średnie wymagania dochodowe wyniosły w kwietniu 3991 zł i były o 10 zł wyższe niż w styczniu. Wzrosty progów dochodowych są jednak stosunkowo niewielkie, biorąc pod uwagę, że całkiem sporo od stycznia poszła w górę przeciętna marża opisywanego kredytu. Zamiast 1,7 proc. w pierwszym kwartale jest to już 1,79 proc. Dla 270 tys. zł spłacanych przez 30 lat przekłada się to na wzrost raty z 1354 zł do 1368 zł.

Minimalne wymagane dochody do otrzymania 270 tys. zł kredytu*

Bank	październik 2013 25 lat**	styczeń 2014 25 lat	styczeń 2014 30 lat	kwiecień 2014 25 lat	kwiecień 2014 30 lat	Zmiana kw./kw. na 30 lat
Pekao	3240 zł	3255 zł	3255 zł	3258 zł	3258 zł	0,1%
BNP Paribas	3307 zł	3307 zł	3307 zł	3309 zł	3309 zł	0,1%
Alior Bank	3650 zł	3550 zł	3420 zł	3430 zł	3310 zł	-3,2%
Millennium	3596 zł	3510 zł	3390 zł	3627 zł	3507 zł	3,5%
Euro Bank	4150 zł	3740 zł	3702 zł	3782 zł	3640 zł	-1,7%
BZ WBK	3739 zł	3687 zł	3687 zł	3907 zł	3907 zł	6,0%
BGŻ	4070 zł	4068 zł	3968 zł	4071 zł	3971 zł	0,1%
PKO BP	3990 zł	3970 zł	3820 zł	3830 zł	3980 zł	4,2%
DB PBC	4700 zł	4600 zł	4600 zł	4000 zł	4000 zł	-13,0%
Credit Agricole	3950 zł	3850 zł	3850 zł	4020 zł	4020 zł	4,4%
mBank	4000 zł	4000 zł	3850 zł	4250 zł	4100 zł	6,5%
BOŚ	4400 zł	4340 zł	4280 zł	4340 zł	4280 zł	0,0%
Getin Noble Bank	3340 zł	4460 zł	4330 zł	4510 zł	4380 zł	1,2%
BPS	4600 zł	4550 zł	4450 zł	4550 zł	4450 zł	0,0%
Nordea	4473 zł	4474 zł	4474 zł	4474 zł	4474 zł	0,0%
Pocztowy	4323 zł	4343 zł	4208 zł	4500 zł	4600 zł	9,3%
Średnia	3971 zł	3981 zł	3912 zł	3991 zł	3949 zł	0,9%

*w PLN na mieszkanie za 300 tys. zł dla trzyosobowej rodziny bez obciążeń kredytowych, oboje małżonkowie pracują;

**na średnią złożyły się o dwa banki więcej niż obecnie, efekt przejęć. Źródło: Banki, Open Finance.

Wymagania dochodowe w ciągu trzech minionych miesięcy zauważalnie podniosło 7 z 16 prezentowanych banków (Pocztowy, mBank, BZ WBK, Millennium, Credit Agricole, PKO BP i Getin Noble Bank), a trzy zdecydowały się na obniżki (DB, EuroBank i Alior). Nie zawsze za obniżką progu dochodowego stał spadek marży. I odwrotnie, nie wszystkie wzrosty wymagań dochodowych oznaczały, że bank jednocześnie podwyższył koszty kredytu.

Przeciętne wymagania dochodowe prezentowanego kredytu od lat wahają się w granicach 3,9-4 tys. zł. Dla porównania rok temu, gdy banki miały jeszcze obowiązek liczenia zdolności kredytowej na maksymalnie 25 lat, było to 3908 zł, a dwa lata temu 4004 zł. Warto jednak przypomnieć, że w kwietniu 2013 r. przeciętne oprocentowanie prezentowanego kredytu wynosiło 4,9 proc., a w 2012 r. aż 6,3 proc. Dziś jest to 4,5 proc., co oznacza, że w przeciętne oczekiwanie dochodowe w wysokości 3991 zł wliczona jest rezerwa na wzrost stóp procentowych i raty. Jednocześnie w zestawieniu z warunkami z wiosny 2012 r., gdy oprocentowanie kredytów było wyższe, a minimalne wymagania jednak niższe, widać, że klimat kredytowy jest dziś mniej przyjazny.

Halina Kochalska