Choć banki podwyższają marże kredytów mieszkaniowych, to w wymaganiach dochodowych trzymają poziom. Po 270 tys. zł kredytu nadal można się wybrać z 3,3 tys. zł w portfelu. Szanse mocno idą w górę gdy zarobki wynoszą 3,95 tys. zł.
Stawiany przez bank klientom minimalny próg dochodowy to jeden z ważniejszych elementów oferty kredytowej. Nierzadko decyduje o tym czy uda się kupić upatrzone mieszkanie. Znaczenie ma tu nie tylko ile się zarabia, ale dokąd idzie się po kredyt, bo nawet niezłe dochody nie w każdym banku zapewnią miłe powitanie. Analizowany przez Open Finance przykład trzyosobowej rodziny z dużego miasta, która chce pożyczyć 270 tys. zł na mieszkanie za 300 tys. zł pokazuje, że bez wpływów 3300 zł, ani rusz. Z takimi dochodami oboje pracujący małżonkowie, bez innych zobowiązań, mają szanse na sfinansowanie lokum w: Pekao, BNP Paribas oraz Aliorze. Co ważne w grupie tej jest o jeden bank więcej niż kilka miesięcy temu. W pozostałych instytucjach potrzebne będą większe sumy. Średnio dla opisywanego kredytu spłacanego przez 30 lat konieczne jest osiąganie 3949 zł dochodów netto. Takie wpływy zadowolą: Millennium, EuroBank, BZ WBK, BGŻ, i PKO BP. Ale już na co najmniej 4 tys. zł czekają w: DB, Credit Agricole, mBanku, BOŚ, Getin Noble Banku, BPS, Nordei i Pocztowym.
W Banku Ochrony Środowiska minimalne wymagania dochodowe będą o ponad 1 tys. zł wyższe niż w najbardziej otwartym na klientów Pekao (3258 zł). W Pocztowym dobrze jest móc się pochwalić się sumą o ponad 1,3 zł wyższą niż w Pekao.
Obowiązujące dziś średnie oczekiwania – 3949 zł przy spłacie zadłużenia przez 30 lat, to o 37 zł więcej niż na początku roku. Z kolei przy kredycie na 25 lat średnie wymagania dochodowe wyniosły w kwietniu 3991 zł i były o 10 zł wyższe niż w styczniu. Wzrosty progów dochodowych są jednak stosunkowo niewielkie, biorąc pod uwagę, że całkiem sporo od stycznia poszła w górę przeciętna marża opisywanego kredytu. Zamiast 1,7 proc. w pierwszym kwartale jest to już 1,79 proc. Dla 270 tys. zł spłacanych przez 30 lat przekłada się to na wzrost raty z 1354 zł do 1368 zł.
Minimalne wymagane dochody do otrzymania 270 tys. zł kredytu*
| Bank | październik 2013 25 lat** | styczeń 2014 25 lat | styczeń 2014 30 lat | kwiecień 2014 25 lat | kwiecień 2014 30 lat | Zmiana kw./kw. na 30 lat |
| Pekao | 3240 zł | 3255 zł | 3255 zł | 3258 zł | 3258 zł | 0,1% |
| BNP Paribas | 3307 zł | 3307 zł | 3307 zł | 3309 zł | 3309 zł | 0,1% |
| Alior Bank | 3650 zł | 3550 zł | 3420 zł | 3430 zł | 3310 zł | -3,2% |
| Millennium | 3596 zł | 3510 zł | 3390 zł | 3627 zł | 3507 zł | 3,5% |
| Euro Bank | 4150 zł | 3740 zł | 3702 zł | 3782 zł | 3640 zł | -1,7% |
| BZ WBK | 3739 zł | 3687 zł | 3687 zł | 3907 zł | 3907 zł | 6,0% |
| BGŻ | 4070 zł | 4068 zł | 3968 zł | 4071 zł | 3971 zł | 0,1% |
| PKO BP | 3990 zł | 3970 zł | 3820 zł | 3830 zł | 3980 zł | 4,2% |
| DB PBC | 4700 zł | 4600 zł | 4600 zł | 4000 zł | 4000 zł | -13,0% |
| Credit Agricole | 3950 zł | 3850 zł | 3850 zł | 4020 zł | 4020 zł | 4,4% |
| mBank | 4000 zł | 4000 zł | 3850 zł | 4250 zł | 4100 zł | 6,5% |
| BOŚ | 4400 zł | 4340 zł | 4280 zł | 4340 zł | 4280 zł | 0,0% |
| Getin Noble Bank | 3340 zł | 4460 zł | 4330 zł | 4510 zł | 4380 zł | 1,2% |
| BPS | 4600 zł | 4550 zł | 4450 zł | 4550 zł | 4450 zł | 0,0% |
| Nordea | 4473 zł | 4474 zł | 4474 zł | 4474 zł | 4474 zł | 0,0% |
| Pocztowy | 4323 zł | 4343 zł | 4208 zł | 4500 zł | 4600 zł | 9,3% |
| Średnia | 3971 zł | 3981 zł | 3912 zł | 3991 zł | 3949 zł | 0,9% |
*w PLN na mieszkanie za 300 tys. zł dla trzyosobowej rodziny bez obciążeń kredytowych, oboje małżonkowie pracują;
**na średnią złożyły się o dwa banki więcej niż obecnie, efekt przejęć. Źródło: Banki, Open Finance.
Wymagania dochodowe w ciągu trzech minionych miesięcy zauważalnie podniosło 7 z 16 prezentowanych banków (Pocztowy, mBank, BZ WBK, Millennium, Credit Agricole, PKO BP i Getin Noble Bank), a trzy zdecydowały się na obniżki (DB, EuroBank i Alior). Nie zawsze za obniżką progu dochodowego stał spadek marży. I odwrotnie, nie wszystkie wzrosty wymagań dochodowych oznaczały, że bank jednocześnie podwyższył koszty kredytu.
Przeciętne wymagania dochodowe prezentowanego kredytu od lat wahają się w granicach 3,9-4 tys. zł. Dla porównania rok temu, gdy banki miały jeszcze obowiązek liczenia zdolności kredytowej na maksymalnie 25 lat, było to 3908 zł, a dwa lata temu 4004 zł. Warto jednak przypomnieć, że w kwietniu 2013 r. przeciętne oprocentowanie prezentowanego kredytu wynosiło 4,9 proc., a w 2012 r. aż 6,3 proc. Dziś jest to 4,5 proc., co oznacza, że w przeciętne oczekiwanie dochodowe w wysokości 3991 zł wliczona jest rezerwa na wzrost stóp procentowych i raty. Jednocześnie w zestawieniu z warunkami z wiosny 2012 r., gdy oprocentowanie kredytów było wyższe, a minimalne wymagania jednak niższe, widać, że klimat kredytowy jest dziś mniej przyjazny.
Halina Kochalska
Wojciech Boczoń