Hipoteki znowu z „piątką z przodu”. Zdolność kredytowa jednak spadła

Sytuacja na Bliskim Wschodzie nie pozostaje bez wpływu na dostępność kredytów mieszkaniowych w Polsce. Trwająca jeszcze niedawno deeskalacja pozwoliła bankom znowu zaoferować kredyty ze stałym oprocentowaniem poniżej 6%, ale nie poprawiło to póki co zdolności kredytowej. Ta jest niższa niż przed miesiącem.

984 tys. złotych – taka jest obecnie mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z najnowszych deklaracji banków oraz danych z bankowych kalkulatorów zdolności kredytowej. To o ponad 20 tysięcy złotych mniej niż przed miesiącem, choć wciąż o ponad 10% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Od wiosny zdolność kredytowa pozostaje w Polsce pod presją. Wszystko przez konflikt na Bliskim Wschodzie, którego pokłosiem były obawy o wzrost dynamiki inflacji i w konsekwencji wyższy koszt pieniądza. I choć zarówno kwiecień, jak i czerwiec przyniosły nadzieję na zakończenie wojny w tym rejonie świata, to kolejne tygodnie udowadniały, że po pierwsze deeskalacja nie musi być trwała, a ponadto trochę czasu mija, zanim oczekiwania rynkowe znajdują odzwierciedlenie w bankowych cennikach.

Stałe oprocentowanie poniżej 6%

Jeśli szukać dobrych informacji, to bez wątpienia cieszyć może fakt, że mające miejsce jeszcze w czerwcu rozmowy USA i Iranu oraz przynajmniej częściowe otwarcie cieśniny Ormuz sprzyjały optymizmowi. Wśród graczy rynkowych wyraźnie osłabły wtedy obawy o wzrost inflacji i stóp procentowych w Polsce. W efekcie notowania kontraktów terminowych na stopę procentową spadły tak wyraźnie, że banki znowu mogły zaproponować kredyty ze stałym oprocentowaniem z „piątką z przodu”. Problem w tym, że w lipcu na Bliskim Wschodzie znowu doszło do eskalacji konfliktu. Trudno więc ocenić, czy oprocentowanie kredytów mieszkaniowych utrzyma się poniżej psychologicznej bariery 6%. Średnia stawka w lipcu wyniosła 5,91%, czyli już tylko trochę więcej niż w przypadku przeciętnej hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem (5,78%). Niestety istnieje ryzyko, że mamy do czynienia z chwilową odwilżą po czerwcowych rozmowach pomiędzy USA a Iranem, które wbrew nadziejom nie doprowadziły do trwałej deeskalacji.

Pomimo tańszych kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem deklarowana przez banki zdolność kredytowa okazała się w lipcu niższa niż przed miesiącem. Nie pomogły nawet dobre dane na temat wynagrodzeń, które również solidnie rosną. Ostatnie dane GUS o wynagrodzeniach pokazały, że zarówno w maju, jak i w czerwcu średnia płaca w przedsiębiorstwach rosła w tempie prawie 6% w skali roku. Dynamika jest więc solidna, a do tego wyższa niż inflacja, co sugeruje, że za przeciętną pensję można kupić coraz więcej.

Szanse na zmiany stóp procentowych na pstrym koniu jeżdżą

W ostatnich tygodniach pozytywnie na dostępność kredytów mieszkaniowych wpływały też sygnały płynące ze strony Rady Polityki Pieniężnej. Ograniczyły one obawy przed podwyżkami stóp procentowych i ponownie otworzyły dyskusję o możliwym obniżeniu kosztu pieniądza. Trzeba mieć jednak świadomość, że przewidywania te są w ostatnim czasie bardzo zmienne. Na przykład jeszcze w maju kontrakty terminowe na stopę procentową (FRA) sugerowały, że koszt pieniądza w Polsce do końca roku zostanie podniesiony o 50-75 pkt bazowych. Na przełomie czerwca i lipca zaczęły się za to pojawiać nadzieje na obniżki stóp procentowych, podczas gdy dziś (22 lipca) notowania kontraktów ponownie kwotowane są wyżej, co odzwierciedla powrót obaw inflacyjnych i pogorszenie perspektyw dla rychłych obniżek stóp.

Znacznie mniej zmienne są za to prognozy formułowane przez analityków głównych banków komercyjnych. Niemal od początku konfliktu na Bliskim Wschodzie sugerowali oni, że RPP raczej nie będzie zmuszona do podnoszenia stóp procentowych. Po ostatnim posiedzeniu zaczęto nawet rozważać szanse na symboliczne obniżenie kosztu pieniądza. Zaczynem dla tych spekulacji były słowa samego prezesa NBP. Zaznaczał on jednak, że cięcie stóp po wakacjach jest możliwe o ile będziemy mieli dalej do czynienia z dobrymi informacjami. Problem w tym, że niewiele czasu musiało upłynąć, aby problemy z transportem węglowodorów znowu się zaostrzyły, a notowania cen ropy czy gazu ponownie poszły w górę, co chyba każdy kierowca zauważył już przy dystrybutorze. Jeśli sytuacja ta się utrzyma, to płonne mogą okazać się nadzieje na cięcia stóp procentowych jeszcze w tym roku.

Zdolność kredytowa znowu spadła

Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (984 tys. zł), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 13 081 zł netto
Nazwa banku	Maksymalna zdolność kredytowa	Oprocentowanie kredytu	Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować
ING	1 061 491 zł	5,63%	80%
Credit Agricole	1 040 740 zł	6,15%	90%
Bank Pekao	1 029 900 zł	5,57%	90%
BNP Paribas	990 003 zł	5,50%	80%
Alior Bank S.A.	983 717 zł	5,60%	90%
mBank	958 327 zł	5,51%	90%
Erste	953 668 zł	5,90%	90%
PKO Bank Hipoteczny	944 450 zł	5,94%	90%
PKO Bank Polski	944 450 zł	5,94%	90%
Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 13 081 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.
Opracowanie na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 21.07.2026 r.)

Przesłane przez banki dane sugerują, że nawet instytucje szacujące zdolność kredytową najbardziej zachowawczo deklarują możliwość pożyczenia rodzinie z naszego przykładu kwoty w okolicach 950 tysięcy złotych. Taką ofertę przedstawiły PKO, Erste oraz mBank. Deklaracje większości instytucji oscylują w okolicach miliona złotych. Trochę poniżej tego poziomu uplasowały się Alior i BNP Paribas, a powyżej znajdziemy Pekao, Credit Agricole i ING.

Założenia przyjęte do badania zdolności kredytowej

Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym. Do tego kwota ta jest wyższa niż zarobki przeważającej części Polaków. Ponadto przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma zobowiązań finansowych. Mimo tego jednym z założeń jest to, że familia zdążyła w oczach banku zbudować swoją wiarygodność kredytową. Celem badania jest ciągłe monitorowanie tego, jaką maksymalną kwotę banki byłyby skłonne pożyczyć na zakup mieszkania — niezależnie od bieżącej koniunktury. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury.

Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę”, powinniśmy zwrócić uwagę także na oprocentowanie kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie mogą pojawić się np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości