Nieco wolniejszego wzrostu cen mieszkań w Polsce w najbliższych 12 miesiącach spodziewają się dziś doradcy Home Broker w stosunku do prognoz formułowanych przed miesiącem. Konsensus lutowych prognoz to wzrost ceny metra kwadratowego o 5,21%. Najwięcej optymizmu przejawiają badani w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. Największą zmianę w oczekiwaniach zanotowano w Warszawie.
W lutym wskaźnik prognozujący wzrost cen najbliższych 12 miesiącach, oparty na medianie oczekiwań doradców Home Broker, spadł o 0,60 pkt. proc. względem wyniku z poprzedniego miesiąca. Obecnie przewidywany jest wzrost o 5,21% wobec zrewidowanych 5,88% w styczniu. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców, ważoną liczbą doradców z danego miasta biorących udział w badaniu.
Cena wzrośnie, gdy ruszy szybki tramwaj
W stolicy Małopolski prognozowany jest wzrost cen przeciętnie o 4,58%. Według doradców Home Broker będzie to m.in. rezultat ograniczenia podaży na rynku pierwotnym. Lokale w nowych inwestycjach zostały już bowiem w większości wyprzedane. Kolejnym czynnikiem, który powinien pozytywnie wpłynąć na ceny jest rozbudowa szybkiej sieci tramwajowej. Nowe stacje w Płaszowie powinny zostać otwarte już w kwietniu. Dlatego tu doradcy spodziewają się wzrostów wyższych niż średnio w całym mieście. Mniej optymizmu przejawiają z kolei w odniesieniu do Krowodrzy, gdzie ceny są już na relatywnie wysokim poziomie. Na przestrzeni miesiąca prognozowany wskaźnik wzrostu cen dla Krakowa spadł o 1,25 pkt. proc.
|
Miasto |
Prognozowana zmiana cen w kolejnych 12 miesiącach |
|
|
Styczeń 2010 |
Luty 2010 |
|
|
Warszawa |
3,86% |
5,12% |
|
Wrocław |
7,00% |
7,19% |
|
Kraków |
5,83% |
4,58% |
|
Poznań |
6,67% |
7,75% |
|
Łódź |
10,00% |
8,50% |
|
Polska |
5,81% |
5,21% |
W Warszawie mocno odczuwalna zmiana nastawienia banków
Największy wzrost oczekiwań zaobserwowano w Warszawie, gdzie przed miesiącem doradcy spodziewali się wzrostu o 3,86%, a dziś jest to już 5,12%. Zaznaczają, że rynek będzie rozwarstwiony. Największe wzrosty spodziewane są w segmencie mieszkań oddanych do użytku po 2000 roku. Dla mieszkań w wielkiej płycie natomiast spodziewana jest stabilizacja albo nawet dalszy spadek cen. Aż 79% doradców Home Broker z Warszawy plasuje spodziewane wzrosty cen w tym mieście w przedziale do 10%. Jedynie blisko co dziesiąty ekspert rozważa wzrosty cen w stolicy na poziomie od 10 do 15%.
Prognozowana zmiana cen wynika przede wszystkim z odkręcenia kurka z pieniędzmi. W wyniku poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej wzrasta bowiem dostępność kredytów. Banki liberalizują zasady wyliczania zdolności kredytowej, obniżają wymagania dotyczące wkładu własnego, coraz chętniej kredytują zakup mieszkań w budowie, a także obniżają cenę kredytu, co przekłada się na się na spadek comiesięcznej raty. Znajduje to odzwierciedlenie w przeciętnym budżecie, jakim – według deklaracji – dysponują nabywcy ankietowani przez Home Broker. Kupujący w największych polskich miastach deklarowali w styczniu br. możliwości finansowe na poziomie aż o 4,3% wyższym niż jeszcze miesiąc wcześniej.
Największego wzrostu cen w najbliższych 12 miesiącach, aż o 8,5% doradcy Home Broker spodziewają się w Łodzi. Stosunkowo duże zmiany są też oczekiwane w poznaniu i Wrocławiu.
Kurczy się podaż nowych mieszkań
Bardzo ważnym czynnikiem, który powinien powstrzymać spadek cen mieszkań jest wyczerpywanie się podaży na rynku pierwotnym. W styczniu, według danych GUS, oddano do użytku 11,7 tys. mieszkań, o niemal połowę mniej, niż przed rokiem. Jednocześnie rozpoczęto budowę zaledwie 4,45 tys. nowych lokali, co oznacza spadek o 25% w stosunku do stycznia 2009 r. Najprawdopodobniej jest to efekt mroźnej zimy, jednak czy wyłącznie warunków pogodowych, dowiemy się dopiero z kolejnych publikowanych danych. Niepokojące jest ponadto ponowne przyspieszenie w styczniu spadkowego tempa w pozwoleniach na budowę (spadek o 14,6% rok do roku).
Wzrost cen mieszkań jest już odczuwalny w niektórych miastach, aczkolwiek sytuacja na rynku wtórnym i pierwotnym może być odmienna. Przykładowo, w Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkania „z drugiej ręki” wzrosła w styczniu o 0,5%, a nowych lokali spadła o ponad 2%. Na ten spadek wpływ ma rosnący udział mieszkań na etapie dziury w ziemi w ofercie deweloperów w stolicy. W Krakowie miał z kolei miejsce spadek ceny na rynku wtórnym i nieznaczny wzrost na pierwotnym, co – w tym drugim przypadku – wynikać może z ograniczonej podaży nowych lokali. Wydaje się, że podobna sytuacja wywołała wzrost cen nowych mieszkań w Poznaniu, które na przestrzeni miesiąca podrożały aż o 2,7%. Jak wynika z badań Home Broker, liczba dostępnych w tym mieście nowych mieszkań z miesiąca na miesiąc maleje nawet o kilkadziesiąt procent.
|
Miasto |
Rynek wtórny |
Rynek pierwotny |
||||
|
Średnia cena ofertowa |
Zmiana |
Średnia cena ofertowa |
Zmiana |
|||
|
Grudzień 2009 |
Styczeń 2010 |
Grudzień 2009 |
Styczeń 2010 |
|||
|
Warszawa |
9 361 zł |
9 407 zł |
0,48% |
9 011 zł |
8 824 zł |
-2,07% |
|
Wrocław |
7 287 zł |
7 314 zł |
0,36% |
7 786 zł |
7 824 zł |
0,50% |
|
Kraków |
8 204 zł |
8 086 zł |
-1,43% |
8 676 zł |
8 746 zł |
0,80% |
|
Poznań |
6 246 zł |
6 254 zł |
0,13% |
7 136 zł |
7 327 zł |
2,68% |
|
Łódź |
4 615 zł |
4 725 zł |
2,39% |
5 563 zł |
5 563 zł |
0,00% |
Źródło: Home Broker
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
