Podaż – rynek wtórny
Mimo pojawiających się nowych ofert sprzedaży mieszkań, na rynku oferowane są nadal także mieszkania z 2007 r. Sprzedający liczą na utrzymanie cen, dość wolno reagując na pojawiające się tendencje spadkowe.
W lutym – w porównaniu z poprzedzającym go miesiącem – ceny ofertowe mieszkań zarówno w cegle (starej oraz nowej) jak i w budownictwie z „wielkiej płyty” nie uległy znaczącym wahaniom. Maksymalne ceny mieszkań w budynkach z cegły nieco wzrosły, co jest spowodowane głównie pojawieniem się w ofercie komfortowych mieszkań w popularnych dzielnicach tj. Nowe Miasto, Mickiewicza, Wysoki Stoczek oraz mieszkań w ścisłym Centrum, gdzie ceny są konsekwentnie utrzymywane na wysokim poziomie.
Marzec nie był szczególnie dobrym miesiącem dla oferujących mieszkania. Charakteryzował się niższymi cenami ofertowymi dla mieszkań zbudowanych w starszej technologii. Budownictwo wielkopłytowe, położone w gorszych lokalizacjach ulega najsilniejszym spadkom cen ofertowych (7 – 11 proc. w stosunku do lutego), w przypadku cen transakcyjnych spadki dochodziły nawet do 20 proc. Bardziej odporne na korekty są budynki zbudowane z cegły.
Nowe tendencje prowadzą do zmian w zachowaniu rynkowym sprzedających, którzy wystawiając oferty na rynek coraz realniej szacują wartość mieszkania unikając ryzykownie wysokich wartości. W tej sytuacji wzrasta zainteresowanie kupujących mieszkaniami z tańszego segmentu, dzięki czemu wtórny rynek nieruchomości mieszkaniowych zaczyna ożywać.
Nadal najwięcej mieszkań pojawia się w rejonach ścisłego Centrum (ok. 15 proc.) oraz Nowego Miasta (ok. 16 proc.). Jest to wynikiem m. in. migracji mieszkańców tych terenów do rejonów nieco spokojniejszych, o mniejszym natężeniu ruchu (szczególnie w przypadku Centrum). Głównie kryteria poszukiwań to dogodna lokalizacja, bliskość uczelni, dobry dojazd, prestiż.
W ostatnim czasie pojawiło się również bardzo dużo mieszkań w dwóch najbardziej zaludnionych rejonach Białegostoku: w północnej części miasta (Dziesięciny, Antoniuk, Wysoki Stoczek – w sumie ok. 21 proc.) oraz w obrębie trzech osiedli: Słoneczny Stok, Zielone Wzgórza, Leśna Dolina (ok. 19 proc.). Rejony te są położone przy bardzo ruchliwych arteriach Białegostoku m. in. w związku z bliską lokalizacją centrów handlowych Auchan oraz Galeria Zielona. Obszary te cieszą się wzrastającym zainteresowaniem ze względu na bardzo dobrą komunikację z Centrum i z drogami wylotowymi z Białegostoku.
Podaż – rynek pierwotny
Rynek pierwotny w Białymstoku cechuje coraz większa konkurencja. W ciągu najbliższych dwóch lat zostanie oddanych do użytku prawie 2.000 mieszkań. W 2007 roku mieszkania były sprzedawane jeszcze przed wykonaniem pierwszych robót ziemnych. Tak duży popyt pozwolił deweloperom na planowanie inwestycji na kolejne lata, co dotyczy także budynków o charakterze apartamentowym.
Pierwszą grupę produktów na rynku pierwotnym stanowią kompleksy apartamentowców na osiedlach położonych w bliskiej odległości do Centrum, dobrze skomunikowanych, z pełną infrastrukturą. Przykładem tego typu inwestycji jest m.in. zaplanowana na etapy budowa kilkunastu budynków pięcio- i ośmiokondygnacyjnych na kilkuhektarowej działce przy Al. Jana Pawła II. Rozpoczęto także budowę kilku budynków piętnastopiętrowych na Białostoczku przy Al. 1000-lecia PP.
Druga grupa to inwestycje zlokalizowane niemal w ścisłym centrum Białegostoku, np. inwestycja przy ul. Żelaznej złożona z 17-piętrowego wieżowca oraz dwóch budynków 5-piętrowych. Planowana jest również budowa apartamentów przy ul. Nowy Świat.
W ofercie deweloperów najczęstszymi produktami są mieszkania dwu- i trzypokojowe, na dalszych pozycjach znajdują się mieszkania cztero- oraz jednopokojowe. Projektowanie określonego rodzaju mieszkań jest uwarunkowane popytem, przy czym zauważalny jest spadek metrażu oferowanych lokali.
Niemal wszystkie mieszkania budowane na przełomie dwóch ostatnich lat były sprzedawane w rekordowym tempie. Mimo wzmożonej działalności deweloperów nie zdołano zaspokoić rosnącego popytu. Sytuacja ta znalazła odzwierciedlenie w cenie metra kwadratowego, który od 2006 roku wzrósł o ok. 70 proc., a przy najciekawszych inwestycjach nawet o 130 proc.
Wzrosty cen powodują wydłużenie się czasu przedsprzedaży inwestycji. Firma Polanowscy Nieruchomości ocenia, że obecnie sprzedanych jest około 75 proc. mieszkań, które zostaną oddane do użytku w 2008 roku oraz niecałe 30 proc. mieszkań które zostaną oddane do użytku w ciągu następnych dwóch lat. Jednocześnie na rynku pierwotnym dostępnych jest ok. 60 proc. mieszkań w rozpoczętych przez deweloperów inwestycjach.
Choć spodziewana jest nadpodaż w segmencie rynku pierwotnego, deweloperzy utrzymują sztywne ceny za m kw. swoich mieszkań nie stosując upustów charakterystycznych dla rynków w innych miastach. Jest to głównie efektem uprzedniego zakupu drogich działek przeznaczonych pod inwestycje.
Popyt na mieszkania
Marzec przyniósł zwiększone zainteresowanie mieszkaniami. Zdecydowana większość klientów to ludzie młodzi w wieku 20 – 35 lat (stanowią oni prawie 70 proc. wszystkich klientów firmy Polanowscy Nieruchomości poszukujących mieszkania).
Wzrost zainteresowania związany jest również z migracją młodych ludzi do Białegostoku. Do typowych klientów należą np. młode małżeństwa i osoby dokonujące zakupu mieszkania po raz pierwszy.
Nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe (35 – 45 m kw.) blisko Centrum w cenie 200 – 250 tys. zł. Klienci najchętniej wybierają mieszkania zlokalizowane na osiedlach Nowe Miasto, Sybiraków, Zielone Wzgórze wybudowane w ciągu ostatnich 10 – 15 lat. Powodzeniem cieszą się także mieszkania w nowo wybudowanych blokach (mieszkania w stanie deweloperskim zakupione w celach spekulacyjnych). Nie słabnie zainteresowanie mieszkaniami starszego typu (płyta, stara cegła) zlokalizowanymi w centrum lub w osiedlach przylegających do Centrum: Antoniuk, Piasta, Piaski, Przydworcowe.
Tabela: Ceny za m kw. mieszkań w poszczególnych miesiącach I kwartału 2008 r.
Domy jako alternatywa dla drogich mieszkań
W pierwszym kwartale 2008 r. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego pojawiło się zwiększone zainteresowanie rynkiem domów. Powodem takiej sytuacji było nie tylko zrównanie się cen domów z mieszkaniami o większym metrażu, ale i zmiana potrzeb klientów.
Podaż domów
W odpowiedzi na zapotrzebowanie klientów na rynku zaczęło się pojawiać coraz więcej nieruchomości zabudowanych domami. Zdecydowaną większość ofert stanowią domy wolnostojące, z przewagą zlokalizowanych w najbliższych okolicach Białegostoku. Mimo że oferta domów wolnostojących stopniowo się zwiększa, nadal odczuwalny jest brak domów w samym Białymstoku.
Nowe oferty domów pojawiające się w styczniu na białostockim rynku to zarówno budynki wolnostojące, jak i w zabudowie bliźniaczej. Standard tych domów w znaczący sposób decyduje o cenie ofertowej. Część domów jest w zaprojektowana w nowoczesnej architekturze, po kapitalnym remoncie, lub w stanie idealnym, a ich cena waha się w granicach 900 – 950 tys. zł. Z kolei domy drewniane do remontu lub wille z lat 1989 – 1993 w dobrym stanie kosztują 450 – 500 tys. zł.
Podobnie kształtują się ceny nieruchomości pod Białymstokiem w stanie surowym zamkniętym w nowej architekturze do 10 kilometrów od miasta: 430 – 480 tys. zł; lub w odległości 20 – 40 km: 180 – 340 tys. zł. Domy do 20 kilometrów od Białegostoku, posiadające bardzo dużą działkę oferowane są w cenach od 890 tys. do 1 mln zł.
W lutym na rynku pojawiło się nieco więcej nieruchomości, szczególnie w obrębie Białegostoku. Są to w szczególności domy z lat 80. i 90. XX w. zlokalizowane w obrębie osiedli Jaroszówka, Dziesięciny, Wygoda oraz Pietrasze. Ceny tych nieruchomości wahają się w zależności od standardu od 500 do 780 tys. zł.
Segmenty szeregowe to zarówno kilkunastoletnie obiekty do remontu, jak i nowe realizacje oferowane do wykończenia przez nabywcę (podaż tych ostatnich jest dość znacząca). Ze względu na cenę segmenty cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem: w zależności od poziomu wykończenia można nabyć je w granicach od 400 do 650 tys. zł.
Na przedmieściach Białegostoku wybór był jeszcze większy. Pojawiły się zarówno domy w nowej architekturze, wolnostojące, wykończone (600 – 750 tys. zł), jak i w stanie surowym otwartym (300 – 700 tys. zł) oraz surowym zamkniętym (330 – 480 tys. zł). Cena jest uzależniona głównie od powierzchni użytkowej domu oraz obszaru działki.
Około 50 proc. oferowanych w pierwszym kwartale domów pojawiło się w marcu. Miesiąc ten obfitował w domy wolnostojące na najbardziej popularnych dzielnicach Białegostoku: Mickiewicza, Jaroszówka. Domy te oferowane były w cenach: 620 tys. – 1 mln zł. Jednak największy odsetek stanowiły domy zbudowane w tradycyjnej architekturze lat 70. i 80. XX w. które można było nabyć w cenach 430 – 690 tys. zł na osiedlach Antoniuk, Dziesięciny, Skorupy oraz Wygoda.
Oprócz tych nieruchomości pojawiają się domy o podwyższonym standardzie. Ceny przekraczają milion złotych, a odnotowany górny pułap cenowy sięgał nawet 2.100 tys. zł! Podaż tych ofert pojawiła się w rejonie Dojlid oraz Mickiewicza.
Klienci poszukujący domów w okolicach Białegostoku również mieli w czym wybierać. Począwszy od domów w gminie Supraśl (237 tys. – 1,4 mln zł), poprzez domy w gminie Juchnowiec Kościelny (599 – 650 tys. zł) czy w gminach Choroszcz (620 – 720 tys. zł) i Dobrzyniewo Kościelne (700 – 1.550 tys. zł).
Popyt na domy
Z obserwacji firmy Polanowscy Nieruchomości wynika, że nadal największym zainteresowaniem klientów cieszą się domy wolnostojące w stanie surowym zamkniętym w cenie do 500 tys. zł. Preferowane są bliskie okolice Białegostoku, obrzeża miasta. Nie słabnie zainteresowanie klientów segmentami szeregowymi, których ceny są zbliżone do mieszkań dwupoziomowych.
Klienci najchętniej interesują się domami w nowej architekturze wybudowanymi w nowoczesnych technologiach. Choć zainteresowana kupnem takich nieruchomości jest całkiem spora część klientów, to dość często oferowane ceny znacznie przekraczają możliwości zakupowe nabywców.
Porównywalnie niższe ceny domów z lat 80. i 90. oraz domów do remontów powodują wzmożone zainteresowanie tym segmentem, podczas gdy tylko niewielka grupa nabywców jest zainteresowana nabywaniem drogich, ekskluzywnych domów pod Białymstokiem. Jest to jednak rynek bardzo ograniczony ilościowo, a dodatkowo cena ofertowa jest niestety często niewspółmiernie wysoka do oczekiwań klienta.
Tabela: Przedziały cen ofertowych za budynki mieszkalne w I kw. 2008 r.
Grunty: stabilizacja
Wraz z zeszłorocznym wzrostem cen mieszkań, a następnie domów, sukcesywnie zwiększało się zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi. Prawie połowa poszukujących swoje działania skupiła właśnie na tym segmencie. W ocenie większości klientów wybudowanie domu według własnych oczekiwań wiązało się docelowo z mniejszymi kosztami.
Podaż
Zwiększenie zainteresowania nieruchomościami gruntowymi wywołało odpowiedź w postaci wzmożonej podaży nieruchomości, będących w świetle prawa użytkami rolnymi (głównie z racji braku aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego). Nadal brakuje działek w samym Białymstoku, co wzmaga wygórowane wymagania cenowe właścicieli położonych w mieście działek.
W pierwszym kwartale ceny gruntów utrzymywały się na stabilnym, lecz nadal wysokim poziomie, a w zależności od lokalizacji ulegały nieznacznym wahaniom.
Według spostrzeżeń specjalistów z firmy Polanowscy Nieruchomości najbardziej popularnym ze względu na lokalizację i prestiż rejonem Białegostoku jest rejon ulicy Mickiewicza (na całej długości). Działki oferowane są w cenach 380 – 600 zł/m kw. Znacznie ograniczona podaż powoduje zainteresowanie deweloperów każdą wystawioną na tym terenie do sprzedaży działką, a tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne kupowane są często powyżej ich wartości rynkowej (nawet ponad dwa razy drożej). Wyżej cenione jest tylko Śródmieście gdzie ceny na poziomie 1.500 – 2.000 zł/m kw. nie należą już tylko do jednostkowych przypadków. Porównywalnym rejonem są Bojary i rejon ul. Warszawskiej.
Popyt
Zainteresowanie działkami zostało wywołane m. in. dużymi wzrostami cen mieszkań. Klienci zwracają uwagę nie tylko na działki budowlane czy rzemieślniczo-usługowe. w sferze ich zainteresowań jest również ziemia rolna, która coraz częściej staje się bardzo atrakcyjną inwestycją.
Dotyczy to szczególnie gruntów o większym areale (do kilku hektarów) w okolicach aglomeracji miejskich czy wiejskich, nabywanych z myślą o podziale i uzyskaniu zysku w przyszłości. Wzrost inwestowania oszczędności w takie nieruchomości jest spowodowany także złą sytuacją na rynku papierów wartościowych i postrzeganiem inwestowania w grunty jako pewnej lokaty kapitału.
Wraz ze wzrostem liczby oferowanych działek klienci coraz częściej dokonują zakupu nieruchomości gruntowych w sposób bardzo przemyślany i oparty na konkretnych wyliczeniach. Wpływ na decyzję ma przede wszystkim uzbrojenie terenu. Szambo, studnia, bądź oczyszczalnia to wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, a doprowadzenie innych mediów do działki, np. instalacji elektrycznej wiąże się z kosztem nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Wraz ze wzrostem świadomości klientów co do kosztów doprowadzenia mediów, na białostockim rynku nieruchomości gruntowych zachodzą znaczące zmiany. Dla przykładu, cieszący się dotąd dużym popytem rejon Dojlid Górnych (od 2006 roku część Białegostoku), który na większości oferowanych działek jest uzbrojony wyłącznie w energię elektryczną, z miesiąca na miesiąc traci na zainteresowaniu. Ceny nieuzbrojonych działek na tym terenie są porównywalne z tymi, które posiadają dostęp do wszystkich mediów (170 – 200 zł za m kw.). Klienci świadomi tej sytuacji albo negocjują ceny na poziomie 130 – 150 zł za m kw. albo wybierają działki w innym rejonie kierując się stopniem zaopatrzenia w media lub znacznie niższymi cenami.
Ceny i czynsze komercyjne
Koniec ubiegłego roku przyniósł lekki spadek zainteresowania we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych. W odniesieniu do poprzednich miesięcy w I kwartale 2008 r. można było zauważyć pewne ożywienie, przejawiające się w zwiększonej ilości ofert sprzedaży i wynajmu nieruchomości komercyjnych, a także w rosnącym zapotrzebowaniu na tego typu nieruchomości. Rozwijające się firmy potrzebują nowych, większych przestrzeni dla swojej działalności i poszukują głównie nieruchomości z dobrym rozwiązaniem logistycznym.
Na wysokość cen wpływa niska podaż atrakcyjnych inwestycyjnie gruntów oraz zapowiedzi dalszego wzrostu cen. Niestety, ceny ofertowe dyktowane przez właścicieli atrakcyjnie położonych nieruchomości przekraczają często możliwości finansowe inwestorów, a co za tym idzie wydłuża się czas sprzedaży (przeciętny czas sprzedaży nieruchomości komercyjnych trwa od dwóch do kilkunastu miesięcy).
Cena zakupu działki inwestycyjnej kształtuje się na poziomie od 150 do 550 zł za m kw. Duży wpływ na cenę ma tradycyjnie lokalizacja oraz obszar działki.
Za powierzchnię magazynową trzeba zapłacić średnio od 800 do 1.200 zł za m kw. budynku, przy czym ceny nowych obiektów komercyjnych o wyższym standardzie wykończenia, położonych w dobrej lokalizacji i z dobrym dojazdem osiągają jeszcze wyższy poziom. Z kolei czynsze najmu powierzchni magazynowych na terenie Białegostoku kształtują się w zależności od powierzchni, lokalizacji i standardu średnio od 6 do 20 zł za m kw.
Czynsze najmu lokali handlowo-usługowych są bardzo zróżnicowane i wynoszą w zależności od położenia w obrębie miasta, szczegółowej lokalizacji, powierzchni, przeznaczenia i standardu wykonania od 12 do 180 zł za m kw. Najwyższe stawki czynszu obserwujemy w lokalach o atrakcyjnej lokalizacji położonych w poziomie parteru w centrum miasta przy głównej ul. Lipowej (od 57 do 140 zł za m kw.), zaś czynsze najniższe odnotowujemy na osiedlach peryferyjnych.
Preferencje klientów
GASTRONOMIA – Śródmieście, a w szczególności ścisłe Centrum (Rynek Kościuszki, Lipowa), rejony w pobliżu uczelni, ul. Warszawska, Mickiewicza, rejon Politechniki Białostockiej, duże skupiska osiedli mieszkaniowych: Piasta, Bojary, Nowe Miasto, Dziesięciny, Rejon Słonecznego Stoku, osiedla domów jednorodzinnych: Jaroszówka, Dojlidy.
Działki pod DUŻE FIRMY, SALONY SAMOCHODOWE – tereny poza Białymstokiem. Dużym zainteresowaniem cieszy się Choroszcz posiadająca tereny przy Szosie Warszawskiej. Gmina ta ma również na większości terenów aktualne plany zagospodarowania przestrzennego, bardzo dobrą infrastrukturę oraz o wiele większą otwartość na przedsiębiorców niż miasto Białystok.
Działki pod HALE, MAGAZYNY, PRODUKCJĘ umiejscowione są głównie w rejonie Starosielc (200 – 550 zł za m kw.), Zielonych Wzgórz, Bażantarni, Białostoczku (200 – 300 zł za m kw.), Grabówki, Fast (200 – 300 zł za m kw.). Tereny te ciągle cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem.
