Na stołecznym rynku deweloperskim najtaniej kupią te osoby, które chcą przeprowadzić się do większego mieszkania.
Ponad 70 proc. warszawiaków mieszka w lokalu własnym lub należącym do rodziny. Tylko trzy na dziesięć osób zamieszkuje lokal, który nie jest ich własnością (komunalny, spółdzielczy) lub wynajmowane mieszkanie. Jeśli weźmiemy pod uwagę tylko małżeństwa to okaże się, że prawie 80 proc. z nich mieszka we własnym mieszkaniu lub domu.
Pomimo wysokich stołecznych cen nieruchomości mieszkańcy Warszawy wolą mieszkać na swoim, a nie wynajmować. Młodsze osoby kupują mniejsze mieszkania, a w miarę upływu czasu przenoszą się do większych. Z analizy CBOS wynika, że w Warszawie przeprowadzka do własnego lokum po 34. roku życia wiąże się przede wszystkim ze zmianą lokalu na większy. Osoby 30- 44- letnie kupują większe mieszkania, bo wraz z powiększaniem rodziny rośnie ich zapotrzebowanie lokalowe.
Nowe: średnio za 8,2 zł/mkw.
A ile musi zapłacić warszawska rodzina, która chce poprawić sobie warunki życia? Jak podaje Emmerson, średnia cena 1 mkw. mieszkania na rynku deweloperskim wyniosła na koniec trzeciego kwartału tego roku 8,2 tys. zł. Przed rokiem przeciętna stawka była o 300 zł/mkw. wyższa i wynosiła 8,5 tys. zł/mkw.
Na mały wybór nie można narzekać, bo stołeczni deweloperzy mają w ofercie 19,5 tys. mieszkań. Analitycy oceniają, że powodem spadków stawek są rzeczywiste obniżki cen mieszkań sukcesywnie dokonywane przez deweloperów. Na rynek trafiają też nowe, zazwyczaj tańsze inwestycje.
Jeśli weźmiemy pod uwagę zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny to, jak podał w swoim ostatnim raporcie Związek Banków Polskich, średnia cena transakcyjna wynosi w Warszawie 7,4 tys. zł/mkw. W takiej kwocie w połowie tego roku warszawiacy kupowali mieszkania, na które zaciągali kredyty. W ciągu roku cena spadła o 400 zł/mkw., bo w połowie 2011 roku średnia stawka wynosiła 7,8 tys. zł/mkw.
Gotowe nawet za 5,5 tys. zł/mkw.
W Warszawie nadal za okazyjny uważany jest zakup nowego mieszkania za ok. 6 tys. zł/mkw. Na znalezienie mieszkania w niższej cenie mogą liczyć osoby planujące zmianę lokalu na większy. Na stołecznym rynku można znaleźć oferty, których cena oscyluje nawet w granicach 5 – 5,5 tys. zł/mkw. W prawdzie dotyczy to głównie mieszkań o sporych metrażach, ale takie ceny znajdziemy dziś już nie tylko na dalekiej Białołęce, ale również na Bemowie, w Ursusie, czy Wilanowie.
Szukać trzeba na deweloperskich wyprzedażach. Od niedawna na przykład trwa wyprzedaż ostatnich mieszkań w ukończonej inwestycji PBM Południe Development położonej przy ulicy Batalionów Chłopskich na warszawskim Bemowie. Wszystkie mieszkania, jakie zostały jeszcze w ofercie można teraz kupić w cenie 5500 zł/mkw. Dzięki ostatniej obniżce cen dokonanej przez dewelopera w tej inwestycji można nabyć mieszkanie nawet o 80 000 złotych taniej.
Spadki cen wyhamują
Analitycy oceniają, że w przyszłym roku ceny mieszkań nadal prawdopodobnie będą spadać, ale będą znacznie niższe niż w 2012 roku. Ruchy cen związane są z poziomem popytu na mieszkania, a ten z kolei uzależniony jest od dostępności kredytów hipotecznych.
W ostatnim czasie instytucje finansowe poczyniły pewne ustępstwa, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Widoczne jest lekkie ożywienie w bankach. Niektóre zaczynają wprowadzać niewielkie obniżki marż. Na razie są one skromne i nie rekompensują podwyżek, które obserwowaliśmy na przestrzeni ostatnich kilku kwartałów.
Istnieje jednak szansa także na obniżenie oprocentowania kredytów, dzięki obniżce stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej jeszcze się na to nie zdecydowała, ale eksperci rynku oczekują w najbliższym czasie takiej decyzji. Jeśli obniżki stóp procentowych byłyby odpowiednio wysokie wzrosłaby zdolność kredytowa nabywców mieszkań, co ożywiłoby sprzedaż na rynku nieruchomości.
Autor: PBM Południe Development
Wojciech Boczoń
