Po raz pierwszy od dziewięciu miesięcy i dopiero drugi raz w tym roku indeks cen transakcyjnych mieszkań Open Finance i Home Broker zanotował wzrost w skali miesiąca.
W październiku, po ośmiu kolejnych miesiącach spadków, indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, zanotował wzrost w ujęciu miesięcznym. Po uwzględnieniu danych z ostatniego miesiąca wartość wskaźnika podliczyliśmy na 742,73 pkt, czyli o 0,51 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. W tym roku tylko raz, w styczniu, mieliśmy do czynienia ze wzrostem indeksu. Był on wówczas niewiele większy niż obecnie i wyniósł 0,61 proc. W całym bieżącym roku nasz indeks stracił 11,3 proc.
W dalszym ciągu systematycznie rośnie wolumen dokonywanych transakcji uwzględnianych przy wyliczaniu indeksu (suma transakcji z ostatnich trzech miesięcy). Tym razem wyniosła ona niemal 3400 i była wyższa o 6,4 proc. w porównaniu z zeszłym miesiącem oraz o 11,1 proc. niż rok wcześniej. Jest to jednocześnie drugi wynik w blisko pięcioletniej historii obliczania indeksu. Dotychczas najwięcej transakcji zanotowaliśmy w maju 2011 roku i było ledwie o kilkanaście sztuk więcej niż obecnie.
Indeks cen transakcyjnych 
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W porównaniu z poprzednim miesiącem ceny wzrosły w połowie monitorowanych przez nas miast. Najbardziej Białymstoku (3,5 proc.), Warszawie (2,3 proc.) oraz Toruniu (2 proc.). Największe spadki z kolei zanotowaliśmy w Bielsku-Białej (4,9 proc.), Olsztynie (4,3 proc.) i Gdańsku (2,5 proc.). Liderami spadków w skali roku są Warszawa (16 proc.), Kraków (15,3 proc.) oraz Zielona Góra (12,6 proc.)
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
| miasto | mediana cen m2 w październiku 2012 r. | roczna zmiana ceny | miesięczna zmiana ceny |
| Białystok | 3847 zł | -12,0% | 3,5% |
| Bydgoszcz | 3900 zł | -3,7% | 0,9% |
| Gdańsk | 4685 zł | -11,8% | -2,5% |
| Katowice | 3443 zł | -6,2% | 0,4% |
| Kraków | 5370 zł | -16,0% | 0,7% |
| Lublin | 4275 zł | -9,9% | -0,5% |
| Łódź | 3701 zł | -7,9% | -1,1% |
| Olsztyn | 4115 zł | -8,9% | -4,3% |
| Poznań | 5291 zł | -3,4% | 0,5% |
| Szczecin | 4021 zł | -9,3% | -1,8% |
| Toruń | 4104 zł | -4,0% | 2,0% |
| Warszawa | 6550 zł | -15,3% | 2,3% |
| Wrocław | 5195 zł | -11,5% | -0,1% |
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.
Komentarz i prognoza
Zgodnie z oczekiwaniami, zainteresowanie wygasającym z końcem roku programem Rodzina na Swoim zwiększa się. Wg danych BGK, w październiku podpisano ponad 5,1 tys. umów, podczas gdy ich średnia liczba dla dziewięciu pozostałych miesięcy tego roku to ponad 3,3 tys. Większy ruch w interesie widać także po wzroście liczby transakcji realizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker.
Dotychczasowe spadki cen mieszkań w dużej mierze tłumaczyliśmy właśnie chęcią dostosowania się przez przynajmniej część sprzedających do limitów cenowych obowiązujących w programie. W większości miast te limity są wyraźnie niższe od cen transakcyjnych, np. w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. Dodatkowo trzeba pamiętać, że dla rynku wtórnego są one jeszcze niższe niż dla rynku pierwotnego.
Jedna jaskółka wiosny nie czyni, niemniej październikowy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań może wskazywać na to, że potencjał do dalszych obniżek cen powoli zaczyna się wyczerpywać. Trudno na razie mówić o zmianie tendencji, z tym trzeba będzie poczekać kilka miesięcy, jednak całkiem możliwe, że zaczyna się właśnie tzw. uklepywania dołka, czyli ustabilizowanie cen po okresie dynamicznych spadków, któremu może sprzyjać zapoczątkowany przez Radę Polityki Pieniężnej cykl obniżek stóp procentowych oraz nowy, planowany przez rząd program wspierania zakupu pierwszego lokum, pod roboczą nazwą Mieszkanie dla Młodych.
Bernard Waszczyk, Open Finance
KOMENTARZ Home Broker, 09.11.2012 r.
Po raz pierwszy od 8 miesięcy indeks cen mieszkań zanotował wzrost. Choć jest on dziś na poziomie o 0,5 proc. wyższym niż przed miesiącem, to wciąż jest za wcześnie, żeby odczytywać tę zmianę jako zwiastun odwrócenia trendu. Trzeba bowiem pamiętać, że w perspektywie 12 miesięcy przeciętne M w dużym mieście straciło na wartości 12,6 proc., a od cenowego szczytu z początku 2008 roku korekta sięgnęła 26 proc.
Do końca roku można się ponadto spodziewać, że indeks zanotuje jeszcze spadki. Ważnym powodem takich zmian może być kończący się program Rodzina na sowim. Dziś jest to czynnik, który zaniża średnią cenę transakcyjną na rynku (limity cen kwalifikujące do dopłat są przeważnie niższe od przeciętnego poziomu cen transakcyjnych). Trzeba też pamiętać, że wnioski o kredyt z dopłatą można składać do końca grudnia. Wtedy najprawdopodobniej wielu nabywców postara się jeszcze uzyskać kredyt z dofinansowaniem wybierając lokale z najtańszego segmentu, co nie powinno pozostać bez wpływu na przeciętną cenę transakcyjną.
Rok 2013 powinien jednak przynieść wyhamowanie trendu spadkowego cen mieszkań wynika z prognoz doradców Home Broker. Większość z nich spodziewa się dalszej co najwyżej kilkuprocentowej przeceny w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Powodem może być spodziewana dalsza liberalizacja w dostępie do finansowania kredytowego realizowana poprzez spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Już dziś, po jednej obniżce stóp procentowych o 25 pkt. bazowych WIBOR 3M jest na poziomie 4,65 proc., a jeszcze w sierpniu było to nawet ponad 5,1 proc. Ponadto kontrakty terminowe na stopę procentową notują dziś WIBOR 3M za 9 miesięcy na poziomie zaledwie 3,54 proc. Gdyby rzeczywiście doszło do takiego spadku, to przeciętna trzyosobowa rodzina, zarabiająca 5 tys. zł netto, która dziś może pożyczyć od banków przeciętnie 367 tys. zł (kredyt na 30 lat, oprocentowanie 6,3 proc.), mogłaby za 9 miesięcy zaciągnąć dług na poziomie prawie 410 tys. zł. Ale uwaga! Wraz ze spadającymi stopami procentowymi, można się liczyć z tym, że wzrośnie poziom drugiego czynnika wpływającego na wysokość oprocentowania kredytów, a więc marż. W efekcie faktyczny wzrost zdolności kredytowej może być znacznie niższy, a kredyt zaciągnięty za kilka miesięcy droższy niż dziś.
Nie można oczywiście zapominać też o negatywnych czynnikach, które mogą w kolejnych miesiącach ciągnąć ceny w dół. Po pierwsze jest to obawa o dalsze spowolnienie dynamiki PKB, co może przełożyć się na poziom zatrudnienia i wynagrodzeń. Nie bez znaczenia jest też fakt, że podaż mieszkań deweloperskich, po pierwszym spadku od wielu kwartałów, utrzymuje się na blisko rekordowym poziomie. Informacje te sugerują, że rok 2013 będzie dla deweloperów trudny. Tym bardziej zapowiadany program dopłat Mieszkanie dla młodych powinien zasilić rynek możliwie jak najwcześniej. Choć wszystko wskazuje na to, że będzie on mniej atrakcyjny niż wciąż obowiązująca Rodzina na swoim, to wzmocni popyt na mieszkania.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Wojciech Boczoń