Budownictwo będzie stymulować rozwój polskiej gospodarki w najbliższych latach. Ruszają kolejne inwestycje infrastrukturalne – takie, jak: budowa lotnisk, dróg i autostrad, stadionów, ośrodków sportowych czy hoteli – przygotowujące Polskę do organizacji EURO 2012. Mimo usztywnionej polityki kredytowej banków budzi się także branża deweloperska.
W przygotowaniach do rozgrywek EURO 2012, planowanych na okres od czerwca do lipca 2012, bardzo ważną rolę odgrywa czas. Również w przypadku wszystkich pozostałych projektów budowlanych terminy oraz jakość zleconych prac muszą być bezwzględnie dotrzymywane. Dlatego też celowe staje się zwrócenie uwagi na – wynikające zarówno z przepisów prawa, jak i praktyki branży budowlanej – możliwości mobilizowania wykonawcy robót do należytego wykonywania zaciąganych przezeń zobowiązań.
Prawo Inwestora do wydawania poleceń wykonawcy
Aby zapewnić sobie możliwość wywierania wpływu na tempo prac wykonawcy, inwestor może zastrzec sobie prawo do wydawania wykonawcy poleceń, które mają na celu przyśpieszenie robót i nadrobienie już zauważonych, zaistniałych opóźnień. Przykładowo, gdy zamawiający – przy okazji przeprowadzania kontroli stanu zaawansowania robót dla celów comiesięcznych rozliczeń – uzna, że roboty budowlane nie są realizowane w terminach wynikających z harmonogramu budowy z powodu niedostatecznej liczby pracowników czy sprzętu na budowie, to może zalecić wykonawcy zatrudnienie dodatkowych osób bądź sprowadzenie dodatkowych maszyn. Jest to jednak daleko idąca ingerencja w kompetencje wykonawcy, dlatego upoważnienie do wydawania takich poleceń musi być zastrzeżone w umowie. Praktyka inwestycyjna dostarcza przykładów wprowadzania do umów tego rodzaju zastrzeżeń. Niemniej jednak wykonawcy niezbyt chętnie godzą się na ograniczanie ich uprawnień do decydowania o technicznych aspektach i metodach wykonywania robót, a w przypadkach spornych starają się podważać trafność uzyskiwanych od inwestora poleceń.
Kary umowne
Aktualnie w przypadku robót budowlanych przepisy nie przewidują obowiązkowego stosowania kar umownych z powodu zwłoki w realizacji poszczególnych etapów robót lub zwłoki w wykonaniu i oddaniu inwestorowi całej inwestycji. Ustanowienie prawa do stosowania takich sankcji wzmacnia niewątpliwie pozycję inwestora, ale może być dokonane tylko w drodze wprowadzenia odpowiednich postanowień do umowy o roboty budowlane. Umowne zastrzeganie tego rodzaju kar jest z kolei niechętnie akceptowane przez wykonawców, którzy twierdzą, że w przypadku dużej niepewności towarzyszącej inwestycjom, jest to dla nich nieusprawiedliwione, nadmiernie rygorystyczne obciążenie. Dlatego praktyka stosowania kar umownych w przypadku nieterminowej realizacji robót budowlanych jest raczej wyjątkiem niż regułą. Zdarza się jednak, że inwestorowi udaje się przeforsować wprowadzenie odpowiedzialności z tytułu kar umownych . Ma to miejsce zwłaszcza przy zamówieniach publicznych, gdyż w tych przypadkach inwestor ma możliwość narzucenia wykonawcy tego typu odpowiedzialności przez wpisanie stosownych postanowień do wzorca umowy, traktowanego jako jeden z obligatoryjnych dla wykonawcy elementów specyfikacji istotnych warunków zamówienia.
Odstąpienie od umowy z powodu poważnych opóźnień w realizacji robót
W przypadku zaistnienia poważnych opóźnień w rozpoczęciu lub w postępach robót budowlanych przepisy Kodeksu cywilnego o robotach budowlanych zezwalają na odpowiednie stosowanie unormowań, które zawarte są w przepisach umowy o dzieło. Te z kolei zapewniają inwestorowi możliwość odstąpienia od umowy jeszcze przed upływem ustalonego w jej treści terminu jej wykonania. Mianowicie, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem powierzonych mu robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, by zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu zastrzeżonego w umowie na wykonania zobowiązania wykonawcy. W tej sytuacji inwestor nie musi nawet wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu na usunięcie skutków zaistniałych, poważnych opóźnień.
Narady koordynacyjne i ustalanie stanu zaawansowania robót dla celów rozliczeń częściowych
Przydatnym instrumentem sprawowania przez inwestora bieżącej kontroli nad postępami robót budowlanych są narady koordynacyjne, odbywające się przy udziale wszystkich podmiotów uczestniczących w realizacji określonej budowy. Mają one na celu ustalenie aktualnego stanu realizacji robót, omówienie wyłaniających się w toku ich wykonywania trudności i zagrożeń oraz sposobu rozwiązywania problemów. Narady takie mogą być zwoływane w miarę potrzeb, ale warunkiem formalnym skutecznego ich funkcjonowania jest ustanowienie prawa do ich organizowania przez inwestora – oraz obowiązku uczestniczenia w nich przez przedstawicieli wykonawców – w postanowieniach umów zawieranych przez inwestora z poszczególnymi wykonawcami.
Dla sprawowania przez inwestora systematycznej kontroli nad postępami robót budowlanych mogą być również wykorzystywane procedury wspólnego ustalania przez przedstawicieli inwestora i wykonawcy – w uzgodnionych umownie okresach – stanu zaawansowania poszczególnych rodzajów robót dla celów przeprowadzania rozliczeń częściowych. W praktyce inwestycyjnej regułą jest obecnie dokonywanie takich właśnie rozliczeń. Dotyczy to zwłaszcza dużych inwestycji, przy których odraczanie rozliczenia do czasu ukończenia wszystkich robót oznaczałoby w gruncie rzeczy narażenie wykonawcy na ciężar wysoce kosztownego kredytowania inwestora. Podstawą do przeprowadzania tychże rozliczeń są z kolei wspomniane powyżej, okresowo dokonywane kontrole stanu zaawansowania poszczególnych rodzajów robót. Częstotliwość tych kontroli zależy od ustaleń umownych– najczęściej jednak są one przeprowadzane comiesięcznie, w związku z przyjmowaną na ogół zasadą rozliczania się stron za roboty wykonane w poszczególnych miesiącach kalendarzowych.
Odstąpienie od umowy z powodu wadliwego wykonywania robót
Kodeks cywilny w drodze kolejnego odesłania do przepisów normujących umowę o dzieło przyznaje inwestorowi także możliwość odstąpienia od umowy przed upływem terminu jej wykonania z powodu wadliwego lub sprzecznego z umową wykonywania robót przez wykonawcę. Wcześniej jednak inwestor powinien wezwać wykonawcę „do poprawy”, polegającej na zmianie sposobu wykonywania robót i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu inwestor może rozwiązać umowę w formie jednostronnego oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy albo powierzyć jej wykonanie innej firmie – na koszt i niebezpieczeństwo nierzetelnego wykonawcy.
Rozliczenia w razie odstąpienia od umowy przez inwestora
Jeśli inwestor skorzysta z przewidzianej prawem możliwości wcześniejszego odstąpienia od umowy łączącej go z wykonawcą, pojawia się konieczność dokonania odpowiednich rozliczeń za tę część robót , która została już zrealizowana. Ponieważ wskutek odstąpienia umowę uważa się za niezawartą, zgodnie z ogólną zasadą kodeksu cywilnego strony powinny sobie zwrócić wszystkie przekazane dotąd świadczenia wzajemne. Jest to w praktyce niewykonalne – nie da się przecież zwrócić w naturze już wykonanych fragmentów inwestycji budowlanej. Dlatego na aprobatę i upowszechnienie zasługuje koncepcja, by dopuszczać możliwość częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane w zakresie obejmującym roboty, które do chwili złożenia oświadczenia o odstąpieniu nie zostały jeszcze wykonane. Taka koncepcja budzi wprawdzie zastrzeżenia teoretyków prawa, gdyż pomija teoretyczną zasadę niepodzielności zobowiązania wykonawcy robót budowlanych, ale w pełni odpowiada potrzebom praktyki inwestycyjnej. W szczególności rozwiązanie to zapobiega powstawaniu zawiłych, choć w gruncie rzeczy jałowych sporów o podstawę prawną roszczeń dotyczących zapłaty wynagrodzenia za roboty, które z punktu widzenia teorii podlegają zwrotowi na rzecz wykonawcy, a de facto są z reguły przez inwestora zatrzymywane i powiększają jego majątek.
Na ogół jednak w praktyce obrotu jest akceptowane stanowisko, że w razie odstąpienia od umowy inwestor nie zwraca efektów rzeczowych robót już wykonanych, natomiast powinien zapłacić wykonawcy wynagrodzenie odpowiadające proporcjonalnie wartości faktycznie wykonanych robót. W takim przypadku strony powinny sporządzić protokół inwentaryzacyjny, w celu wspólnego ustalenia zakresu rzeczowego robót wykonanych oraz określenia ich wartości. Na jego podstawie strony powinny dokonać rozliczenia wynagrodzenia należnego wykonawcy. Ze względu na występujące w praktyce konflikty co do obowiązku dokonania inwentaryzacji wykonanych robót oraz wchodzących w grę zróżnicowanych sposobów ich wyceny, wskazane jest, by problematyka ta została uregulowana w sposób jednoznaczny już w postanowieniach umowy.
Dodać należy, że problematyka rozliczeń stron w przypadku odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest na tyle skomplikowana i konfliktogenna, iż zasługuje na osobne jej unormowanie przez ustawodawcę.
Niestety, w praktyce dość często pojawiają się nieporozumienia między inwestorem a wykonawcą, związane z opóźnieniami w zakończeniu robót bądź niezgodnością realizowanej inwestycji z warunkami ustalonymi w umowie. Dlatego w interesie obu stron leży uwzględnienie w umowach o roboty budowlane postanowień, które jasno regulują obowiązki wykonawcy oraz przejrzyście określają procedury eliminowania sytuacji konfliktowych i w efekcie sprzyjają zapewnieniu prawidłowego przebiegu procesów inwestycyjnych.
Źródło: Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion i Żyto
Wojciech Boczoń
