Ceny na warszawskim rynku nieruchomości mieszkaniowych zostały ujednolicone. Jest to w głównej mierze efekt niekontrolowanej fali wzrostu wartości nieruchomości będącej skutkiem popytu wywołanego dynamicznym wzrostem ilości kredytów hipotecznych udzielonych w latach poprzednich.
1. Analiza rynku
Ceny zakupu nieruchomości nie odzwierciedlały w pełni kryteriów lokalizacji, standardu inwestycji, technologii wykonania oraz jakości poszczególnych mieszkań. Powodowało to istotne przeszacowanie wartości nieruchomości mało atrakcyjnych zarówno pod względem kryteriów mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości może doprowadzić do ponownej segmentacji rynku i wyodrębnienia lokali o perspektywie wzrostu wartości znacznie powyżej średniej.
Według naszej oceny rozwarstwienie rynku spowoduje, iż pomimo dalszego spadku średnich cen mieszkań w Warszawie wyodrębni się sektor mieszkań, które w perspektywie najbliższych miesięcy powinny wejść w fazę wzrostu. Dotyczy to mieszkań małych, jedno lub dwupokojowych, które poza funkcją zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywcy, mogą pełnić równoważną funkcję inwestycyjną, jako aktywa generującego stały wysoki dochód z wynajmu. Wybór mieszkania z tego segmentu rynku pozwala stać się współuczestnikiem globalnego rynku inwestycji.
Warszawski rynek inwestycji w nieruchomości na tle innych miast europejskich jest zaliczany do rynku o wyższych od średnich perspektywach inwestycyjnych i rozwojowych przy ryzyku inwestycyjnym niższym od średniej.
W najnowszym raporcie sporządzonym przez PricewaterhouseCoopers i Urban Land Institute przedstawiono ranking perspektyw inwestycyjnych, w którym Warszawa zajęła 13. miejsce, podczas gdy rok temu była na 16. pozycji, a dwa lata temu na 22. Z kolei w rankingu perspektyw rozwojowych (w tym samym raporcie) stolica Polski uplasowała się na siódmej pozycji, w porównaniu z ósmą w roku ubiegłym. W zestawieniu oceniającym poziom ryzyka, miasto nad Wisłą znalazło się na miejscu 12., podczas gdy rok wcześniej była to 19. pozycja.
2. Analiza celów inwestycyjnych
Rynek warszawski jest najbardziej stabilnym rynkiem pod względem ilości transakcji
i wartości transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych, co przy spadku liczby pozwoleń na budowę oraz ilości rozpoczynanych budów (o ok. 50%) musi doprowadzić do niewystarczającej podaży nowych mieszkań w latach następnych.
Przy wyborze mieszkania w celach inwestycyjnych istotnym kryterium jest lokalizacja. Poza faktem, iż Warszawa charakteryzuje się największą płynnością na rynku nieruchomości (rys. 2.), mieszkanie atrakcyjne zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu, powinno być zlokalizowane w centralnych regionach Warszawy.
Rys. 1. Średnio kwartalny spadek ilości transakcji sprzedaży mieszkań w głównych miastach Polski w 2009 roku
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Kluczowe znacznie ma dobry punkt komunikacyjny umożliwiający łatwy dojazd do miejsca pracy lub uczelni. Istotne jest również sąsiedztwo elementów infrastruktury miejskiej: sklepów, restauracji, centrów rozrywki czy innych miejsc oferujących aktywnym zawodowo najemcom różne alternatywne formy spędzania wolnego czasu. Prawidłowy i selektywny wybór mieszkania daje duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości w dłuższym okresie.
Inwestycje na rynku nieruchomości są uzależnione od prawidłowego wyboru terminu rozpoczęcia inwestycji. Zazwyczaj inwestycje poczynione na zakończenie fazy recesji dają większe prawdopodobieństwo realizacji zysku poprzez uczestniczenie w kolejnej fazie wzrostu wartości nieruchomości. Potwierdza to doświadczenie osób, które zainwestowały w nieruchomości mieszkaniowe w 2004 i 2005 roku. Inwestycje te niezależnie od spadku wartości nieruchomości, jaki nastąpił od drugiej połowy 2008 roku, pozwolił inwestorom zrealizować ponadprzeciętne zyski.
Kolejny tak korzystny moment inwestycyjny pojawia się teraz. O nastąpieniu przełamania fazy cyklu koniunkturalnego świadczy zmiana podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Jakkolwiek w roku 2009 zostanie oddane do użytku więcej mieszkań niż w latach poprzednich (w okresie od stycznia do maja oddano 6,5% więcej mieszkań niż w roku 2008) to wynik ten jest skutkiem kilkuletniego cyklu realizacji inwestycji budowlanych – obecnie są kończone budowy rozpoczęte w latach 2007 i 2008.
Wskaźniki obrazujące podaż nowych mieszkań w kolejnych latach wskazują na istotną zmianę wzajemnej relacji popytu i podaży. Liczba rozpoczętych budów spadła w okresie od stycznia do sierpnia o blisko 25% przy czym w segmencie budownictwa wielorodzinnego spadek ten był wyższy i wynosił blisko 50%. Również liczba nowowydanych pozwoleń na budowę spadła o blisko 24% a sektorze deweloperskim o 38% (na podstawie danych GUS).
Według raportu firmy REAS w Warszawie popyt na mieszkania przewyższa podaż nowych mieszkań. Powoduje to zmniejszenie puli gotowych mieszkań z oferty deweloperów. Pomimo prognozowanego wzrostu wartości cen mieszkań małych, średnia cena sprzedaży mieszkań (złoty/metr kwadratowy) w Warszawie będzie spadać (w III kwartale wynosiła 7,3 tys. złotych a w roku 2008 wynosiła 8,9 tys. zł odnotowano więc spadek o blisko 18%) gdyż wynik ten będzie obejmować głównie tanie mieszkania na obrzeżach Warszawy, na które jest największy popyt.
Rynek małych mieszkań na tym tle jest znacznie bardziej stabilny: spadek cen w tym segmencie nie przekroczył 8% (rys. 3).
Spadek cen mieszkań w tym segmencie był wyższy niż spadek cen za wynajem, skutkiem czego wzrosła atrakcyjność tych mieszkań jako aktywa inwestycyjnego (rysunek 2, 3). Potwierdza to atrakcyjność inwestycji w tym segmencie rynku lokali mieszkalnych.
Rys. 2,3. Rentowność małych mieszkań w centralnej lokalizacji w porównaniu ze średnią rentownością najmu na rynku warszawskim
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ofertowych sprzedaży i najmu lokali mieszkalnych
Jak wynika z powyższej analizy, najbardziej atrakcyjne pod względem inwestycyjnym aktywa w obrębie warszawskiego rynku nieruchomości to stosunkowo niewielkie mieszkania w centralnej lokalizacji, ponieważ to właśnie one charakteryzują się największą płynnością oraz stabilnością cen najmu, co pozwala na uzyskanie optymalnej rentowności inwestycji w średnim okresie czasu
Źródło: Ciszewski Financial Communications
Wojciech Boczoń
