Zakup mieszkania to często długi i skomplikowany proces. Odkładamy pieniądze, staramy się o kredyt, przeglądamy setki ogłoszeń w poszukiwaniu oferty najbardziej odpowiadającej naszym potrzebom. Niestety zapominamy przy tym często o najbardziej podstawowych sprawach i środkach ostrożności.
Eksperci z wyszukiwarki nieruchomości morizon.pl przygotowali poradnik, w którym podpowiadają na co zwracać uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym.
Wybór nieruchomości, w którą zainwestujemy pieniądze nie jest prostym zadaniem. Często to jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu, do której trzeba się odpowiednio przygotować. Gruntowne przemyślenie tematu, przed rozpoczęciem poszukiwań, oraz sprecyzowanie naszych oczekiwań przy uwzględnieniu budżetu jakim dysponujemy zaoszczędzi nam wiele czasu, który poświęcilibyśmy np. na oglądanie lokali w zbyt drogich czy też nieinteresujących nas lokalizacjach.
Od czego zacząć?
Zanim zabierzemy się za przeglądanie ofert należy odpowiedzieć sobie na kilka pytań, dzięki którym zawęzimy nasze poszukiwania.
Jak duże mieszkanie jest nam potrzebne? Ile ma mieć metrów, ile pomieszczeń, jak długo planujemy w nim mieszkać? Planując zakup należy brać pod uwagę dłuższy horyzont czasowy. Jeżeli w przyszłości zamierzamy sprzedać mieszkanie, należy szukać lokali, które szybko nie stracą na wartości i które łatwo będzie zbyć, dlatego przy wyborze lokum powinniśmy zwrócić uwagę na jego lokalizację oraz metraż. Warto przy tym pamiętać, że największym zainteresowaniem cieszą się od lat mieszkania 2-3 pokojowe usytuowane w centrum lub w dzielnicach z których dojazd do centrum zajmuje do 30 minut. Równie ważna jest infrastruktura wokół mieszkania oraz to, czy w pobliżu znajdują się szkoły, sklepy, parkingi oraz tereny zielone.
Drugą kwestią jaką należy wziąć pod uwagę jest wielkość środków finansowych jakimi dysponujemy. Określenie na samym początku kwoty jaką jesteśmy w stanie przeznaczyć na zakup mieszkania jest bardzo ważnym krokiem, który zawęża nam poszukiwania do mieszkań o określonym metrażu zlokalizowanych w interesujących nas dzielnicach. Należy wziąć pod uwagę wysokość środków własnych, a także finansowania kredytem. Najlepiej przed rozpoczęciem poszukiwań umówić się z doradcą finansowym banku, który zapozna nas z dostępnymi ofertami finansowania oraz wyliczy naszą zdolność kredytową.
– Planując budżet należy wziąć również pod uwagę dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości, takie jak: taksa notarialna, podatek od czynności cywilno–prawnych, opłaty sądowe, a jeżeli szukamy mieszkania za pośrednictwem biura nieruchomości, co często jest znacznym ułatwieniem, to doliczyć trzeba również prowizję pośrednika – mówi Bolesław Drapella Prezes Zarządu Morizon S.A., właściciela wyszukiwarki nieruchomości morizon.pl.
Samodzielnie czy z agencją?
Szukać wymarzonego „M” możemy na dwa sposoby: samodzielnie i przez biuro nieruchomości. Jeśli decydujemy się na samodzielne poszukiwanie lokum, możemy to robić przeglądając ogłoszenia w prasie oraz Internecie np. w serwisie morizon.pl. Aktywne poszukiwanie przez nas lokum pochłonie z pewnością sporo naszego czasu, musimy więc wygospodarować przynajmniej kilka godzin na przeglądanie, sprawdzanie aktualności oraz oglądanie mieszkań. Na szczęście, jeśli tylko tego chcemy, serwisy ogłoszeniowe za darmo mogą przesłać nam nowe oferty spełniające kryteria raz przez nas zapamiętane, dzięki czemu procesu szukania i odsiewania znanych już nieruchomości nie musimy powtarzać co kilka dni. Z uwagi jednak na duży wybór nieruchomości, często prościej i bezpieczniej możemy znaleźć wymarzone mieszkanie, gdy decydujemy się na szukanie przez biuro nieruchomości, jednak wiążę się to z dodatkowym kosztem prowizji, który najczęściej wynosi 2-3 procent liczonej od ceny nieruchomości.
– Wielu potencjalnych klientów boi się, czy przypadkiem kupując mieszkanie nie przepłaca. Na rynku nieruchomości bardzo rzadko zdarzają się „okazje zakupowe”. Dlatego, aby mieć pewność, że cena mieszkania które chcemy kupić jest na poziomie rynkowym, warto skorzystać z pomocy fachowców – pośredników i agencji nieruchomości. Profesjonalni przedstawiciele z branży posiadają bazy danych, które umożliwiają porównanie cen, dzięki czemu sprawdzimy czy nie przepłacamy. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości, analiza jej stanu prawnego czy też pomoc w negocjacji ceny to tylko niektóre z czynności jakich możemy oczekiwać od dobrego pośrednika. – dodaje Drapella.
Czynniki determinujące nasz wybór
Lokalizacja
Gdy już sprecyzujemy podstawowe wymagania musimy obrać strategię poszukiwań – możemy szukać mieszkania, traktując lokalizację jako główny czynnik determinujący nasz wybór. W tym wypadku musimy wiedzieć czy chcemy mieszkać w centrum czy raczej na obrzeżach miasta. Należy wziąć także pod uwagę odległość i dostępność komunikacyjną z miejscami, w których często przebywamy np. praca czy uczelnia. Bardzo ważne jest także otoczenie, czy w pobliżu są sklepy, punkty usługowe, szkoły, boiska, tereny zielone, a przede wszystkim czy nie ma ruchliwych tras, zakładów przemysłowych oraz placów budowy. „Warto także sprawdzić czy plany zagospodarowania przestrzennego nie przewidują w najbliższym czasie rozpoczęcia nowej inwestycji i czy na tym zielonym skwerku obok naszego bloku nie powstanie nowe osiedle” – dodaje Bolesław Drapella.
Budynek
Zanim rozpoczniemy poszukiwania mieszkania warto od razu przemyśleć w jakim budownictwie chcemy mieszkać – czy szukamy wymarzonego „M” w nowych blokach czy również w tzw. wielkiej płycie, dzięki temu również zawęzimy nasze poszukiwania. Oglądając mieszkania zwracajmy szczególną uwagę na wiek budynku, technologię i materiały z jakich jest zbudowany, stan elewacji, klatki schodowej i wind, a także czy w budynku są piwnice oraz garaże. Oglądajmy nie tylko mieszkania, ale także podwórko, piwnicę, klatkę schodową – ich wygląd może nam wiele powiedzieć o naszych przyszłych sąsiadach. Ważny jest również widok z okna lub balkonu i czy sąsiednie budynki nie są usytuowane zbyt blisko. Warto też sprawdzić koszty utrzymania oraz sposób zarządzania nieruchomością – kto nią administruje, czy przewidziany jest fundusz remontowy itd.
Mieszkanie
Mieszkanie najlepiej oglądać, gdy jest widno, łatwiej wtedy ocenić otoczenie i zauważyć ewentualne mankamenty zarówno w mieszkaniu jak i w budynku. Ze względu na pracę zawodową dla wielu osób oglądanie mieszkania w godzinach 9-17 może być problemem, dlatego szczególnie interesujące nas nieruchomości warto zwizytować ponownie w ciągu dnia.
Oglądając mieszkanie zwracajmy szczególną uwagę na rozkład, czy będzie on dla nas funkcjonalny oraz czy pokoje są niezależne czy przejściowe. Korzystny układ przyszłego mieszkania ułatwi nam urządzenie wnętrza zgodnie z naszymi preferencjami. Warto zastanowić się nad ilością pokoi, a także nad tym, czy większość powierzchni nie będą stanowić korytarze oraz czy w mieszkaniu znajdą się miejsca na szafy. Kolejną ważną rzeczą jest stan mieszkania, czy jest to stan i standard do którego możemy się niemalże od razu wprowadzić czy raczej mieszkanie wymaga odświeżenia lub remontu. Wtedy musimy pamiętać, że do ceny mieszkania będziemy musieli doliczyć dodatkowe koszty. W szczególności zwracamy uwagę na stan drzwi, podłóg i innych stałych elementów w mieszkaniu. W przypadku, gdy mieszkanie wymagać będzie remontu warto porozmawiać z właścicielem o upuście. Pamiętajmy, że cena ofertowa nie jest zwykle ceną ostateczną.
Ważne jest również usytuowanie mieszkania względem stron świata. Aby nam się dobrze w nim funkcjonowało, przy zoptymalizowanych kosztach powinno być odpowiednio doświetlone. Okna idealnych mieszkań powinny wychodzić na południowy zachód co pozwoli na uzyskanie światła naturalnego przez dłuższy czas. Istotne będzie zwrócenie uwagi na piętro na którym znajduje się mieszkanie, najkorzystniejsze, to takie gdzie okoliczne bloki oraz roślinność nie przysłaniają widoku, a co za tym idzie nie odbierają światła. Godnym uwagi będzie też poziom hałasu w mieszkaniu. Czynnikami wpływającymi na hałas są m. in odległość od lotnisk, kolei, autostrad czy dużych węzłów komunikacyjnych, a także współczynnik izolacyjności akustycznej okien. Izolacja akustyczna jest wyrażana w decybelach i określa wartość redukcji hałasu, którego źródło znajduje się poza oknem. Redukcja za pomocą okien o 10 dB oznacza, że w pomieszczeniu słyszalne będzie 50% mniej ulicznego zgiełku.
Istotnym czynnikiem będzie również przyłączenie mediów. Zarówno pod kontem ewentualnych remontów jak i optymalizacji kosztów zamieszkania. Jeśli będziemy chcieli zmienić układ mieszkania warto wiedzieć jak rozplanowana jest sieć wodna i elektryczna. Jako potencjalni nabywcy powinniśmy zwrócić również uwagę na zlokalizowanie liczników. Wygodne dla mieszkańców będą lokale, w których ciepła woda przyłączona jest odgórnie w całym bloku dzięki czemu nie ma potrzeby instalowania piecyka grzejącego w mieszkaniu.
Podczas oglądania mieszkania pytajmy o wszystko co nas interesuje, tak aby nie mieć żadnych wątpliwości. W szczególności o to, jakie wyposażenie pozostaje w cenie mieszkania, jakie są średnie koszty jego miesięcznego utrzymania, o sąsiadów, sposób zarządzania nieruchomością, termin kiedy sprzedający będzie mógł opuścić mieszkanie. Koniecznie należy również zapytać o księgę wieczystą – dowiemy się z niej czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem, czy lokal nie jest zadłużony, czy ktoś nie ma ustanowionej służebności. Pytajmy również o osoby zameldowane, czy lokal nie ma zadłużeń czynszowych oraz u dostawców mediów. Równie ważne jest, aby stwierdzić, czy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (jeśli tak – powinien okazać nam do umowy zaświadczenia z US i ZUS o braku zaległości) i czy nie toczy się egzekucja z nieruchomości. To bardzo ważne, gdyż rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na postępowanie komornika – nabywca odpowiada na równi z dłużnikiem.
W przypadku mieszkań w kamienicach dobrze też spytać, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Wówczas każdy remont wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Trzeba też ustalić, jaki będzie termin wydania nieruchomości.
– Absolutną podstawą przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego jest dokładna lektura księgi wieczystej. Jeśli mieszkanie obciążone jest wadami prawnymi, znajdziemy tam informacje na ten temat. Może się również okazać że osoba, od której kupujemy lokum, nie jest jego jedynym właścicielem. – dodaje Drapella.
Wiele z powyższych porad może wydawać się względnie oczywistymi, ale w natłoku codziennych obowiązków ich mnogość powoduje, że znalezienie nieruchomości nie zawsze jest proste i oczywiste.
Hipoteka odwrócona, oferowana w Polsce stosunkowo niedługo – opiera się o zapisy umowy o dożywocie. Jakie są jej zasady? – komentarz Radcy Prawnego, mecenasa Jakuba Tersy, partnera w Tersa Głowiński Dymanowski DGMT Konsorcjum Radców Prawnych:
Umowa o dożywocie jest uregulowana przez Kodeks Cywilny (art. 908-916). Jej istotą jest przeniesienie własności nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela (Dożywotnika) na rzecz innej osoby (Nabywcy) – w zamian za dożywotnie utrzymanie. W relacji senior-fundusz, Dożywotnikiem jest senior, natomiast Nabywcą – instytucja oferująca odwróconą hipotekę. Co do zasady, Nabywca powinien przyjąć Dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz własnym kosztem zorganizować pochówek.
Strony mogą jednak postanowić, że utrzymanie będzie polegało na comiesięcznym, dożywotnim wypłacaniu Dożywotnikowi pewnej kwoty pieniężnej, oraz możliwości dożywotniego zamieszkiwania nieruchomości, jak ma to miejsce właśnie w przypadku odwróconej hipoteki. Wówczas ważne jest, aby ten drugi zapis ujawnić w księdze wieczystej, w postaci służebności osobistej mieszkania. To zagwarantuje seniorowi możliwość zamieszkiwania we własnym domu, bez względu na to, kto będzie jego właścicielem. To ważne, zwłaszcza gdy zachodzi obawa sprzedaży nieruchomości osobom trzecim.
Źródło: Morizon.pl
Wojciech Boczoń