Myślisz o zakupie mieszkania na kredyt w najbliższych latach? Już dziś zacznij planować, aby wiedzieć ile odkładać na wkład własny, ponieważ przez trzy kolejne lata wymagania będą rosły.
Od 1 stycznia banki będą wymagać co najmniej 5-proc. wkładu własnego przy zakupie nieruchomości na kredyt, a z każdym kolejnym rokiem wymóg ten będzie rósł o kolejne 5 pkt proc., aby w 2017 r. wynosić 20 proc. Okazuje się więc, że osoby, które nie kwalifikują się do nowego programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych powinny zacząć planować zakup mieszkania na kredyt z niemal zegarmistrzowską precyzją. Od tego kiedy transakcja zostanie sfinalizowana zależy bowiem wysokość wkładu, a więc często także kwota, jaką należy systematycznie odkładać w celu zgromadzenia odpowiednich oszczędności.
Jeśli do zakupu miałoby dojść w 2014 r., to należy przyjąć, że na zaoszczędzenie kilkunastu tysięcy złotych zastało co najwyżej 11 miesięcy, zaś 12. miesiąc to już czas na zamknięcie transakcji, aby wyrobić się przed wzrostem wymaganego wkładu do 10 proc. Przy kredycie na 300 tys. zł oznacza to konieczność odkładania niemal po 1.350 zł każdego miesiąca na bankowym depozycie oprocentowanym na 3,5 proc. brutto w skali roku. Odwleczenie transakcji na 2015 r., to już przy tym samym kredycie konieczność uzbierania 30 tys. zł wkładu. O ile zakup mieszkania pod koniec 2015 r. wymagałby więc odkładania po ok 1.270 zł, to już chcąc zrealizować transakcję w pierwszym kwartale tego samego roku należałoby oszczędzać po 2.100-2.300 zł. Warto podkreślić, że mowa wyłącznie gromadzeniu oszczędności na wkład własny, podczas gdy zakup nieruchomości wiąże się także z koniecznością poniesienia kosztów związanych z transakcją i odświeżeniem lub wykończeniem nieruchomości.
Ile oszczędzać, aby uzbierać na wkład własny przed kolejnymi zmianami
| L. miesięcy oszczędzania / kwota planowanego kredytu | 200 000 zł | 300 000 zł | 400 000 zł |
| 11 miesięcy wkład 5% do końca 2014 r. |
898 zł | 1348 zł | 1797 zł |
| 23 miesiące wkład 10% do końca 2015 r. |
847 zł | 1271 zł | 1694 zł |
| 35 miesięcy wkład 15% do końca 2016 r. |
823 zł | 1235 zł | 1646 zł |
| 37 miesięcy wkład 20% od pocz. 2017 r. |
1036 zł | 1554 zł | 2072 zł |
Założenia: oprocentowanie 3,5 proc. brutto, kapitalizacja miesięczna. Źródło: Open Finance.
Zawczasu ustalony plan oszczędzania na wkład własny, to nie tylko sposób na sprostanie rosnącym wymaganiom banków, ale być może również sposób na tańszy kredyt, ponieważ banki często pobierają niższe odsetki od kredytów z niższym wskaźnikiem LTV (relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Inaczej mówiąc, im wyższe oszczędności uda się uzbierać, tym bank pobierze niższe odsetki.
W jaki sposób odkładać oszczędności na wkład własny? Przede wszystkim bezpiecznie i systematycznie. Nawet bardzo wysoka stopa zwrotu na niewiele się zda przy nieregularnych wpłatach. Co więcej, potencjalnie wysokie zyski zwykle idą w parze z podwyższonym ryzykiem, tymczasem środki za zakup mieszkania powinny być raczej lokowane w sposób bezpieczny, gwarantujący stały i przewidywalny dochód. Dlatego znacznie bardziej niż ofensywne fundusze inwestycyjne powinny się sprawdzić na przykład bankowe depozyty.
Konieczność stworzenia celowych programów oszczędnościowych służących do odkładania środków na wkład własny lub po prostu zakup mieszkania powoli podchwytują banki. Na razie takie rozwiązania można znaleźć w Banku Ochrony Środowiska oraz w PKO BP, ale od początku roku swoją ofertę prawdopodobnie wzbogaci także Credit Agricole.
Niewykluczone, że im częściej będzie się mówić o zwolnieniu oszczędności na mieszkanie z
19-proc. podatku od zysków kapitałowych, tym chętniej banki będą proponować klientom dedykowane programy systematycznego oszczędzania. Tym bardziej, że mogą to być także rozwiązania korzystne dla samych banków, ze względu na ich niewysokie oprocentowanie bazowe oraz relatywnie długi termin, a więc i dużą stabilność.
Michał Sadrak
