Gwałtowny wzrost kursu franka szwajcarskiego w relacji do złotego wpłynie nie tylko na podwyższenie raty kredytu mieszkaniowego, ale także na całkowite saldo zadłużenia.
W przypadku wielu spośród kilkuset tysięcy kredytobiorców oznacza to blokadę nieruchomości, na której ciąży hipoteka, ponieważ w tej sytuacji zobowiązania kredytowe znacznie przekroczyły jej wartość, a tym samym możliwość jej sprzedaży istotnie malała. Przedstawiciele firm pośrednictwa kredytowego, zrzeszonych w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych, radzą, jak zmniejszyć uciążliwość zwiększonego, wskutek warunków rynkowych, zobowiązania.
Niespodziewany i bardzo wyraźny wzrost wartości szwajcarskiej waluty uderza nie tylko w posiadaczy kredytu hipotecznego we franku, ale także w członków ich rodzin, najbliższych, którzy współuczestniczą w tym zobowiązaniu. O ile niesłychanie trudno ocenić, na jakim ostatecznie poziomie frank się ustabilizuje, a także – jak zmiana jego ceny oddziaływać będzie na wartość pozostałych walut, m.in. euro czy dolara, o tyle z całą pewnością można jednak założyć, że wzrosną raty większości kredytów denominowanych we franku szwajcarskim, w przypadku kredytów o większej wartości nawet o kilkaset złotych. – Najprostszym i dość oczywistym sposobem na pozyskanie brakującej kwoty w obciążonych kredytem gospodarstwach domowych może się okazać ograniczenie wydatków na konsumpcję, zwłaszcza tę, która nie stanowi wydatków pierwszej potrzeby – udział w kulturze, rozrywkę. Niestety, nie każdy jest dziś w tej szczęśliwej sytuacji, gdy rezygnacja z wizyt w kinie czy teatrze rozwiąże kłopot wyższej raty kredytu – w wielu wypadkach może dojść wręcz do prawdziwych dramatów, zważywszy, że tysiące rodzin już teraz ma niemal „na sztywno” zapięty budżet rodzinny i wszelkie związane z nim wydatki – uważa Paweł Szramowski, prezes zarządu Alex T. Great.
– Wysokość raty kredytu mieszkaniowego spowoduje niewątpliwie problem z regularnym spłacaniem kredytu, jednak na obecnym etapie trudno oszacować, jak dużej grupy kredytobiorców będzie dotyczył – komentuje Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.
– W trudnej sytuacji zawsze, aktywnie, szukajmy porozumienia z bankiem. Rozwiązaniem mogą
być na przykład wakacje kredytowe, które zwalniają z obowiązku spłaty kolejnej raty kredytu
przez miesiąc lub dwa, lub uzgodniony z bankiem okres. Jeśli w umowie kredytowej nie ma takiego zapisu, warto zwrócić się, pisemnie, do banku o taką możliwość. Można też zastanowić się nad wydłużeniem terminu spłaty całego kredytu, rozciągając spłatę na kolejne lata, co pozwoli obniżyć wysokość bieżących rat. Czy bank się na to zgodzi? Myślę, że tak. Wysoki kurs franka to przecież także dla banku wyjątkowo niekomfortowa sytuacja. Zmuszony jest on bowiem do znacznego zwiększenia rezerw związanych z udzielonymi kredytami. Pamiętajmy ponadto, że umowa kredytowa ma charakter dwustronny, jest porozumieniem dwóch stron, banku i klienta, a zatem obie strony muszą szukać dobrych rozwiązań i porozumienia, gdy ryzyko braku spłaty jest rzeczywiście wysokie dla każdej ze stron. Trzeba jednak zaznaczyć, że jakakolwiek karencja dotyczyć będzie jedynie kapitału, a nie odsetek od kredytu – radzi Szramowski.
– Rata kredytu walutowego może ulec obniżeniu także w sytuacji – jeśli jeszcze tego nie robiliśmy, gdy samodzielnie będziemy nabywać walutę w kantorze lub innym, konkurencyjnym banku.
W wielu bankach kurs sprzedaży, po którym jest spłacany kredyt jest znacznie wyższy niż średnia rynkowa, dlatego samodzielne nabywanie waluty może obniżyć miesięczną ratę nawet o kilkanaście groszy na każdym franku szwajcarskim. Przy wysokiej racie korzyść może wynieść nawet kilkadziesiąt złotych. Nie zniweluje to całkowicie skutków umocnienia szwajcarskiej waluty, ale pozwoli nieco odetchnąć spłacającym kredyty – dodaje Michał Krajkowski z DK Notus.
W przypadku kredytobiorców, którzy dokonywali zakupu mieszkania na poziomie 2 PLN za 1 CHF, niemal do zera spada swoboda dysponowania mieszkaniem, bowiem saldo ich zadłużenia,
w ekstremalnych sytuacjach, może wynosić nawet 200 proc. wartości zaciągniętego kredytu.
W takiej sytuacji próba sprzedaży mieszkania, by z wpływów z tej operacji zamknąć sprawę spłaty kredytu, będzie właściwie niemożliwa. Z prostego rachunku wynika, że w przypadku salda zadłużenia dwukrotnie przekraczającego wartość mieszkania, z chwilą jego sprzedaży
kredytobiorca pozostaje już bez lokalu, nadal jednak z ciążącym na nim zobowiązaniem kredytowym.
– Wysoki kurs franka szwajcarskiego ograniczy rozwój rynku mieszkaniowego. Już wcześniej
wiele osób nie mogło sprzedać mieszkania, ani zamienić go na większe ze względu na straty, jakie musiałyby ponieść w związku ze sprzedażą i spłatą kredytu. Pewna grupa kredytobiorców frankowych chciałaby zmienić swoje warunki lokalowe, ale z uwagi na wysoki kurs franka nie jest w stanie tego zrobić. W ten sposób dynamika rynku mieszkaniowego zostaje ograniczona przez taką właśnie „pułapkę frankową” – potwierdza Krajkowski.
– Chciałoby się powiedzieć: ciszej nad tym frankiem! Czy aby na pewno decyzja Szwajcarskiego Banku Centralnego zaskakuje? Po pierwsze, utrzymywanie sztywnego kursu wobec euro nie mogło trwać w nieskończoność i prędzej czy później należało oczekiwać powrotu do kursu rynkowego.
To, że wystrzelił „świecą do góry” wynika ze zbyt długiego utrzymywania sztucznego i zaniżonego kursu wobec eurowaluty. Po drugie, zbyt łatwo zapomniano o negatywnym wyniku referendum w sprawie utrzymywania rezerw walutowych Szwajcarii w złocie. Uwzględnienie obydwu czynników pozwala nieco inaczej spojrzeć na to, co się stało 15 stycznia. Można zapytać: jakie ma to znaczenie dla „frankowiczów”? Duże, bowiem uwolnienie szokowe kursu franka zabrało zarówno kredytobiorcom, jak i bankom czas na racjonalne dostosowanie się do zmian rozłożonych w czasie. Z pewnością należy z rezerwą traktować emocjonalne i nieprofesjonalne wypowiedzi polityków, chcących politycznie wyzyskać „szok frankowy”. „Frankowicze” powinni rzetelnie rozliczyć obciążenie spłatami od momentu zaciągnięcia kredytu i porównać z alternatywnym kosztem kredytu „złotowego”. Dla banków to na pewno zupełnie nowa i – chyba poza Japonią – niespotykana sytuacja ujemnych stóp wymaga od nich działań „out of the box”. To, że klika banków zmieniło regulaminy w których „stopa ujemna” równa się „zero”, może wynikać z uwarunkowań systemowych, a nie złej woli. Może warto zadać im właśnie pytanie o wymagania systemowe? Bez wątpienia przestrzegać należy przed rozwiązaniem a la Orban, jeśli Polska nie chce ostatecznie utracić wiarygodności inwestycyjnej – komentuje dr Mirosław A. Bieszki,Doradca Ekonomiczny KPF.
Emocje są złym doradcą, dlatego warto nie tylko zaczekać na ustabilizowanie się sytuacji
na rynku walutowym. Także Komitet Stabilności Finansowej uznał, że z podejmowaniem
ewentualnych działań o długofalowych skutkach należy się powstrzymać do czasu ustalenia
nowego kursu równowagi. Banki z całą pewnością, czego zresztą oczekuje choćby KSF, dokonają bardzo szczegółowego przeglądu swoich portfeli i wypracują już w najbliższym czasie warianty postępowania w relacji do klientów kredytów frankowych. I z całą pewnością uwzględnią one nagłe zmiany, jakie nastąpiły na rynku walutowym i w konsekwencji – w sytuacji ich klientów.
Zapewne zwiększy się też przestrzeń do negocjacji i wzajemnych ustaleń stron, tak by problemy, które pojawiły się nie tylko dla klientów, kredytobiorców, ale też i dla banków, kredytodawców rozwiązywać wspólnie.
Alex T. Great i DK Notus są Członkami Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych.
Źródło: KPF
