Wiele niedokończonych inwestycji i głośne upadki firm deweloperskich w okresie ostatnich dwóch lat spowodowały, że klienci zaczęli nieufnie podchodzić do kwestii podpisywania umów z deweloperami.
Dodatkowo ten stan rzeczy wzmocniły wielokrotne próby stosowania niedozwolonych zapisów w umowach przez tzw. „jednorazowych deweloperów”, którzy rozpoczęli działalność w okresie boomu budowlanego. Jak zatem samą umową klient może zabezpieczyć się przed nieprzewidzianym i niekorzystnym obrotem spraw?
Różnica pomiędzy umowami
Zapewne niewielu przyszłych klientów, którzy decydują się na zakup mieszkania, ma świadomość, że umowę przedwstępną można zawrzeć w dwojaki sposób: w formie cywilnoprawnej lub notarialnej. Obie formy umowy są dla stron jednakowo wiążące. W przypadku podpisania umowy w formie aktu notarialnego klient może mieć swoje roszczenie o zawarcie umowy docelowej wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, którą zobowiązuje się kupić, natomiast roszczenie z umowy cywilnoprawnej nie jest przez sąd ujawniane w księdze wieczystej.
Taki wpis jest zabezpieczeniem rzeczowym, czyli dającym większe szanse na spełnienie roszczeń klienta w przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość. – Forma notarialna umowy przedwstępnej umożliwia uzyskanie sądowego doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, co ma znaczenie w sytuacji, gdy deweloper stwarza problemy i nie chce tejże umowy podpisać – argumentuje Tomasz Stoga, członek rady merytorycznej Polskiego Związku Firm Deweloperskich Wrocław, prezes zarządu INKOM S.A. Różnica wynika także z faktu, że przy zawarciu umowy notarialnej klient może odzyskać mieszkanie, dzięki umowie cywilnoprawnej – tylko pieniądze, ponieważ umowa notarialna daje prawo egzekwowania wykonania umowy, natomiast umowa “zwykła” jedynie prawo dochodzenia odszkodowania za jej niedotrzymanie. – Wszelkie zmiany umowy również muszą mieć formę aktu notarialnego, zatem deweloper nie może postanowień tej umowy zmienić bez zgody klienta – dodaje Tomasz Stoga.
Obecny stan i przyszłość umów przedwstępnych
Jeśli wszyscy klienci wybieraliby notarialną formę umowy przedwstępnej, a wszyscy deweloperzy umożliwialiby jej zawarcie, w takiej formie zawierane byłoby 100 % umów. Obecnie praktyka dowodzi, że notarialną umowę wybiera około 50 % nabywców.
Problem przy podpisywaniu umów przedwstępnych zniknie w sposób naturalny, kiedy, tak jak w przypadku np. Szwecji, deweloperom będzie wolno sprzedawać tylko gotowe lokale. Jednak obecnie nie przewiduje się zmian Kodeksu cywilnego mających na celu zniesienie swobody zawierania umów.
Uczciwy i otwarty deweloper
Nie wszyscy deweloperzy informują przyszłych nabywców o takiej możliwości, bowiem jedna umowa od drugiej różni się przede wszystkim posiadanymi przez klienta prawami do dochodzenia swoich roszczeń. Należy się wzbraniać przed firmami, które wprost nie podają takiej informacji zainteresowanym. Jest to jedna z możliwości weryfikacji. Warto także sprawdzić, czy firma należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Obecność w PZFD wymusza także przedstawienie umowy przedwstępnej i przyrzeczonej przed podpisaniem jej przez klienta. Te zachowania regulują: Kodeks Dobrych Praktyk oraz Katalog Zasady Umowy Deweloperskiej. Zatem, jeżeli firma deweloperska prowadzi politykę pełnej otwartości, nie będzie stawiała żadnych ograniczeń co do wyboru formy umowy przedwstępnej czy ukrywała zapisów w dokumencie.
Źródło: Polski Związek Firm Deweloperskich
