Ze względu na to, iż tylko niewielka grupa osób jest w stanie pozwolić sobie na kupno nieruchomości korzystając wyłącznie z oszczędności, kredyt hipoteczny wciąż pozostaje jednym z najpopularniejszych sposobów finansowania transakcji. Okres spłaty zobowiązania trwa jednak wiele lat a kredytobiorca musi założyć, że sytuacja na rynku może się drastycznie zmienić.
W trakcie spłaty zobowiązania kredytowego mogą wystąpić okoliczności, które spowodują, że spłata kredytu w pierwotnym kształcie będzie dla kredytobiorcy zbyt uciążliwa. Na taki stan rzeczy może wpłynąć np. gwałtowna zmiana oczekiwań inflacyjnych. W przypadku kredytów denominowanych w polskich złotych wszelka podwyżka stóp procentowych będzie skutkowała podniesieniem poziomu raty i wyższymi odsetkami.
W innej sytuacji są z kolei kredytobiorcy posiadający zobowiązanie zaciągnięte w walucie obcej. Dla tej grupy osób szczególnie ważne są wahania tablicy kursowej. W sytuacji, gdy wartość waluty, w której został wzięty kredyt rośnie, praktycznie automatycznie zwiększa się wymagalna wysokość raty.
W kontekście ostatnich wydarzeń, w analogicznej sytuacji znaleźli się kredytobiorcy posiadający zobowiązanie we frankach szwajcarskich. Ponieważ z dnia na dzień prognozowana rata kredytu wzrosła o kilkadziesiąt procent, natychmiast rozpoczęto spekulacje nad możliwościami przewalutowania kredytu. Istniała bowiem obawa, że frank szwajcarski będzie umacniał się jeszcze bardziej.
Osoby, które zastanawiają się nad taką operacją muszą wziąć pod uwagę związane z nią koszty. Część największych polskich banków za przewalutowanie kredytu nalicza prowizję w wysokości ok 0,50-1,50% wartości przewalutowanej kwoty. Na rynku funkcjonują jednak również banki, które nie naliczają prowizji z tytułu przewalutowania. Dodatkowym kosztem może okazać się konieczność sporządzenia odpowiedniego aneksu do umowy, który będzie kosztował kredytobiorcę ok. 100-300 zł.
Najistotniejszym kosztem dla kredytobiorcy, który zdecyduje się przewalutować kredyt walutowy zaciągany po niższym kursie, będzie strata wynikająca z przewalutowania go po wyższym kursie bieżącym. Dodatkowym źródłem kosztów dla klienta mogą być z kolei obciążenia związane z wysokością spreadu stosowanego przez bank, a więc różnicą pomiędzy kursem wypłaty i spłaty kredytu.
Najczęściej analizowanym obecnie scenariuszem jest możliwość przewalutowania kredytu denominowanego we frankach szwajcarskich na złotówki. Podstawową motywacją takiego działania jest chęć zabezpieczenia się przed dalszą niebezpieczną fluktuacją kursu CHF. Nie da się jednak ukryć, że najkorzystniej decydować się na operację przewalutowania kredytu w chwili, gdy waluta obca się umacnia.
Istotą przewalutowania kredytu jest zazwyczaj obniżenie wysokości miesięcznej raty. W momencie, gdy ten warunek nie będzie spełniony przewalutowanie jest z reguły bezzasadne. Jak wyglądałoby przewalutowanie kredytu we frankach zaciągniętego w połowie 2007 r.? W przypadku kredytu zaciągniętego na okres 25 lat, na kwotę 300 tys. zł, można zauważyć, że do stycznia 2015 r. kredytobiorca posiadający zobowiązanie we franku wciąż jest „na plusie”, w porównaniu z osobą spłacającą kredyt złotówkowy.
| Spłacany kredyt w CHF (zł) |
Przeliczony kredyt na PLN (zł) |
Różnica | |
| Aktualna rata | 1 994 | 1 939 | 54 |
| Wpłacona kwota | 161 600 | 170 300 | -8 700 |
| Pozostałe zadłużenie | 407 900 | 326 000 | 81 900 |
| Pierwsza rata | 1 597 | 1 831 | -234 |
W sytuacji, gdyby w 2007 r. dany klient zdecydował się na spłatę podobnej kwoty w złotówkach, do tej pory zapłaciłby więcej o 8 700 zł.
KNF proponuje rozwiązanie, w którym przewalutowany kredyt zostałby podzielony na dwie części: kredyt zabezpieczony hipotecznie, którego wartość na dzień przewalutowania powinna odpowiadać wartości jaką posiadałby w tym dniu analogiczny kredyt PLN udzielony w tym samym momencie co kredyt CHF oraz kredyt niezabezpieczony hipotecznie, którego wartość w dniu przewalutowania stanowi różnicę pomiędzy wyrażonym w złotych całkowitym stanem zadłużenia z tytułu kredytu CHF ustaloną według średniego kursu NBP z dnia przewalutowania, a stanem zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipotecznie.
Warunkiem dokonania spłaty jest pokrycie przez kredytobiorcę różnicy pomiędzy sumą dotychczasowych wpłat a sumą rat spłaty, jaką kredytobiorca musiałby zapłacić posiadając kredyt w PLN. W przypadku modelowego kredytu po przewalutowaniu zadłużenie hipoteczne wyniesie 244 000 zł, natomiast dodatkowe zadłużenie „niehipoteczne” wygeneruje potrzebę dopłaty przez kredytobiorcę 81 900 zł.
Przewalutowanie kredytu może być w większości przypadków dyskusyjne, ponieważ mimo zagrożeń kursowych kredyt we franku szwajcarskim jest niżej oprocentowany. Ostatecznie, dzięki temu kredytobiorca szybciej spłaca zobowiązanie ze względu na większy udział raty kapitałowej.
Filip Jurczak – TargiMieszkaniowe.net
Wojciech Boczoń