Jest dobrze, ale mogłoby być lepiej – wnioski po Forum Rynku Nieruchomości 2011

Polski rynek nieruchomości otrząsnął się już ze skutków globalnego spowolnienia gospodarczego. Jednak prognozy o jego powrocie na ścieżkę szybkiego rozwoju raczej się nie sprawdzą: branżę czeka jeszcze parę lat zaciskania pasa – tak w skrócie można podsumować gorące dyskusje podczas premierowej edycji konferencji „Forum Rynku Nieruchomości” zorganizowanej przez firmę Nowy Adres S.A., która odbyła się pod koniec września w sopockim hotelu Sheraton

Nowy Adres S.A. powrócił do sprawdzonej formuły konferencji dla polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, odbywających się w najlepszych kurortach w kraju. Jeszcze kilka lat temu te organizowane pod szyldem „The Report” swoiste zjazdy całej branży nieruchomościowej gromadziły nawet kilkaset uczestników. W Sopocie okazało się, że formuła ta się nie wyczerpała – w hotelu Sheraton pojawiło się ponad 200 przedstawicieli deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, pośredników, przedstawicieli banków i instytucji finansowych z całej Polski. Konferencję otworzył wykład jednego z najwybitniejszych polskich ekonomistów, Ryszarda Petru, przewodniczącego Towarzystwa Ekonomistów Polskich i doradcy ekonomicznegoDemos Europa. – Polskie firmy zgromadziły rekordowe ilości kapitału – dosłownie „leżą” na pieniądzach. Jednak zagrożenie dla polskiej gospodarki w postaci niekorzystnej sytuacji zewnętrznej pozostaje bardzo groźne. Uda nam się oprzeć drugiej fali kryzysu, jeśli utrzyma się bardzo wysoka w ostatnich latach konsumpcja własna oraz przybędzie nam inwestycji prywatnych. Te jednak w dużym stopniu uzależnione są od czynników psychologicznych, a obecna atmosfera nie zachęca do odważnych posunięć – mówił Ryszard Petru.

Małe mieszkania najpopularniejsze

Niezbyt optymistyczne prognozy dla deweloperów mieszkaniowych przedstawiła Lucyna Nowak z Departamentu Badań Demograficznych Głównego Urzędu Statystycznego. Według długofalowych prognoz GUS do 2035 r. populacja Polski zmniejszy się o 800 tys. ludzi. Rodzi się coraz mniej dzieci, spada liczba zawartych małżeństw, migracje utrzymują się na poziomie równowagi, saldo migracji do miast jest ujemne, a społeczeństwo starzeje się. Wszystkie te zjawiska prędzej czy później znajdą swoje odzwierciedlenie w postaci niższego popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Na dodatek coraz bardziej realne staje się ryzyko nadpodaży mieszkań na rynku. Oferta deweloperska we wszystkich dużych miastach w Polsce stale się poszerza – według firmy doradczej Reas przy obecnym popycie wyprzedaż wszystkich mieszkań obecnie sprzedawanych przez deweloperów w dużych aglomeracjach zajęłaby co najmniej półtora roku! Deweloperzy jednak zachowują optymizm, choć przyznają, że sprzedają się głównie mieszkania z segmentu popularnego. Na masowo budowane w ostatnich latach większe 3- i 4-pokojowe mieszkania z segmentu podwyższonego zbyt wielu kupców nie ma. – Mówi się dużo o nadpodaży na polskim rynku mieszkaniowym i 18 tys. mieszkań do kupienia, z czego 4-5 tys. to lokale już ukończone. Jeśli jednak przyjrzymy się strukturze tej podaży, okaże się, że te mieszkania to głównie duże lokale z segmentu podwyższonego. Segment popularny, czyli 2-3 pokojowe mieszkania o powierzchni 40-55 metrów kwadratowych w tańszych dzielnicach sprzedają się dziś znakomicie. Deweloperzy, którzy dostosowali swoją ofertę do preferencji i możliwości zakupowych klientów nie mają się czego obawiać – powiedział Artur Ceglarz, wiceprezes zarządu w Grupie Kapitałowej ROBYG.

Jego słowa potwierdzili uczestnicy panelu o finansowaniu nowych inwestycji. Banki wciąż zachowują dużą wstrzemięźliwość przy udzielaniu kredytów deweloperskich, uważając nowe inwestycje mieszkaniowe za ryzykowny interes. Chyba, że są to inwestycje z segmentu popularnego. Jednak nawet deweloperzy specjalizujący się w takich mieszkaniach muszą spełnić szereg warunków, aby otrzymać bankowy kredyt. – W tej chwili oczekiwania naszego banku to wkład własny na poziomie 30 proc., przedsprzedaż na poziomie 10-15 proc. i doświadczenie w realizacji inwestycji deweloperskich o podobnej skali – mówił Marcin Dubno, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości Banku Zachodniego WBK S.A.

Biurowce wciąż odrabiają straty

Zróżnicowane sygnały płyną również z rynku biurowego. O ile Warszawa kryzys ma już za sobą i na stołecznym rynku ponownie pojawili się duzi najemcy (wskaźnik pustostanów spadł do ok. 6 proc.),  o tyle na rynkach regionalnych odsetek powierzchni niewynajętych pozostaje bardzo wysoki, np. 14 proc. w Katowicach i aż 19,5 proc. w Łodzi. – Kryzys na rynku biurowym niestety wciąż jest faktem, zwłaszcza na rynkach lokalnych. W latach 2008-2009 na rynku pojawiło się wiele projektów, ale firmy, które już były obecne na danym rynku wolały raczej zachować ostrożność i renegocjować umowy najmu aktualnie zajmowanych powierzchni. Nowi najemcy natomiast wstrzymali się z decyzjami, a właściwie zadecydowały za nich firmy-matki w Londynie czy Nowym Jorku – mówił Karol Klin, dyrektor komercyjny w firmie Globe Trade Centre S.A. Uczestnicy paneli poświęconych rynkowi biurowemu podkreślali również inną tendencję – w sytuacji, gdy duże, międzynarodowe firmy niemal zawsze wybierają Warszawę na siedzibę swojego polskiego oddziału, rynki regionalne koncentrują się na rywalizacji o najemców z sektora BPO (Business Process Offshoring) oraz SSC (Shared Service Centre). Tendencja ta widoczna była już w ubiegłych latach, ale kryzys tylko ją uwypuklił i deweloperzy regionalni swoje nowe inwestycje projektują głównie pod wymagania firm outsourcingowych.  

Źródło: Nowy Adres S.A.