Ze względu na częsty brak skutecznej sankcji prawnej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w obrocie cywilnoprawnym częste zastosowanie znajduje kara umowna. Powszechnie jest, że zastrzegana jest ona także w umowach zawieranych pomiędzy deweloperami i ich klientami.
Czym jest kara umowna, kiedy można dochodzić jej zapłaty i jaka jest jej wysokość? Odpowiedzi na te pytania w dużej mierze zależą od sformułowania konkretnych postanowień umownych. Istnieją jednak ogólne reguły dotyczące kar umownych, których stronom zmodyfikować nie wolno.
Kara umowna to zobowiązanie jednej ze stron, że w przypadku, gdy nie wykona ona swego zobowiązania niepieniężnego (np. deweloper nie wybuduje budynku i nie przeniesie własności mieszkania, odstąpi od umowy) lub wykona swoje zobowiązanie niepieniężne nienależycie (np. mieszkanie zostanie oddane do użytku po terminie, deweloper opóźni się z rozpoczęciem robót budowlanych), zapłaci ona na rzecz drugiej strony określoną sumę pieniędzy. Kary umownej nie można zastrzec na wypadek niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego. Oznacza to, że jeśli świadczenie klienta polega na zapłacie ceny za mieszkanie, to deweloper nie może zastrzec sobie kary umownej na wypadek opóźnienia w zapłacie.
Kodeks cywilny nie wskazuje kazuistycznie, w jakich wypadkach można żądać zapłaty kary umownej, dlatego strony powinny określić to w umowie. Deweloper, chcąc zabezpieczyć swoje interesy musi zadbać, aby poszczególne jej postanowienia były na tyle precyzyjne, aby jednoznacznie można było stwierdzić, w jakim terminie, za jakie naruszenie, w jakiej wysokości i komu klient ma zapłacić karę.
Przykład: „Jeżeli nabywca odstąpi od niniejszej umowy z przyczyn leżących po jego stronie, wówczas zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz dewelopera kary umownej w wysokości 3% ceny całkowitej mieszkania. Zapłata kary nastąpi w terminie 14 dni od dnia doręczenia deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu, na następujący rachunek bankowy […]”.
Aby nie stwarzać klientom możliwości uchylenia się od obowiązku zapłaty kary umownej, racjonalny deweloper powinien tak konstruować postanowienia umowy z klientami, aby ograniczyć im możliwość powołania się na tzw. niedozwolone klauzule umowne. Są to postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie. Nie są one wiążące dla konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 3851 oraz art. 3853 k.c.). Oznacza to, że jeśli obowiązek zapłaty kary umownej rażąco narusza interes naszego klienta, to może on uznać, że z mocy prawa nie jest on nim związany i w konsekwencji może uchylić się od obowiązku zapłaty kary.
Przykład: „Rozwiązanie umowy przez inwestora, z przyczyn leżących po stronie kupującego, skutkować będzie zwróceniem przez inwestora wpłat kupującego, pomniejszonych o wpłacony zadatek oraz karę umowną w wysokości odsetek za opóźnienie, naliczonych przez inwestora od kwot niewpłaconych w terminie określonym umową.”
Jeśli w umowie zastrzeżemy karę umowną w przesadzonej wysokości, nasz klient może także skorzystać z narzędzia, które zapewnia mu Kodeks cywilny, tj. miarkowania kary umownej. Miarkowanie ma na celu zmniejszenie jej wysokości do poziomu zgodnego z szeroko rozumianym poczuciem sprawiedliwości. Kompetencje do dokonania miarkowania posiada jedynie sąd.
Karę umowną można zmiarkować w dwóch przypadkach: jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.
Chcąc miarkować karę umowną z powołaniem się na wykonanie znacznej części zobowiązania, trzeba wziąć po uwagę, że zwrot „wykonanie w znacznej części” odnosi się do konkretnego wypadku, na który została zastrzeżona kara, a nie do całości zobowiązania wynikającego z umowy.
Przykład: Jeżeli karę umowną zastrzeżono na wypadek niewybudowania w terminie domu, to deweloper będzie mógł co do zasady żądać zmiarkowania kary, jeżeli prace budowlane zostały w znacznej mierze wykonane. Jeśli natomiast kara umowna została zastrzeżona na wypadek nieuzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, wówczas w braku jego uzyskania nie można żądać zmiarkowania kary umownej powołując się na okoliczność, że budowa domu została już w znacznej mierze zrealizowana.
Warto pamiętać, że dokonując oceny zasadności żądania zmiarkowania kary na ww. podstawie, sąd będzie brał pod uwagę okoliczność czy częściowe wykonanie ma jakiekolwiek znaczenie dla wierzyciela. Jeśli dojdzie do wniosku, że niezrealizowanie przez dewelopera części budowy w terminie powoduje, że interes jego klienta będzie mimo wszystko w jakimś stopniu zaspokojony, wówczas obniży wysokość kary umownej na rzecz klienta.
Karę umowną można miarkować także z powołaniem się na jej rażące wygórowanie. W praktyce sądy stosunkowo często korzystają z tej możliwości. Rażąco wygórowana kara umowna to taka, która już na pierwszy rzut oka sprawia wrażenie krzywdzącej. Aby ułatwić dokonanie oceny czy w konkretnym wypadku kara jest rażąco wygórowana, należy odnieść wysokość kary do wartości świadczenia, które ma spełnić zobowiązany do zapłaty kary umownej, a także ewentualnie do wysokości szkody jaką poniósł uprawniony do żądania zapłaty kary.
Przykład: Deweloper zobowiązał się do zapłaty kary umownej w wysokości 50.000 zł za każdy dzień opóźnienia w zakończeniu budowy małego domku jednorodzinnego, którego wartość wnosiła 120.000 zł. Deweloper spóźnił się z zakończeniem prac o trzy dni. W tym wypadku zobowiązany byłby więc do zapłaty na rzecz swego klienta kary umownej przewyższającej wartość przedmiotu umowy. Co za tym idzie, żądanie zmniejszenia kary umownej powinno zostać przez sąd uwzględnione.
W każdym wypadku przy ocenie czy żądanie zmniejszenia wysokości kary umownej może zostać uznane za uzasadnione, można posłużyć się regułą wyrażoną w jednym z wyroków „Kara umowna, podobnie jak odszkodowanie, którego jest surogatem nie może prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia uprawnionego” (tak: wyrok SA w Katowicach, V ACa 483/08).
Źródło: Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k.
Wojciech Boczoń
