Inwestycja w kawalerkę to dobry strzał. W ostatnich trzech latach średnia wartość mieszkań jednopokojowych zwiększyła się najbardziej spośród wszystkich typów lokali. Wzrost ich wartości był niemal dwukrotnie większy niż większych mieszkań – wynika z analizy serwisu domiporta.pl.
45 tys. PLN – tyle, mógłby zarobić właściciel 30-metrowej kawalerki w Warszawie kupionej przed trzema laty, gdyby zdecydowałby się na jej sprzedaż dzisiaj. W ostatnich 3 latach mieszkania jednopokojowe zdrożały w stolicy o ponad 18%. Uśrednione tempo wzrostu dla pięciu największych miast, wskazuje na podwyżkę cen kawalerek o ponad jedną piątą w ciągu 3 lat. Kawalerki drożały zdecydowanie najszybciej wśród wszystkich typów mieszkań poddanych analizie. Na drugim miejscu uplasowały się apartamenty pięcio- i wielopokojowe z wynikiem niecałych 15%.
Największe wzrosty w Łodzi
Najsilniejszy wzrost cen ofertowych spośród miast ujętych w zestawieniu, nastąpił w Łodzi. Jeszcze trzy lata temu, za metr mieszkania jednopokojowego trzeba tam było zapłacić średnio 3 873 złotych. Dziś jest to już 5 670 PLN, co oznacza wzrost o niemal połowę w ciągu zaledwie 3 lat – wskazują dane domiporta.pl. Najwolniej mieszkania jednopokojowe drożeją w Poznaniu, choć i tu wzrost o prawie 10%, jest istotny.
W tym samym czasie pozostałe mieszkania również zyskiwały na wartości, lecz nie w takim tempie, jak kawalerki. Najmniej atrakcyjne z inwestycyjnego punktu widzenia okazały się lokale dwu- i trzypokojowe, które w ostatnich trzech a latach zdrożały średnio o 12 i 10%. Warto przy tym zwrócić uwagę, że pod względem tempa wzrostu cen w drugiej kolejności za kawalerkami plasują się wielopowierzchniowe apartamenty. Podwyżki tym segmencie podyktowane są rosnącym popytem oraz bardzo ograniczoną podażą tego typu lokali.
Z czego wynikają tak silne wzrosty cen na rynku mieszkaniowym i dysproporcje pomiędzy poszczególnymi typami mieszkań? Powodów tego pierwszego jest wiele: dobra koniunktura gospodarcza, rosnące wynagrodzenia, rosnące koszty budowy, niski koszt pieniądza czy rządowe programy wspierania budownictwa mieszkaniowego.
O kawalerkę najtrudniej
Jeśli zaś chodzi o dysproporcje w poszczególnych typach mieszkań, to jednym z powodów takiej sytuacji jest struktura podaży, w której dominują 3 i 2-pokojowe (odpowiednio 38 i 35%). Mieszkań 1- pokojowych jest zdecydowanie najmniej (poniżej 9%), a te bardzo często wybierane są przez osoby dysponujące niedużym budżetem, zarówno jako lokal na własne potrzeby, jak i sposób inwestowania kapitału.
Chociaż mieszkania jednopokojowe kosztują najmniej ze względu na niedużą powierzchnię, to pod względem ceny metra kwadratowego niezmiennie pozostają najdroższymi lokalami. Koszt ich budowy rozkłada się bowiem na mniejszą powierzchnię, a muszą się w niej znaleźć wszystkie instalaje – koszt budowy takiego lokalu jest dla dewelopera wyższy. Obecnie kupno kawalerki to wydatek rzędu 300 tysięcy w Warszawie, gdzie jest najdrożej i rzędu 200 tysięcy w najtańszej Łodzi.
Rynek wtórny dużo droższy
Warto też zwrócić uwagę na istotne różnice w cenach mieszkań jednopokojowych oferowanych na rynku wtórnym i pierwotnym. Droższe są kawalerki z rynku wtórnego. Wynika to kilku powodów: są gotowe, a w przypadku rynku pierwotnego często inwestujemy w „dziurę w ziemi”, są wykończone i nierzadko umeblowane, częściej mają atrakcyjną lokalizację. W przypadku Warszawy różnica między rynkiem wtórnym i pierwotnym wynosi ponad 100 tysięcy złotych.
Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl
Wojciech Boczoń