Klienci pozbawieni ochrony na rynku nieruchomości

Jeśli Prezydent RP podpisze ustawę o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów w wersji przyjętej przez Sejm w dniu 19 kwietnia br. to klienci dokonujący transakcji na rynku nieruchomości zostaną pozbawieni ochrony swoich interesów. Wszystkie uprawnienia gwarantujące klientowi bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami zostały zlikwidowane w wyniku przyjęcia przez Sejm poprawki do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Poprawka dotyczy usunięcia z działu V ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami rozdziałów 2 i 3, dotyczących odpowiednio pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomości.

Co to oznacza dla klienta i dla funkcjonowania rynku nieruchomości?

Z obrotu prawnego znikają standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. A więc norma określająca m.in. zasady współpracy z klientem, zakres czynności, rolę pośrednika oraz zarządcy oraz reguły wykonywania zawodu przede wszystkim uwzględniające interes klienta.

Jeśli wspomniana ustawa wejdzie w życie od 1 stycznia 2014 roku likwidacji ulega również umowa pośrednictwa i zarządzania zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Także, daje to możliwość zawierania umowy w formie ustnej. Umowa pośrednictwa w obecnym stanie prawnym określa przede wszystkim zakres czynności zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. W nowej rzeczywistości nie będzie już definicji „czynności pośrednictwa” oraz „czynności zarządzania”. Zniknie także obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej w zakresie pośrednictwa, czy zarządzania nieruchomościami.

Zatem w przypadku źle wykonanej usługi, klienci nie będą mieli możliwości otrzymania rekompensaty z polisy OC i może się okazać, że w większości wygranych procesów sądowych i tak nie będzie możliwości uzyskania odszkodowania.

Do tej pory każdy konsument korzystający z usług pośrednika czy zarządcy nieruchomości mógł zwrócić się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy ministrze właściwym ds. budownictwa i gospodarki przestrzennej. KOZ orzeka w sprawach odpowiedzialności zawodowej przy wykonywaniu czynności pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami. Obecnie pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi odpowiedzialność zawodową, gdy wykonuje czynności w sposób niezgodny: z zasadami wynikającym z przepisów prawa, ze standardami zawodowymi oraz zasadami etyki, a także gdy nie zachowuje staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności, wbrew obowiązkowi nie kieruje się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których działa. W wyniku zmian w UOGN likwidacji ulegnie również powyższy organ a tym samy „odpowiedzialność zawodowa”. Tak więc, skasowana zostanie możliwość dochodzenia przez konsumenta swoich praw drogą prostego i taniego postępowania administracyjnego. Pokrzywdzonemu obywatelowi pozostanie tylko droga kosztownego postępowania sądowego z równie kosztownym radcowskim lub adwokackim zastępstwem procesowym.

Projektowana ustawa znosi wszelkie wymogli kwalifikacyjne dla osób wykonujących zawody pośrednika i zarządcy nieruchomości m.in. odpowiednią wiedzę, ale również wymóg niekaralności.

Należy przypomnieć, że ten sam rząd który zderegulował funkcjonowanie wtórnego rynku nieruchomości, w roku ubiegłym na rynek pierwotny nałożył regulacje. Do dnia 29 kwietnia 2012 roku sytuacja przeważającej ilości osób związanych umową z deweloperem była trudna, ponieważ Polska była krajem, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosił nabywca. W przypadku nierzetelności dewelopera nie mógł on skutecznie dochodzić przeniesienia własności nieruchomości, nierzadko tracił oszczędności całego życia, a dodatkowo musiał jeszcze spłacać raty zaciągniętego kredytu. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stawia deweloperom wiele wymogów, których niedotrzymanie może skutkować nawet prawem nabywcy do odstąpienia od umowy. Tym bardziej niezrozumiałym jest działanie rządu, który chce ochroną objąć tylko klientów rynku pierwotnego, pozostawiając rynek wtórny bez żadnych regulacji.

Mamy nadzieję, że Senatorowie i Prezydent RP wykażą zainteresowanie losami klientów dokonujących transakcji na rynku nieruchomości i podejmą odpowiednie kroki celem zabezpieczenia ich interesów.

Leszek A. Hardek

Prezydent PFRN