Utrwalający się w rodzimej mieszkaniówce trend, polegający na tzw. kompresji powierzchni użytkowej lokali, jest na dłuższą metę zjawiskiem zdecydowanie niekorzystnym, świadczącym o regresie procesów cywilizowania standardów życia w Polsce.
Ostatnio media dużo miejsca poświęcają rosnącej popularności tzw. mieszkań kompaktowych, czyli takich, których projekt zakłada ulokowanie jak największej ilości izb na jak najmniejszej powierzchni. Jeszcze niedawno za normę w inwestycjach deweloperskich uważane było 2-pokojowe lokum o powierzchni co najmniej 50 mkw. W nowszych projektach coraz częściej taki metraż to standard dla lokali 3-pokojowych, natomiast średnia powierzchnia najbardziej pożądanych mieszkań 2-pokojowych zaczyna coraz częściej schodzić do granicy 30 mkw. Czy zatem oferta czteropokojowego lokum na mniej więcej 50 metrach już wkrótce stanie się „polską normą” mieszkania rodzinnego? Na razie, przynajmniej w wyszukiwarce portalu RynekPierwotny.com, który specjalizuje się w rynku nowych nieruchomości, tego typu propozycje na szczęście nie występują, ale kto wie czy to nie jest tylko kwestią czasu…
Syndrom „malucha”
Wiele więc wskazuje na to, że najbliższe kwartały (oby nie lata) na pierwotnym rynku krajowych nieruchomości mieszkaniowych to okres powrotu do standardów lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych ubiegłego wieku. To trochę tak, jakby wśród Polaków nagle ożył powszechny sentyment do „małego fiata”, którego masową produkcję ponownie by wznowiono. Jest to oczywisty dla wszystkich skutek nie tylko wprowadzonych przez rekomendację S obostrzeń warunków kredytowania nieruchomości przez banki, ale przede wszystkim od dawna oczywistej marnej nieruchomościowej dostępności. Dla wątpliwego pocieszenia dodajmy, że tego typu trend nie jest jednak typowo polskim „wynalazkiem”, ale sytuacją, która przytrafiała się okresowo dużo bardziej rozwiniętym zagranicznym rynkom nieruchomości w przejściowych warunkach kryzysowych. Problem jednak w tym, że w polskich okolicznościach może nie być to kwestia „okresowych problemów”, ale zupełnie innego zagadnienia.
– Rekomendacja S pokazała, że Polacy przez większą część minionej dekady nabywali mieszkania, na które po prostu nie było ich stać z racji zbyt niskiej faktycznej zdolności kredytowej. Była ona sztucznie dopasowywana do ceny nieruchomości na dwa podstawowe sposoby: poprzez dowolność regulacji okresu spłaty kredytu, który w skrajnych przypadkach osiągał półwiecze oraz zadłużaniu się w obcych walutach, co poprzez niższe stopy procentowe pozwalało zmniejszyć miesięczną ratę kosztem ogromnego ryzyka kursowego – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Skutki tego typu praktyk będą jeszcze długo odczuwalne przez banki i ich klientów hipotecznych. Rekomendacja S doprowadziła do bolesnego urealnienia potencjału nabywczego Polaków nie dysponujących środkami własnymi na zakup mieszkania oraz złamała niezdrową regułę, wg której w Polsce bardzo niskiej dostępności nieruchomości odpowiadała wysoka dostępność kredytów hipotecznych. Niestety w ten sposób może się okazać, że synonimem dorobku ćwierćwiecza polskiej transformacji ustrojowej będzie „kompaktowy dobrobyt mieszkaniowy”.
Negatywne skutki
Począwszy od 2008 roku, kiedy to średnia powierzchnia wybudowanego przez dewelopera mieszkania osiągnęła po kilkuletnim wzroście swój szczyt nieco powyżej 68 mkw., obserwujemy systematyczny spadek tej wielkości. W ostatnim kwartale ubiegłego roku wyniosła ona zaledwie około 60 mkw., z kolei w bieżącym prawdopodobnie skurczy się o kolejne 2-3 mkw. Należy pamiętać, że gdyby pominąć mieszkania z tzw. górnej półki i uwzględnić tylko segment popularny, to średnia powierzchnia wprowadzonego na rynek deweloperskiego lokum już wkrótce będzie niewiele przekraczać skromne 50 mkw.
– Trudno powiedzieć jak długo utrzyma się ta tendencja i do jakiego poziomu średni metraż budowanych przez deweloperów mieszkań stopnieje, ale niepożądane następstwa tej mody na pewno kiedyś dadzą o sobie znać – przewiduje Grzegorz Kurowski z portalu RynekPierwotny.com.
Poza prawdopodobnym ujemnym efektem demograficznym bujnego „wysypu” osiedli z lokalami o mocno „skompresowanych” metrażach, istotne utrwalenie tendencji do budowania mieszkań „kompaktowych” spowoduje systematyczne pogarszanie średniej jakości krajowych zasobów mieszkaniowych w segmencie popularnym. Trzeba zdawać sobie sprawę z faktu, że planowane dziesiątki czy być może setki tysięcy mieszkań o nienaturalnie okrojonych powierzchniach już za kilka, a na pewno za kilkanaście lat stracą rację bytu, a tezy o ich funkcjonalności jakikolwiek sens. W przeciwnym wypadku należałoby zanegować jakiekolwiek perspektywy społecznego postępu cywilizacyjnego w Polsce, czy też widoki na skrócenie dystansu dzielącego rodzime standardy jakości życia od dobrobytu zachodnioeuropejskiego.
– Myślę, że coraz bardziej dziś pożądane mieszkaniowe „kompakty” staną się w przyszłości trudnym do upłynnienia towarem drugiej kategorii, w dodatku występującym na masową skalę – twierdzi z kolei Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com. Obecną wartość tych lokali należy więc rozpatrywać także w kontekście ich możliwości aranżacyjnych, tzn. perspektyw łatwego łączenia pomieszczeń, tak by w przyszłości można było przywrócić im cywilizowaną formę. Nie ulega bowiem żadnej wątpliwości, że prędzej czy później wymuszona moda na „małe, ciasne ale własne” przeminie i powróci popyt na mieszkania o tradycyjnych parametrach.
W oczekiwaniu na nową „Rodzinę”
Zaistniała sytuacja niesie ze sobą bardzo ważne przesłanie: istniejące w Polsce nienajlepsze warunki ekonomiczno-społeczne powinny stać się impulsem dla inicjatyw rządowych wspierających budownictwo mieszkaniowe w rodzaju „Rodziny na swoim”. W rodzimym środowisku gospodarczym muszą po prostu funkcjonować programy wspierające kulejącą nieruchomościową dostępność oraz kurczący się potencjał nabywczy polskich rodzin. W przeciwnym razie pojawiające się na forach internetowych w żartobliwej formie prognozy, jakoby kolejnym etapem „kompaktowej rewolucji” w polskiej mieszkaniówce miało być budowanie lokali bez kuchni i łazienek, za to ze wspólnymi dla mieszkańców sanitariatami, mogą już niebawem zamienić się w ponurą rzeczywistość – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Źródło: rynekpierwotny.com
Wojciech Boczoń
