O kilka do 10 procent mogą wzrosnąć koszty budowy mieszkań deweloperskich po wejściu w życie ustawy o ochronie nabywców mieszkań. W obecnej sytuacji rynkowej nie powinno to jednak spowodować wzrostu cen – takie wnioski płyną z debaty zorganizowanej przez Home Brokera. Deweloperzy i prawnicy oceniają, że ustawa była potrzebna bo wprowadza jednolite zasady sprzedaży mieszkań i chroni nabywców „dziury w ziemi”.
W tym tygodniu prezydent podpisał ustawę, która określa warunki zakupu mieszkań od deweloperów. Ani prawnicy, ani deweloperzy nie mają wątpliwości, że znacznie zmniejsza ona ryzyko związane z zakupem mieszkań na rynku pierwotnym, zwłaszcza tych lokali, które są dopiero w budowie.
Lepsza ochrona nabywcy
Najważniejsze z punktu widzenia nabywcy regulacje, które wprowadza ustawa to:
- Wpłaty od klientów nie będą trafiać bezpośrednio do dewelopera tylko na specjalny rachunek powierniczy w banku; bank będzie wypłacał je w transzach w miarę postępu prac na budowie, a w najbardziej rygorystycznym wariancie dopiero po ostatecznej sprzedaży mieszkań (rachunek powierniczy zamknięty)
- Środki wpłacone przez klientów będą wydzielone z masy upadłości dewelopera
- Klient będzie otrzymywał drobiazgowe informacje o kupowanym lokalu, całej inwestycji oraz okolicy zawarte w specjalnym dokumencie zwanym prospektem informacyjnym
- Umowa deweloperska (przedwstępna) będzie musiała być zawierana w formie aktu notarialnego
- Klient będzie mógł od tej umowy odstąpić, np. w sytuacji, gdy deweloper opóźni się z oddaniem mieszkań do użytkowania bądź w sytuacji gdy w prospekcie informacyjnym zabraknie informacji przewidzianych w ustawie.
Jednolite zasady dla wszystkich
Michał Okoń, dyrektor sprzedaży w firmie deweloperskiej Marvipol, uważa, że ustawa była potrzebna, bo porządkuje rynek ujednolicając zasady współpracy na linii klient-deweloper. Ocenia jednak, że koszty budowy mieszkań mogą w jej efekcie wzrosnąć o kilka procent. – Deweloper, który nie dysponuje środkami własnymi i zastosuje rachunek zamknięty będzie musiał posiłkować się zewnętrznymi źródłami finansowania, kredytem czy emitując akcje lub obligacje. Koszty takiego finansowania to 10-13% w skali roku – wyjaśnia. Według Adriany Kluczek, menedżera produktów dla przedsiębiorstw w Kredyt Banku, sam koszt prowadzenia rachunku dla dewelopera nie będzie wysoki.
W przypadku najtańszych rachunków otwartych (bez gwarancji bankowej i bez ubezpieczenia) będzie to suma około kilkuset złotych miesięcznie. – Prowizję z tytułu prowadzenia rachunku trudno już dziś dokładnie oszacować. Jej wysokość będzie zależała przede wszystkim od kosztów, jakie bank będzie ponosił z tytułu kontroli postępu prac na budowie – wyjaśnia. Ustawa reguluje, że deweloper będzie musiał określić przynajmniej cztery etapy procesu inwestycyjnego, których zakończenie będzie warunkowało wypłatę kolejnej transzy z rachunku powierniczego.
Niebezpieczeństwo blokowania mieszkań
Dodatkowy koszt po stronie dewelopera może pojawić się w sytuacji, gdy skorzysta on z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy. Może to zrobić, gdy klient nie zapłaci za mieszkanie, albo gdy nie stawi się do podpisania umowy ostatecznej lub do odbioru mieszkania. Sprawa nie jest jednak taka prosta. Z chwilą podpisania umowy deweloperskiej w księdze wieczystej prowadzonej dla inwestycji pojawia się roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa do mieszkania. Ustawa mówi, że w przypadku, gdy deweloper odstępuje od umowy, nabywca jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie. – Jeśli jednak nabywca takiej zgody nie wyrazi to deweloperowi pozostanie jedynie domagać się przed sądem wykreślenia roszczenia, co w konsekwencji spowoduje, że nawet gdy skorzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy to będzie miał utrudnioną możliwość sprzedaży mieszkania na rzecz innego nabywcy, bowiem do czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej w księdze wieczystej będzie wpisane roszczenie na rzecz nabywcy, z którym umowa została rozwiązana – wyjaśnia Joanna Szanser-Smagacz, radca prawny.
Według Ewy Radojewskiej, dyrektora generalnego firmy deweloperskiej Volumetric, takie mieszkania mogą być zablokowane na przykład przez dwa lata. – Inny klient nie będzie chciał kupić mieszkania z wadą prawną, a nawet jeżeli byłby skłonny to zrobić przy określonym rabacie, to żaden bank nie udzieli mu kredytu –uważa Ewa Radojewska, dyrektor generalny Volumetric Polska. Dlatego zdaniem J. Szanser-Smagacz, zapis ustawy powinien być tak skonstruowany, aby odstąpienie od umowy przez dewelopera automatycznie wiązało się z udzieleniem zgody przez nabywcę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. Deweloperzy obawiają się, że ich koszty, uwzględniając blokowanie mieszkań oraz konsekwencje stosowania rachunków powierniczych, mogą podnieść się nawet o 10%.
Płaszcz ochronny dla deweloperów
O ile koszty związane z odstąpieniem od umowy mogą pojawić się od razu po wejściu w życie ustawy (nastąpi to po sześciu miesiącach od jej publikacji), to w przypadku rachunków jest szansa na spore odsunięcie w czasie potencjalnych konsekwencji dla deweloperów. W ustawie zapisano bowiem, że konieczność zastosowania rachunków powierniczych nie odnosi się do tych projektów, w przypadku których deweloper ogłosił już publicznie rozpoczęcie sprzedaży. Dlatego Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Beiten Burkhardt, członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego i jednocześnie współautor ustawy, postuluje, aby jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów, znowelizować m.in. regulacje dotyczące rachunków powierniczych. Ustawa w obecnym kształcie, zwalnia bowiem z obowiązku ich zastosowania deweloperów, którzy ogłosili publicznie, że rozpoczęli sprzedaż mieszkań w danej inwestycji. – Nie ma obowiązku, aby deweloper faktycznie budowę rozpoczął, nie ma nawet obowiązku aby uzyskał pozwolenie na budowę. Można więc sobie wyobrazić sytuację, w której do czasu wejścia w życie ustawy deweloperzy ogłoszą rozpoczęcie sprzedaży projektów, które zamierzają realizować przez najbliższych kilka lat i mają problem z głowy bez względu na to, kiedy faktycznie ruszą z tym inwestycjami – zauważa Paweł Kuglarz.
Nabywcy nie powinni się obawiać podwyżek
Nawet jeśli koszty budowy mieszkań wzrosną po wejściu w życie ustawy, nabywcy nie powinni na razie obawiać, się, że na nich te koszty zostaną przerzucone.- Wynika to z sytuacji, jaką obecnie mamy na rynku. Przede wszystkim z bardzo dużej podaży mieszkań deweloperskich, jaka jest konsekwencją uruchomienia dużej liczby projektów w 2010 roku – ocenia Damian Milibrand, prezes Home Broker. Michał Okoń z Marvipolu uważa, że ceny mogą wzrosnąć w dłuższej perspektywie. – Konieczność stosowania rachunków może spowodować przesunięcie podaży w stronę gotowych lokali, w przypadku których rzadziej stosuje się rabaty zwłaszcza w odniesieniu do małych mieszkań – zauważa. Liczba oferowanych mieszkań deweloperskich do sprzedaży, jaką dysponuje obecnie Home Broker, jest o 49% większa niż w październiku 2010 r. Ceny ofertowe są natomiast o kilka lub nawet o 10%, jak w przypadku Warszawy, niższe niż przed rokiem. Wynika to m.in. ze wzrostu puli mieszkań będących na wczesnym etapie budowy, w przypadku których deweloperzy oferują dyskonto.
Słabość deweloperów na GPW
W tym roku od deweloperów gorzej na giełdzie wypadają jedynie spółki budowlane. W obu przypadkach inwestorzy liczą przeszło 40-proc. straty. Wiele kursów akcji deweloperów znalazło się na poziomach z dołka poprzedniej bessy. Sam WIG-Deweloperzy jest od poziomów z jesieni 2008 r. około 50% wyżej. W dużym stopniu przyczynia się do tego Echo, które jednak reprezentuje segment komercyjny, a nie mieszkaniowy. Od tamtego czasu jego walory podrożały o przeszło 120%. Wyżej niż w tamtym czasie jest też GTC, który działa również głównie w segmencie komercyjnym. Dwie trzecie zyskuje Dom Development, największy gracz na warszawskim rynku mieszkaniowym. Podobnie radzi sobie JW Construction, nieco lepiej nawet LC Corp. Mniej niż jedną dziesiątą od dołka bessy z 2008 r. jest Gant.
Natomiast Polnord traci aż ponad jedną czwartą. Ponad jedną piątą na minusie jest BBI Development, znany głównie z realizacji projektu komercyjnego na pl. Unii Lubelskiej w Warszawie, w miejscu, gdzie kiedyś stał Supersam, oraz z niszowych projektów mieszkaniowych.
W fatalnym zachowaniu deweloperów w tym roku, wynikającym głównie z obaw o ostrą konkurencję w branży, a także będącym pochodną kryzysu zadłużeniowego w strefie euro (rzutuje negatywnie na postrzeganie firm uzależnionych od zewnętrznego finansowania), zdyskontowane zostało już bardzo wiele niekorzystnych czynników. W związku z tym zmiana prawa dotyczącego ochrony klientów nie miała i raczej nie będzie miała kluczowego znaczenia dla postrzegania tej bardzo wrażliwej na wahania koniunktury gospodarczej branży. Nic jednocześnie jednak nie wskazuje, by miała w niedługim czasie stać się oczkiem w głowie inwestorów.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
