Przeciętna polska rodzina w III kwartale tego roku na obsługę kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym musiała przeznaczyć mniej niż 3 miesiące temu. Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) sporządzany przez Dom Kredytowy Notus osiągnął wartość 37,07% i spadł o 0,43 p.p. w porównaniu z czerwcem. Również w ujęciu rocznym sytuacja rodzin się poprawiła, gdyż wartość IOH spadła aż o 1,99 p.p.
Wartości Indeksu Obciążenia Hipotecznego są szczególnie istotne dla osób planujących zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu. Odczyty w kolejnych miesiącach pokazują, jak dużą część swojego dochodu netto rodzina musi przeznaczać na obsługę nowo zaciąganego zobowiązania kredytowego. Obowiązująca ciągle Rekomendacja T Komisji Nadzoru Finansowego mówi, że maksymalny poziom relacji wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto osiąganych przez osoby zobowiązane do spłaty zadłużenia nie powinien być wyższy niż 50% dla klientów detalicznych o dochodach netto nie przekraczających poziomu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce, w żadnym jednak przypadku nie powinien być wyższy niż 65%. Co prawda zapowiadane zmiany zarówno w Rekomendacji T jak i S mogą te limity zmienić lub całkowicie je znieść, to jednak ciągle powinny one być wyznacznikiem dla klientów odnośnie do akceptowanego poziomu wydatków.
Co zdecydowało o zmianach?
O spadku Indeksu Obciążenia Hipotecznego w okresie od lipca do września zadecydowały dwa czynniki. W największym stopniu przesądził o tym spadek średnich cen ofertowych analizowanych nieruchomości. W badanym okresie w 7 największych polskich aglomeracjach średnia cena mieszkania spadła o 2,79%. Dodatkowo na spadek IOH wpływ ma także obniżone oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Pomimo iż marże kredytowe w III kwartale rosły, to dzięki spadkowi stopy Wibor łączne oprocentowanie uległo obniżeniu. Od początku lipca do końca września Wibor 3-miesięczny spadł o 0,21 p.p., osiągając poziom 4,92%. Przełożyło się to na niższe oprocentowanie i raty, a w konsekwencji wspomogło spadek Indeksu Obciążenia Hipotecznego. IOH spadł, mimo że trzeci decydujący o jego wartościach składnik zmienił się w niekorzystnym kierunku. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w wybranych lokalizacjach w III kwartale spadło o 3,6%. Jednak ta niekorzystna zmiana nie przeważyła dwóch innych czynników (oprocentowanie i cena mieszkań) i dzięki temu badany indeks w III kwartale zanotował spadek.
Również w ujęciu rocznym IOH spadł i była to zmiana o ponad 5 procent. Jednak w tym przypadku o korzystnym kierunku przesądziły inne czynniki niż w III kwartale. Na spadek wskaźnika w ostatnich 12 miesiącach wpływ miały oprócz spadku cen nieruchomości także wzrosty wynagrodzeń. Pomimo że w ostatnim kwartale wynagrodzenia spadły, to w skali ostatniego roku przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 1,64%. W zestawieniu ze spadkiem średnich cen ofertowych o ponad 6 procent, te czynniki przesądziły o spadku IOH także w ujęciu rocznym, nawet pomimo niekorzystnego wzrostu oprocentowania kredytów od września 2011 roku.
Duże zróżnicowanie w regionach
Tradycyjnie, jak co kwartał, IOH najwyższe swoje wartości osiągnął w Krakowie (42,75%) i Poznaniu (41,93%), a najniższy był w Katowicach (28,52%). Jednak mieszkańcy stolicy Górnego Śląska nie powinni mieć powodów do zadowolenia, gdyż tylko w Katowicach oraz we Wrocławiu indeks był wyższy niż przed 3 miesiącami. Na spadek IOH na Górnym Śląsku wpływ miał duży spadek wynagrodzeń (8,4%) przy niemal niezmienionym poziomie cen nieruchomości. Jeszcze większy spadek przeciętnego wynagrodzenia w województwie dolnośląskim (13,4%) przesądził o wyższych odczytach IOH we Wrocławiu i to pomimo spadku cen nieruchomości. W stolicy Dolnego Śląska średnia cena analizowanych mieszkań o III kwartale spadła o niespełna 6%.
Pozytywne zmiany daje się jednak zauważyć w każdym regionie, jeśli przeanalizujmy zmiany IOH w ujęciu rocznym. W każdym analizowanym mieście wskaźnik uległ obniżeniu, ale skala zmian także wykazuje duże zróżnicowanie. W największym stopniu IOH spadł w Krakowie (9,66%), ale za to w Trójmieście spadek jest bardzo niewielki. W ciągu ostatniego roku w województwie pomorskim odnotowaliśmy zmianę tylko o 0,07%. Na kierunek i poziom zmian IOH w ujęciu rocznym wpływ ma głównie spadek średnich cen nieruchomości. W zależności od lokalizacji spadły one o kilka czy nawet kilkanaście procent. Rekordowy pod tym względem jest Kraków, gdzie średni poziom cen uległ zmniejszeniu o 11,53%. Mimo iż oprocentowanie kredytów uległo podwyższeniu, to w połączeniu z minimalnym, ale jednak wzrostem wynagrodzeń, to właśnie spadek cen przesądził o tym, że wartości IOH w ujęciu rocznym są niższe w każdym mieście.
Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 7 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 100 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Dom Kredytowy Notus S.A.
Wojciech Boczoń