Mnogość bankowych ofert na rynku sprawia, że zdobyć kredyt mieszkaniowy jest dziś stosunkowo łatwo. Ale wziąć dobry, bezpieczny i naprawdę tani kredyt to już prawdziwe wyzwanie! Dziś podpowiadamy, jak zrobić to skutecznie.
Nie każdy wie, że kredyt kredytowi nierówny. I mowa tu nie tylko o podstawowych zmiennych – wysokości oprocentowania czy liczbie lat spłaty – ale o całej liście składowych tego zobowiązania, które wpływają na jego ostateczną wartość. Warto przyjrzeć się im bliżej, stosownie optymalizując poszczególne koszty – pozwoli to na naprawdę spore oszczędności.
Zacznijmy od tzw. opłaty przygotowawczej, zwanej powszechnie prowizją bankową. To jeden z podstawowych kosztów kredytu, w którym zawiera się cena rozpatrzenia przez bank twojego wniosku kredytowego. Czy tę jednorazową opłatę można ominąć? – To możliwe, choć w przypadku całkowitej rezygnacji z prowizji musimy się liczyć z tym, że bank doliczy powstałą w ten sposób różnicę do marży naszego kredytu. Znacznie lepszym rozwiązaniem będzie tu barter, którym w przypadku kredytu mieszkaniowego jest przyłączenie do kredytu dodatkowych usług w zamian za znaczące obniżenie wysokości wspomnianej prowizji, łącznie nawet z odstąpieniem od niej – wyjaśnia Radosław Komoniewski, specjalista ds. kredytowania nieruchomości Alex T. Great Doradcy Finansowi. – Rzecz jasna, nie zawsze będzie to najkorzystniejsze rozwiązanie, dlatego warto uprzednio dokonać stosownych wyliczeń, godząc się wyłącznie na te usługi z oferty banku, które będą rzeczywiście przydatne i odpowiednio tanie.
Wracając do wspomnianej już marży – tu także istnieje kilka sposobów, by obniżyć jej wartość. Ale zacznijmy od początku: marża to stały element oprocentowania kredytu, naliczany dla każdej kolejnej miesięcznej raty, której rzeczywisty koszt zależny jest od okresu kredytowania. Porównując zatem dwa różne kredyty – długo- i krótkookresowy – szybko dojdziemy do wniosku, że w przypadku tego drugiego zobowiązania rozsądnie będzie pominąć negocjacje dotyczące prowizji, skupiając się na wynegocjowaniu możliwie najniższej wysokości marży. – Dysponujemy odpowiednimi kalkulatorami, które szybko i precyzyjnie zbudują kalkulację takich kosztów w kolejnych latach kredytowania – wyjaśnia Komoniewski. – Porównanie kosztów kredytu krótko- i długookresowego daje pełen obraz możliwej sytuacji, ułatwiając podjęcie najbardziej racjonalnej decyzji, który z tych kosztów, niższą marżę czy pełną prowizję, rozsądniej będzie wziąć na swoje barki.
Warto powrócić jeszcze na moment do dodatkowych kosztów związanych z obsługą kredytu. W bankowej nowomowie używa się często słowa „crosseling”, które oznacza sprzedaż krzyżową. O czym mowa? – Bywa, że klient zapomina o produktach, które mogą być mu potrzebne przy obsłudze kredytu, a często są wręcz jego stałym elementem, jak choćby ubezpieczenie kredytu. One także stanowią przedmiot negocjacji i silną kartę przetargową w rozmowach z bankiem. Pamiętajmy też o licznych usługach dobrowolnych, takich jak karty kredytowe, rachunki bankowe, oferty inwestycyjne czy tzw. produkty premium, do których na pewno zachęcać będzie nas bank. Tylko nieliczne rzeczywiście warte są uwagi i mają sensową wartość rynkową, dlatego podejmując decyzję w tej sprawie także warto zasięgnąć porady eksperta kredytowego – tłumaczy Radosław Komoniewski z Alex T. Great.
A co z wkładem własnym? Teoretycznie sytuacja wydaje się jasna: im jest wyższy, tym lepsza będzie oferta kredytowa. Ciekawostką będzie zatem następująca informacja – czasem można (i warto) obniżyć poziom wkładu własnego, zachowując te same parametry kredytu. W jaki sposób? – Analitycy bankowi używają tabel, w których przedstawione są przedziały zaangażowania środków własnych klienta i korzyści, jakie z tego dla niego wynikają. Bywa, że dodatkowe pieniądze wniesione do kredytu wcale nie poprawiają jakości oferty, dlatego warto wcześniej przeanalizować, ile środków własnych rzeczywiście warto wnieść do kredytu. Pozostałe oszczędności można przecież sensownie zainwestować, zyskując w ten sposób dodatkowe pieniądze, w sam raz na remont mieszkania czy zakup miejsca parkingowego – zauważa Komoniewski.
Banałem będzie powiedzieć, że koszt oraz oferta kredytu uwarunkowane są od jego wysokości. Ale czy przyszłoby wam do głowy, że istotne różnice mogą pojawić się przy tak bardzo zbliżonych do siebie kwotach, jak dwa kredyty o wartości 295 i 301 tys. zł? Tu znów „kłania się” doświadczenie doradcy kredytowego, który, po uprzedniej analizie, będzie w stanie precyzyjnie wskazać niezbędną i jednocześnie najbardziej korzystną wartość przyszłego zobowiązania. Dodajmy także, że pomoc specjalisty kredytowego nie ogranicza się tylko do ofert bankowych, bo dobrze przygotowany fachowiec pomoże nam także uniknąć zbyt wysokich kosztów wyceny nieruchomości. –Moją rolą jest dopilnować, by ostateczna oferta kredytowa odpowiadała rzeczywistej wartości nieruchomości – dodaje Radosław Komoniewski z Alex T. Great Doradcy Finansowi.
Pamiętajmy też, że gdy bank musi zaangażować więcej niż 80 procent środków, nakłada na kredytobiorcę dodatkowe obowiązki/koszty: wyższą marżę lub ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. – Dobrze przygotowana wycena daje możliwość obniżenia lub wręcz całkowitej likwidacji jednego z tych kosztów – zaznacza doradca z Alexa.
I na koniec: duże zmiany mogą występować w obrębie na pozór identycznych kredytów, stąd tak cenna jest pomoc doradcy finansowego – nie tylko wskaże on rzeczywiście najlepsze oferty, ale też podda je gruntownej analizie. Efekt? Nasz przyszły kredyt będzie naprawdę najtańszym z możliwych.
Alex T. Great Doradcy Finansowi
Wojciech Boczoń