Kredyt na "dziurę w ziemi" nie musi być droższy

Dane portalu RynekPierwotny.com wskazują, że odsetek gotowych mieszkań deweloperskich jest wyższy niż przed rokiem. Około 75% lokali, które oferują krajowi deweloperzy zostało już oddanych do użytkowania. Osoba nabywająca gotowe „M” nie musi ponosić kosztów związanych z długotrwałym opłacaniem ubezpieczenia pomostowego. Mimo tego poziom jej kredytowych oszczędności jest tylko minimalny – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com

Różnica w łącznej sumie rat nie przekracza 1,00%

Szczegółowych informacji na temat kosztu ubezpieczenia pomostowego dostarcza poniższa tabela. Przeanalizowano w niej standardowe kredyty hipoteczne z Banku BGŻ, Banku Zachodniego WBK, Eurobanku, Getin Banku, mBanku i PKO BP. Dla każdej oferty została oszacowana suma rat, którą muszą zapłacić osoby kupujące budowany lub gotowy lokal. W drugim wariancie ubezpieczenie pomostowe jest płatne tylko przez miesiąc. Nabywca powstającego mieszkania musi ponosić koszty dodatkowej polisy w całym okresie karencji (24 miesiące). Różnica polega na tym, że bank kredytujący nieukończone lokum nalicza ubezpieczenie pomostowe od sumy wypłaconych transz. Identyczna zasada dotyczy również dodatkowych odsetek, które są pobierane w okresie karencji – podkreśla Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com

Po uwzględnieniu wszystkich wspomnianych kwestii okazuje się, że osoba kupująca gotowe „M” wpłaci do banku tylko nieznacznie mniejszą sumę. Różnica w stosunku do kredytu finansującego budowane lokum nie przekracza 1,00% (patrz poniższe zestawienie). Obliczone wartości procentowe zależą od kosztu ubezpieczenia pomostowego. Wszystkie analizowane banki pobierają składkę tej polisy poprzez okresowe podwyższenie marży. Klienci BGŻ-u do momentu ustanowienia hipoteki muszą zaakceptować oprocentowanie wyższe o 0,60 punktu procentowego. Getin Bank stosuje ponad trzykrotnie większą podwyżkę marży (patrz poniższa tabela).

Kredyty hipoteczne w wybranych krajowych bankach: dodatkowy koszt ubezpieczenia pomostowego
Założenia dotyczące kredytu: wartość mieszkania 300 000 zł, kwota kredytu 240 000 zł, wkład własny 60 000 zł, raty równe, waluta PLN, prowizja przygotowawcza jest płatna w gotówce, okres spłaty 30 lat, na wysokość rat nie wpływają dodatkowe czynniki (poza ubezpieczeniem pomostowym), wiek starszego kredytobiorcy to 30 lat, suma rat została obliczona z uwzględnieniem bieżącego oprocentowania.
Nazwa banku Nazwa kredytu	Uwzględnione parametry kredytu (oprocentowanie na początku okresu spłaty i prowizja przygotowawcza)	Podwyżka marży w trakcie obowiązywania ubezpieczenia pomostowego (p.p. – punkty procentowe)	Suma rat w przypadku kredytowania gotowego lokalu*	Suma rat w przypadku kredytowania powstającego lokalu**	Różnica pomiędzy suma rat, którą obliczono dla dwóch wariantów kredytowania (w ujęciu kwotowym) (w ujęciu procentowym)
BGŻ Kredyt hipoteczny i budowlany	Oprocentowanie: 4,59% (marża 1,85%) Prowizja przygotowawcza: 2,50%	0,60 p.p.	442 496,00 zł	442 354,28 zł	– 141,72 zł (-0,03%)
BZ WBK Kredyt mieszkaniowy	Oprocentowanie: 4,95% (marża 2,24%) Prowizja przygotowawcza: 1,25%	1,00 p.p.	461 327,45 zł	461 836,20 zł	508,75 zł (0,11%)
Eurobank Kredyt Niski Procent	Oprocentowanie: 4,51% (marża: 1,80%) Prowizja przygotowawcza: 2,00%	0,85 p.p.	438 413,84 zł	439 087,98 zł	674,14 zł (0,15%)
Getin Bank Kredyt hipoteczny	Oprocentowanie: 4,40% (marża: 1,69%) Prowizja przygotowawcza: 4,00%	2,00 p.p.	432 956,81 zł	437 043,47 zł	4086,66 zł (0,94%)
mBank Kredyt hipoteczny	Oprocentowanie: 4,61% (marża: 1,90%) Prowizja przygotowawcza: 2,00%	1,00 p.p.	443 588,76 zł	444 561,01 zł	972,25 zł (0,22%)
PKO BP Kredyt mieszkaniowy	Oprocentowanie: 4,21% (marża: 1,50%) Prowizja przygotowawcza: 1,75%	0,90 p.p.	423 144,78 zł	424 329,65 zł	1184,87 zł (0,28%)

*– Założenie: ubezpieczenie pomostowe jest opłacane przez jeden miesiąc

**- Założenie: ubezpieczenie pomostowe jest opłacane przez dwa lata, bank wypłaca cztery równe transze co pół roku, kredytobiorca korzysta w dwuletniej karencji, która nie wydłuża okresu kredytowania

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych eBroker.pl

Wyższa rata po okresie karencji to jedyny problem

W ramach uzupełnienia warto nadmienić, że zaprezentowane obliczenia uwzględniają karencję, która nie wydłuża okresu spłaty. Dzięki zastosowaniu takiego wariantu osoba kupująca budowane mieszkanie nie musi obawiać się dodatkowego wzrostu kosztów odsetkowych. Po zakończeniu karencji, w trakcie której spłacane są tylko odsetki, bank ustala pełną ratę z uwzględnieniem pozostałego okresu spłaty. Ubocznym efektem opisywanego rozwiązania jest wyższy poziom rat kapitałowo-odsetkowych. Na szczęście różnica w stosunku do kredytu, który finansuje gotowe lokum nie jest duża. W analizowanym przykładzie wynosi ona od 40 zł/miesiąc do 42 zł/miesiąc.

Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.com