Dla polskich inwestorów zainteresowanych zakupem nieruchomości w Hiszpanii jest dobra wiadomość: tamtejsze banki oferują kredyty hipoteczne z oprocentowaniem około 3–4 proc., podczas gdy w Polsce stawki sięgają 7,5 proc.
Różnica może przesądzić o opłacalności inwestycji – miesięczna rata dla kredytu na 500 000 euro może być niższa o niemal tysiąc euro. W perspektywie 20 lat to oszczędność prawie 240 000 euro.
Kluczowe znaczenie dla rentowności inwestycji
Różnica w oprocentowaniu ma kluczowe znaczenie dla inwestorów kupujących nieruchomości pod wynajem. Nieruchomość za milion euro na Costa del Sol może generować przychód z najmu krótkoterminowego na poziomie 6–10 proc. rocznie.
– Przy finansowaniu hiszpańskim, gdzie rata kredytu stanowi mniejszy procent tego przychodu, inwestycja generuje dodatni cash flow niemal od pierwszego miesiąca – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka biura nieruchomości By-Bright.
Według wyliczeń agencji Bright Real Estate, klient kupujący apartament za 800 000 euro z kredytem na 60 proc. wartości przy 3,5 proc. oprocentowania płaci około 2 150 euro miesięcznie. Jeśli nieruchomość wynajmuje się średnio za 4 000 euro w sezonie i 2 000 euro poza sezonem, średni miesięczny przychód to 3 000 euro. Po odjęciu raty, kosztów zarządzania i podatków aktywo spłaca się z wynajmu, a kapitał właściciela pracuje w nieruchomości premium.
Nie tylko niższe oprocentowanie
Hiszpańskie kredyty hipoteczne oferują także inne zalety. Brak obowiązkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego oraz niższe prowizje bankowe dodatkowo obniżają całkowity koszt kredytu.
– W Hiszpanii maksymalna prowizja przygotowawcza to 1,5 proc., ale często da się wynegocjować 0,5 proc. lub nawet jej całkowite zniesienie – mówi Marc Elliott, broker kredytów hipotecznych z 20-letnim doświadczeniem na rynku hiszpańskim, założyciel Fluent Finance Abroad. – W Polsce prowizje sięgają 2–3 proc. wartości kredytu, co przy większych kwotach oznacza dziesiątki tysięcy złotych dodatkowych kosztów.
Dla kogo jest to realna opcja?
Choć oferta wydaje się atrakcyjna, polscy nabywcy muszą spełnić szereg kryteriów. Ze względu na unijną Dyrektywę o Kredycie Hipotecznym, większość hiszpańskich banków nie posiada zdolności operacyjnej do obsługi kredytów w złotych, co zawęża rynek do zaledwie 4–5 instytucji finansowych.
Dla nierezydentów standardem jest finansowanie do 60 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to bezwzględny wymóg posiadania 40 proc. wkładu własnego w gotówce, plus dodatkowe środki na koszty transakcyjne (głównie podatki, opłaty notarialne i rejestracyjne).
Równie istotny jest limit wskaźnika zadłużenia na poziomie 35 proc. miesięcznego dochodu netto. Do tej kalkulacji wliczane są wszystkie istniejące zobowiązania w Polsce – raty kredytów hipotecznych, leasingi samochodowe, zadłużenie na kartach kredytowych i inne pożyczki.
– System nie jest zaprojektowany dla typowego inwestora maksymalizującego dźwignię finansową – podkreśla Marc Elliott. – Hiszpańskie banki poszukują osób o wysokich, stabilnych dochodach, które jednocześnie posiadają znaczne nadwyżki gotówkowe i niski poziom dotychczasowego zadłużenia.
Dodatkowo, maksymalny wiek nierezydenta na koniec okresu kredytowania wynosi około 75 lat, co stanowi istotną barierę dla starszych inwestorów planujących długoterminowe finansowanie.
W obecnej sytuacji geopolitycznej i ekonomicznej, kiedy Polacy poszukują bezpiecznych lokalizacji dla swojego kapitału, różnica w oprocentowaniu może być czynnikiem przesądzającym o wyborze Hiszpanii zamiast Polski jako kierunku inwestycji. To jednak możliwość dla dobrze skapitalizowanych inwestorów: wymagany jest minimum 40 proc. wkład własny, niskie zadłużenie w Polsce i stabilne dochody.
Źródło: Bright Real Estate
Wojciech Boczoń