Przeciętna polska rodzina przeznaczy obecnie średnio o 15 procent mniej na spłatę raty nowo zaciągniętego kredytu hipotecznego niż w zeszłym roku. Wszystko za sprawą Rady Polityki Pieniężnej. Jej decyzje o obniżeniu stóp procentowych wpłynęły na wartość Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH), sporządzanego przez Dom Kredytowy Notus. W pierwszym kwartale 2013 roku jego wartość spadła o 1,1 pp, a w ujęciu rocznym o 5,62 pp.
Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) pokazuje, jak dużą część dochodu netto pochłania comiesięczna rata kredytu hipotecznego. W pierwszym kwartale tego roku jego wartość spadła z 32,74% do 31,64%. Oznacza to, że np. przy kredycie w wysokości 300 tysięcy złotych, miesięczna rata nowego kredytu spadła o ponad 100 złotych.
| Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) | ||||||||
| 03.2012 | 06.2012 | 09.2012 | 12.2012 | 01.2013 | 02.2013 | 03.2013 | Zmiana kwartalna | |
| Kraków | 40,02% | 43,48% | 42,75% | 38,28% | 39,14% | 37,80% | 33,82% | -11,64% |
| Trójmiasto | 32,31% | 38,39% | 36,03% | 29,97% | 32,33% | 34,16% | 30,93% | 3,19% |
| Wrocław | 39,07% | 36,64% | 39,20% | 31,89% | 35,60% | 35,72% | 32,73% | 2,64% |
| Poznań | 41,51% | 43,30% | 41,93% | 36,87% | 38,43% | 37,86% | 34,40% | -6,69% |
| Łódź | 34,09% | 35,77% | 33,30% | 26,39% | 27,76% | 28,43% | 27,54% | 4,38% |
| Warszawa | 36,53% | 38,19% | 37,72% | 33,03% | 34,14% | 33,64% | 30,44% | -7,83% |
| Średnio | 37,26% | 39,29% | 38,49% | 32,74% | 34,57% | 34,60% | 31,64% | -3,34% |
| Opracowanie: Dom Kredytowy Notus, na podstawie danych własnych oraz: GUS, redNet Consulting | ||||||||
Największe znaczenie dla spadku IOH, i to zarówno w ujęciu rocznym jak i kwartalnym, miało niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Decyzje Rady Polityki Pieniężnej przełożyły się na niższy Wibor, co z kolei zaowocowało tańszym kredytem. Spadkowi IOH w ujęciu kwartalnym nie przeszkodziły nawet niekorzystne zmiany dwóch pozostałych parametrów decydujących o wartościach Indeksu. W I kwartale tego roku spadło przeciętne wynagrodzenie w analizowanych lokalizacjach, także średnia cena ofertowa wybranych nieruchomości nieznacznie wzrosła. Jednak spadek przeciętnego oprocentowania (z 5,91% do 5,17%) i obniżenie raty były na tyle silne, że zniwelowały spadek wynagrodzenia i niewielki wzrost cen nieruchomości.
O 15 procent niższe raty
Znaczący spadek Indeksu widać w ujęciu rocznym, w którym to IOH spadł o ponad 15 procent z poziomu 37,26% do 31,64%, a przesądziły o tym podobne przyczyny jak w analizie kwartalnej. Oznacza to, że obecnie zaciągając nowy kredyt hipoteczny przeciętna polska rodzina przeznaczy mniej niż 1/3 swoich zarobków netto na spłatę miesięcznej raty, a jeszcze rok temu musiałaby wyłożyć z portfela prawie 38 procent dochodów na spłatę kredytu. Główną przyczyną tak znaczącej oszczędności na wysokości raty należy upatrywać przede wszystkim w spadku oprocentowania kredytów. W ciągu ostatnich 12 miesięcy oprocentowanie kredytu spadło o 1,33 p.p. z poziomu 6,50%, co w oczywisty sposób przełożyło się na niższe raty kredytowe. W marcu 2012 roku przeciętna rata kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania o powierzchni 55 m2 wynosiła 1940 złotych, a 12 miesięcy później już 245 złotych mniej. Ponadto od marca 2012 roku przeciętne wynagrodzenie w wybranych lokalizacjach wzrosło o niespełna 3%. Kumulacja tych dwóch czynników przyczyniła się do tak dużego spadku IOH w ujęciu rocznym.
Zróżnicowanie w każdym mieście
Odczyty IOH dla największych miast nie przekraczają 40%, a więc mieszczą się w limitach „starej” Rekomendacji T, według której obciążenia nie mogą przekroczyć 50% osiąganego dochodu lub 65% w przypadku, gdy wynagrodzenie przekracza przeciętne osiągane w gospodarce narodowej. Co prawda „nowa” Rekomendacja T, jak i projekt Rekomendacji S nie narzucają arbitralnie bankom limitów obciążenia dochodu, ale mimo to KNF sugeruje, aby limity te nie przekraczały sugerowanych poziomów. Jako bezpieczne wskazuje się 40% oraz 50% dla zarabiających powyżej średniej krajowej. Poziomy te mogą zostać przekroczone, ale musi to być w pełni świadoma decyzja zarówno banku jak i klienta, z wszelkimi konsekwencjami z tego wynikającymi.
W I kwartale 2013 roku Indeks Obciążenia Hipotecznego zanotował rekordowy spadek w Krakowie. Mimo, iż w stolicy Małopolski IOH notuje ciągle jedne z najwyższych wartości, to jednak różnica w porównaniu z innymi miastami nie jest już tak duża jak w minionych okresach. Na tak duży spadek złożyła się kumulacja pozytywnych zmian wszystkich parametrów decydujących o wartościach IOH. Spadek oprocentowania, wzrost wynagrodzeń oraz spadek cen nieruchomości w Krakowie przełożyły się na obniżenie wartości IOH o aż ponad 11 procent. Warto zwrócić uwagę na duże zróżnicowanie zmian w każdym z miast. Mimo iż IOH liczony, jako średnia dla wybranych miast spadł o 3,34% to w połowie miast wartości Indeksu wzrosły. Jednak były to relatywnie niewielkie wzrosty i w zestawieniu z dużymi spadkami w Krakowie, Poznaniu i Warszawie, nie odwróciło to trendu spadkowego, jaki obserwujemy od wielu miesięcy.
Tak dużych zróżnicowań w poszczególnych miastach nie obserwujemy za to analizując wartości IOH w ujęciu rocznym. W tym przypadku w każdym mieście Indeks zmniejszył swoją wartość, chociaż skala zmian też jest duża. Największe spadki obserwujemy w Łodzi (19,21%), a w najmniejszym stopniu IOH spadł w Trójmieście. Analizując zmiany w ciągu 12 miesięcy warto zwrócić uwagę jak duże znaczenie dla zmian wartości IOH ma w ostatnim czasie oprocentowanie kredytów. W Trójmieście w ujęciu rocznym zaobserwowaliśmy wzrost średniej ceny ofertowej, aż o ponad 18 procent. Jednak spadek oprocentowania był tak silny, że w połączeniu z wzrostem wynagrodzeń IOH i tak obniżył swoją wartość w porównaniu z marcem 2012 roku.
| Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw | ||||||||
| 03.2012 | 06.2012 | 09.2012 | 12.2012 | 01.2013 | 02.2013 | 03.2013 | Zmiana kwartalna | |
| małopolskie | 3 544,67 | 3 371,93 | 3 345,83 | 3 546,38 | 3 346,08 | 3 374,44 | 3 654,52 | 3,0% |
| pomorskie | 3 661,09 | 3 622,33 | 3 645,93 | 3 870,37 | 3 716,19 | 3 641,70 | 3 928,52 | 1,5% |
| dolnośląskie | 3 665,06 | 4 063,42 | 3 520,50 | 4 079,71 | 3 583,53 | 3 515,93 | 3 653,37 | -10,5% |
| wielkopolskie | 3 474,72 | 3 405,82 | 3 350,32 | 3 590,67 | 3 366,89 | 3 355,17 | 3 578,19 | -0,3% |
| łódzkie | 3 272,34 | 3 195,17 | 3 297,53 | 3 806,79 | 3 445,55 | 3 294,93 | 3 349,28 | -12,0% |
| mazowieckie | 4 686,72 | 4 532,88 | 4 443,15 | 4 753,83 | 4 510,78 | 4 529,75 | 4 777,81 | 0,5% |
| Średnio | 3717,43 | 3698,59 | 3600,54 | 3941,29 | 3661,50 | 3618,65 | 3823,62 | -3,0% |
| Źródło danych: GUS | ||||||||
| Średnia ofertowa cena m2 mieszkania (rynek pierwotny) o pow. 55 m2 | ||||||||
| 03.2012 | 06.2012 | 09.2012 | 12.2012 | 01.2013 | 02.2013 | 03.2013 | k/k | |
| Kraków | 6 338,00 | 6 380,00 | 6 320,00 | 6 447,00 | 6 340,00 | 6 320,00 | 6 368,00 | -1,23% |
| Trójmiasto | 5 286,00 | 6 051,00 | 5 804,00 | 5 509,00 | 5 816,00 | 6 165,00 | 6 260,00 | 13,63% |
| Wrocław | 6 399,00 | 6 478,00 | 6 097,00 | 6 178,00 | 6 175,00 | 6 223,00 | 6 160,00 | -0,29% |
| Poznań | 6 445,00 | 6 418,00 | 6 207,00 | 6 287,00 | 6 263,00 | 6 295,00 | 6 342,00 | 0,87% |
| Łódź | 4 985,00 | 4 973,00 | 4 852,00 | 4 771,00 | 4 630,00 | 4 641,00 | 4 753,00 | -0,38% |
| Warszawa | 7 649,00 | 7 533,00 | 7 405,00 | 7 456,00 | 7 455,00 | 7 551,00 | 7 493,00 | 0,50% |
| Średnio | 6183,67 | 6305,50 | 6114,17 | 6108,00 | 6113,17 | 6199,17 | 6229,33 | 1,99% |
| Źródło danych: redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl | ||||||||
Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 6 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź, Warszawa) przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55-metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV na poziomie 100 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.
Michał Krajkowski
Dom Kredytowy Notus
