Sektor mieszkaniowy powoli dochodzi do równowagi – takie są wnioski analityków Narodowego Banku Polskiego. W pierwszych trzech miesiącach 2013 r. najważniejsze znaczenie dla rynku miały taniejący kredyt, zakończenie programu rządowych dopłat oraz zastanawiający wzrost cen na rynku pierwotnym w niektórych miastach.
Eksperci banku centralnego wskazują, że w I kwartale tego roku zaobserwowano kilka interesujących zjawisk jednocześnie. Na przykład na rynku pierwotnym wzrosły ceny mieszkań, a w tym samym czasie na rynku wtórnym ceny transakcyjne nadal spadały.
Deweloperzy sprzedali nieco mniej lokali niż w ostatnim kwartale 2012 roku, ale przy zmniejszającej się skali zakupów na kredyt wzrósł odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę.
Autorzy raportu szacują, że w 6 największych miastach w Polsce około 66% transakcji na rynku pierwotnym dokonywanych jest za gotówkę. To zauważalny wzrost z poziomu około 58% pod koniec poprzedniego roku. Nabywcy gotówkowi wybierają lokale droższe, lepiej położone i wykończone. Ich preferencje mogą odpowiadać za odnotowany wzrost średniej ceny metra kwadratowego.
Czy na rynku mieszkań ożywi się popyt inwestycyjny?
Analitycy NBP zauważają, że rośnie atrakcyjność inwestowania na rynku nieruchomości. Spadek stóp procentowych powoduje, że depozyty bankowe i inne formy lokowania związane z niewielkim ryzykiem tracą na atrakcyjności. Z drugiej strony poziom czynszów pozostaje stabilny, co sprawia, że inwestycje mieszkaniowe zaczynają przynosić dochód wyraźnie przewyższający ten zapewniany przez bezpieczne aktywa.
Dodatkowo, według szacunków specjalistów banku centralnego, w I kwartale tego roku zrównały się koszty odsetkowe kredytu bankowego zaciąganego na zakup nieruchomości z szacunkowymi dochodami z czynszu. „Zazwyczaj staje się to bodźcem do zakupów inwestycyjnych i poprawia koniunkturę w sektorze” – wskazują autorzy raportu. Jednak w naszym kraju zjawisko zakupów tego typu zostanie ograniczone przez wysokie ryzyko wynajmu (wynikające m.in. z niepewności kształtowania się cen w przyszłości i regulacji chroniących lokatorów) oraz ostrożną postawę banków finansujących transakcje z przeznaczeniem na wynajem.
Zapasy mieszkań spadają, ale wciąż jest nadwyżka
Napływ nowych mieszkań na rynku pierwotnym był zbliżony do wartości sprzed roku. Znacząco spadła jednak liczba rozpoczętych inwestycji i pozwoleń na budowę. Wartości te były najniższe od 2006 roku. Zasób mieszkań czekających na nabywców powoli się zmniejsza, chociaż, jak wskazują eksperci NBP, wciąż jest ponaddwukrotnie wyższy niż poziom równowagi.
Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w 6 największych rynkach Polski
Źródło: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2013 r.”, NBP, czerwiec 2013.
Podsumowując sytuację dużych deweloperów, analitycy NBP wskazują, że ich kondycja jest stabilna – w dużej mierze dzięki dywersyfikacji działalności. Rynek nieruchomości komercyjnych pozwala osiągać wyższe marże zysku niż rynek mieszkaniowy. Budowa mieszkań pozostaje rentowna, ale konieczność utrzymywania zapasu niesprzedanych mieszkań to problem, przez który słabsze finansowo firmy mogą ponosić straty, a nawet upadać.
