Kupno mieszkania pod wynajem – czy to się opłaca?

Najpopularniejszą drogą inwestowania na rynku nieruchomości w naszym kraju jest zakup mieszkania w celu późniejszego jego wynajmu. Warto sprawdzić, jak w ciągu ostatniego roku, gdy ceny mieszkań z drugiej ręki nieznacznie się obniżyły, wyglądała opłacalność takiej lokaty kapitału.

W tym celu przygotowano analizę zyskowności kupna mieszkania za gotówkę w okresie od II kwartału 2010 do II kwartału 2011 r. Założono, że na łączny zwrot z inwestycji składają się: zmiana wartości nieruchomości, obłożony ryczałtową stawką podatku (8,5%) dochód z najmu oraz amortyzacja, a więc zużycie nieruchomości, której stopę przyjęto na poziomie 1% rocznie. Do obliczeń wykorzystane zostały ofertowe ceny mieszkań z rynku wtórnego w poszczególnych miastach na początku i na końcu przyjętego okresu. Z kolei dochód z wynajmu został określony na podstawie średnich ofertowych stawek za II kwartał 2010 r. W zestawieniu poniżej przedstawione zostały wyniki.

Stopa zwrotu z inwestycji pod wynajem w mieszkanie z rynku wtórnego, w okresie II kw. 2010 – II kw. 2011

Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. *Założono najem przez 11 miesięcy w roku

Jak widać w przyjętym okresie najbardziej opłacalna była inwestycja w Warszawie, gdzie osiągnięto zysk na poziomie 1,7%. W kolejnych dwóch miastach zanotowana została niewielka strata. Z czego wynikają takie rezultaty?

Po pierwsze nie można zapominać, że ostatnie dwa i pół roku to bardzo specyficzny okres na rynku nieruchomości nie tylko w Polsce, ale i na całym świecie. Należy zaznaczyć, że w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy ceny mieszkań z drugiej ręki spadły od 1,1% w stolicy, do 4,7% w Krakowie. To właśnie ten czynnik miał decydujące znaczenie na osiągnięte rezultaty analizy. Trzeba jednak podkreślić, że w długim terminie, na przestrzeni kilkunastu, czy kilkudziesięciu lat, należy spodziewać się wzrostu wartości lokali mieszkalnych w naszym kraju. Taka tendencja wynikać będzie przede wszystkim ze wzmożonego popytu związanego z dużym deficytem mieszkaniowym, który szacowany jest na ponad 1,5 mln jednostek. Poza tym wpływ na taki rozwój wypadków będzie miało również stopniowe bogacenie się polskiego społeczeństwa. Powrót mieszkaniówki na ścieżkę wzrostu bezpośrednio przełoży się na wyższą opłacalność takiej lokaty kapitału.

Ponadto warto również pamiętać, że posłużono się tu średnimi stawkami najmu w okresie od kwietnia do czerwca 2010 r. Wynajem mieszkania w okresie sierpień – wrzesień, gdy czynsze są standardowo najwyższe, mógłby przynieść wyższe dochody. Poza tym w przeprowadzonej analizie założono, że mieszkanie jest wynajęte tylko przez 11 miesięcy w roku. Jeden miesiąc bez czynszu przyjęto jako okres pustostanu, kiedy poszukiwani są najemcy. Warto zaznaczyć, że gdy właściciel lokalu zdecyduje się na podpisanie dłuższej, kilkuletniej umowy, może zminimalizować liczbę miesięcy bez czynszu.

Źródło: Emmerson S.A.