W ciągu ostatnich 3 lat na rynku mieszkaniowym zmieniło się bardzo wiele. W części miast spadły ceny mieszkań. Wszystkim kupującym ze wsparciem kredytu bardzo pomogły obniżki stóp procentowych. Z wyliczeń Expandera wynika, że dzięki nim i niższym cenom mieszkań rata kredytu zaciąganego na mieszkanie we Wrocławiu spadła o około 27%, w Warszawie o około 28%, a w Łodzi o blisko 29%.
Na przestrzeni ostatnich 3 lat istotnie poprawiła się sytuacja osób, które chcą kupić mieszkanie z pomocą kredytu. Po pierwsze spadek stóp procentowych spowodował, że kredyty stały się tańsze i łatwiej dostępne. Dla przykładu w lutym 2012 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych (z wkładem własnym 25%) wynosiło 6,40%, natomiast obecnie tylko 3,79%. Co więcej, w części miast spadły ceny mieszkań. Według najnowszych danych NBP ceny transakcyjne na rynku wtórnym w IV kwartale 2014 r. w Warszawie były o 10,5% niższe, a w Łodzi aż o 11,4% niższe niż 3 lata wcześniej. Trzeba jednak dodać, że nie wszędzie mieszkania taniały w tym okresie. Dla przykładu nowe mieszkania w Gdańsku zdrożały o 5,3%.
| Transakcyjne ceny mieszkań wg NBP | ||||||
| Rynek wtórny | ||||||
| Gdańsk | Kraków | Łódź | Poznań | Warszawa | Wrocław | |
| IV kw. 2011 | 5 316 zł | 6 224 zł | 3 939 zł | 5 254 zł | 7 889 zł | 5 728 zł |
| IV kw. 2014 | 5 014 zł | 5 834 zł | 3 490 zł | 4 979 zł | 7 058 zł | 5 194 zł |
| Zmiana | -6% | -6% | -11% | -5% | -11% | -9% |
| Rynek pierwotny | ||||||
| Gdańsk | Kraków | Łódź | Poznań | Warszawa | Wrocław | |
| IV kw. 2011 | 5 506 zł | 6 711 zł | 4 793 zł | 6 219 zł | 7 226 zł | 5 643 zł |
| IV kw. 2014 | 5 788 zł | 6 168 zł | 4 656 zł | 6 230 zł | 7 315 zł | 5 795 zł |
| Zmiana | 5% | -8% | -3% | 0% | 1% | 3% |
| Opracowanie własne Expander Advisors na podstawie danych NBP | ||||||
Jednak nawet tutaj znacznie łatwiej jest dziś kupić nieruchomość. Co prawda ceny na rynku pierwotnym są wyższe, jednak spadła rata kredytu jaką trzeba płacić kupując mieszkanie. Dla osób, które planują zakup mieszkania z pomocą kredytu to wysokość raty jest najważniejszym elementem mówiącym o tym czy i na jaki lokal ich stać.
Załóżmy więc, że chcemy kupić mieszkanie o powierzchni 60 mkw. i dysponujemy 25% wkładem własnym. Na pozostałą kwotę zaciągamy kredyt hipoteczny na 25 lat z przeciętnym oprocentowaniem. We wszystkich sześciu analizowanych przez nas miastach pierwsza rata jaką płacimy zaraz po zakupie mieszkania z rynku wtórnego spadła o ponad 20%. Najbardziej, bo aż o ok. 29% spadła w Łodzi.
W liczbach bezwzględnych największy spadek miał miejsce w stolicy, gdzie rata spadła z 2316 zł do 1670 zł. Bardzo dobrze wygląda również sytuacja na rynku pierwotnym, choć zmiany są nieco mniejsze.
W większości analizowanych miast rata spadła o kilkanaście procent. Jedynie w Krakowie i Łodzi spadek przekroczył 20%.
Co ciekawe już niedługo o mieszkanie może być jeszcze łatwiej. Nic nie wskazuje, aby ceny mieszkań istotnie rosły w najbliższej przyszłości. Tymczasem stopy procentowe mogą zostać jeszcze bardziej obniżone, co z kolei przełoży się na spadek rat kredytowych. Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie nie powinny jednak odkładać tej decyzji. Spadek stóp procentowych może bowiem spowodować podwyżki marż kredytowych. Przyspieszając decyzję nie tracimy natomiast szansy na niższe oprocentowanie. Bank nam i tak będzie musiał je obniżyć jeśli stopy spadną, ale marża pozostaje stała w całym okresie spłaty.
| Pierwsza rata kredytu na 25 lat (wkład własny 25%, 60 mkw.) | ||||||
| Rynek wtórny | ||||||
| Gdańsk | Kraków | Łódź | Poznań | Warszawa | Wrocław | |
| IV kw. 2011 | 1 561 zł | 1 827 zł | 1 157 zł | 1 543 zł | 2 316 zł | 1 682 zł |
| IV kw. 2014 | 1 186 zł | 1 380 zł | 826 zł | 1 178 zł | 1 670 zł | 1 229 zł |
| Zmiana | -24% | -24% | -29% | -24% | -28% | -27% |
| Rynek pierwotny | ||||||
| Gdańsk | Kraków | Łódź | Poznań | Warszawa | Wrocław | |
| IV kw. 2011 | 1 617 zł | 1 970 zł | 1 407 zł | 1 826 zł | 2 122 zł | 1 657 zł |
| IV kw. 2014 | 1 369 zł | 1 459 zł | 1 102 zł | 1 474 zł | 1 731 zł | 1 371 zł |
| Zmiana | -15% | -26% | -22% | -19% | -18% | -17% |
|
Opracowanie własne Expander Advisors |
||||||
Jarosław Sadowski Główny Analityk Expander Advisors
Wojciech Boczoń