16,6 m kw. – tyle wyniosła w pierwszym półroczu średnia nadwyżka metrażu w oddawanych mieszkaniach deweloperskich względem średniej powierzchni preferowanej przez kupujących. W uproszczeniu można więc przyjąć, że oferta była o jeden pokój większa w stosunku do potrzeb.
W pierwszym półroczu deweloperzy oddali do użytku 25,5 tys. mieszkań – wskazują statystyki GUS. Średni metraż oddawanych lokali wyniósł 68,1 m kw. W nowym budownictwie o przeciętnym standardzie taka powierzchnia przypada zwykle na mieszkania 3-pokojowe. Tymczasem preferencje klientów, zbierane i analizowane przez Home Broker, wskazują, że przeciętny poszukiwany przez kupujących metraż wyniósł w pierwszym półroczu 51,5 m kw., co zwykle przekłada się na dwa pokoje.
Nadwyżka po stronie podaży wyniosła więc aż 16,6 m kw.
Lokale o małych metrażach, jedno- i dwupokojowe rozchodzą się w pierwszej kolejności, a duże rzędu 100 m kw. i większe często długo czekają na nabywców, już po zakończeniu projektu. Aby pozbyć się takich zapasów i zamknąć projekty, deweloperzy często uciekają się do dużych rabatów na ostatnie nie sprzedane mieszkania , rzędu 10-20%.
Znacznie bardziej dopasowane do potrzeb rynkowych są lokale oddawane przez spółdzielnie, problem jednak w tym, że takich mieszkań na rynku jest nieporównywalnie mniej (2,6 tys. oddanych w pierwszym półroczu). W ich przypadku średni metraż wyniósł 59,6 m kw., czyli był o 8,1 m kw. większy od potrzeb.
Zmiana w kierunku oczekiwań kupujących
W samym czerwcu przeciętny metraż oddawanych mieszkań deweloperskich był mniejszy od średniej z półrocza. W stosunku do danych z maja zmalał aż o 8 m kw. W efekcie nadwyżka powierzchni względem preferencji spadła z 20 m kw. do 13,1 mkw.
Realizacja obecnie oddawanych mieszkań rozpoczęła się mniej więcej dwa lata temu, zatem już po zakończeniu boomu na rynku budownictwa mieszkaniowego. Świadczy o tym spadająca liczba oddawanych lokali. W lipcu deweloperzy oddali ich aż o 54% mniej niż rok wcześniej. Niestety statystyki GUS dotyczące obecnie rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych nie obejmują metrażu. Nie można więc w prosty sposób ocenić, na ile doświadczenia z okresu kryzysu, przede wszystkim problemy ze sprzedażą dużych mieszkań, wpłynęły na zamianę oferty. A nowe inwestycje ruszyły w tym roku z kopyta. Tylko w lipcu deweloperzy rozpoczęli budowę 5,4 tys. lokali, blisko trzykrotnie więcej niż przed rokiem.
Zmiany w projektach
Doświadczenia doradców Home Broker wskazują, że wielu deweloperów ogranicza powierzchnie mieszkań w realizowanych obecnie inwestycjach. Jeśli decyzja o zwiększeniu liczby mieszkań w inwestycji zapada już po uzyskaniu pozwolenia na budowę, konieczne jest opracowanie zamiennego projektu. Niezbędne jest też wystąpienie o nowe pozwolenie na budowę w odniesieniu do wprowadzonych zmian. Niestety nie zawsze takie zmiany są korzystne dla rozkładu mieszkań.
Znacznie rzadziej, ale zdarzają się też odwrotne przypadki – w inwestycjach o wyższym standardzie deweloper – z powodu dużego zainteresowania większymi lokalami – może ograniczyć liczbę mieszkań w inwestycji.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń