Analizy transakcji zawieranych na największych krajowych rynkach mieszkaniowych wskazują, że zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym najczęstszym przedmiotem obrotu są małe mieszkania dwupokojowe. Można zatem stwierdzić, że takie są realne możliwości nabywcze popytu. Tymczasem deklarowane preferencje potencjalnych nabywców wydają się od nich znacząco odbiegać.
W zasadzie rozbieżność między popytem deklarowanym a realnym przejawiającym się poprzez faktycznie zawierane transakcje nie powinna dziwić. Zaskakiwać może jedynie skala tej rozbieżności. Większość nabywców, przynajmniej w pierwszej fazie poszukiwań, nastawia się na optymistyczny scenariusz zakładający znalezienie mieszkania, które spełni wszystkie oczekiwania i w pełni usatysfakcjonuje poszukującego. Wierzymy w możliwość znalezienia okazji wynikającej z nagłej potrzeby sprzedaży lub innego zdarzenia, które sprawi, że oferta będzie nader atrakcyjna. Kompromisy wchodzą w grę dopiero wtedy, gdy założona konfiguracja parametrów (np. oczekiwana powierzchnia i nieprzekraczalny poziom ceny) daje małe szanse na znalezienie poszukiwanej nieruchomości.
W celu weryfikacji deklarowanych preferencji potencjalnych nabywców mieszkań Dział Badań i Analiz firmy Emmerson Realty przeanalizował wstępne parametry poszukiwań określone przez popytowych klientów spółki zarejestrowanych w bieżącym roku. Badania deklaracji potencjalnych nabywców nieruchomości wskazują, że najchętniej nabywalibyśmy mieszkania dwu lub trzypokojowe. Jeśli jednak przeanalizujemy preferencje w zakresie powierzchni, to okazuje się, że na poziomie deklaracji największym zainteresowaniem nabywców cieszą się nie najmniejsze mieszkania, ale co najmniej średniej wielkości lokale.
Przykładowo w Warszawie minimalna poszukiwana powierzchnia (średnia wartość obliczona dla wszystkich badanych, którzy określili ten parametr) wynosiła aż 54 mkw. W pozostałych badanych miastach minimalna poszukiwana powierzchnia mieszkania mieściła się w przedziale między 40 a 50 mkw.
Zaskoczenie budzić mogą również zadeklarowane kwoty przeznaczone na zakup mieszkania. W stolicy maksymalna akceptowana cena nieruchomości wynosiła prawie 590 tys. zł, zaś w pozostałych miastach mieściła się w przedziale od około 280 do około 380 tys. zł. W kontekście kwot przeznaczonych na zakup nieruchomości warto jednak podkreślić, że badaniem objęto również klientów zainteresowanych zakupem najbardziej ekskluzywnych apartamentów o wartości nierzadko przekraczającej 1 mln zł. Segment takich klientów to tylko wycinek całego popytu na rynku mieszkaniowym, ale zwłaszcza w stolicy jest on dość liczny.
Wojciech Boczoń