Od poprzedniego roku właścicielom gruntów rolnych, położonych w granicach administracyjnych miast, łatwiej jest prowadzić inwestycje budowlane. Wynika to z nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2008 nr 237, poz. 1657, z późn. zm.).
Głównym założeniem nowelizowanej ustawy była ochrona tych gruntów poprzez ograniczanie przekształceń gruntów na cele budowlane. Zmiany obowiązujące od 2009 roku wyjmują spod ochrony grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty rolne klasy gorszej jakości (klasy IV-VI) na obszarach wiejskich.
W wielu miastach Polski wciąż znaczną powierzchnię miasta stanowią grunty rolne. Wiąże się to z możliwością płacenia podatku rolnego, znacznie niższego od podatku od nieruchomości, którym obciążani są właściciele nieruchomości innych niż rolne czy leśne. W takiej sytuacji możliwe jest również wzniesienie budynku o charakterze zabudowy zagrodowej. Co więcej, właścicielom gruntów rolnych, faktycznie uprawiających ziemię w granicach miast, przyznawane są dopłaty unijne.
Z drugiej jednak strony spora część właścicieli działek rolnych jest zainteresowana przekształceniem swoich gruntów na cele budowlane. Zmiana statusu przeznaczenia działki może prowadzić do znacznego wzrostu wartości tych terenów, gdyż lokalizacja sporej liczby tych gruntów stanowi często bardzo atrakcyjne miejsce do zamieszkania lub prowadzenia działalności gospodarczej.
Nowelizacja nie prowadzi do samoczynnego przekształcania się gruntów rolnych na budowlane, lecz znacznie ułatwia ten proces. Właściciele chcący utrzymać obecny status gruntu nie muszą się obawiać konieczności płacenia podatku od nieruchomości zamiast rolnego. Zmiana taka może nastąpić jedynie w przypadku uchwalenia przez Radę Miasta zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dotyczących przeznaczenia gruntów. Taka sytuacja była możliwa już przed nowelizacją, więc w tym zakresie zmiana ustawy nie wnosi nic nowego.
Jednak jeżeli właściciel chciałby coś wybudować na swojej działce rolnej, musi zgłosić się do Urzędu Miasta i upewnić się, czy jego nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jak określa on status jego działki. Gdy jest on zgodny z intencjami inwestora, procedura jest już prosta. Wystarczy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i rozpocząć planowaną inwestycję.
Sytuacja komplikuje się z chwilą, gdy postanowienia planu są rozbieżne z wolą właściciela gruntu. Należy wtedy złożyć do magistratu wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego.
Gmina nie ma obowiązku uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania, w wyniku czego częstą sytuacją w wielu miastach Polski jest ich zupełny lub częściowy brak. Gdy dana działka w ogóle nie jest objęta planem miejscowym, inwestor powinien zgłosić się z wnioskiem o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Wymogiem uzyskania decyzji jest konieczność spełnienia przez daną nieruchomość gruntową kryteriów określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2004r. nr 6, poz. 41z późn. zm.).
Niezależnie jednak od planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli zmiana przeznaczenia na inne niż rolne dotyczy gruntów rolnych zaklasyfikowanych jako użytki rolne IV klasy, których zwarta powierzchnia przekracza 1 ha lub też V i VI klasy, jednakże wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (nie mineralnego) i z torfowisk o zwartym obszarze nie przekraczającym 1 ha, wymagana jest zgoda marszałka województwa.
Kryteria tam zawarte wymagają m.in. projektowanego lub istniejącego uzbrojenia terenu, które wystarcza do użytkowania domu położonego na tym terenie oraz dostępu działki do drogi publicznej. I tu ustawodawcy wydają się być niekonsekwentni, gdyż nowelizacja nie wyjmuje spod ochrony dróg dojazdowych do gruntów rolnych. Może to spowodować znaczne utrudnienia w realizacji inwestycji. W takim wypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o odrolnieniu kawałka drogi dojazdowej, co wiąże się z bardzo czasochłonnymi i żmudnymi procedurami.
Podczas ustalania warunków zabudowy warto zwrócić uwagę na odpowiednie otoczenie, gdyż działka nie może zostać zabudowana, jeśli w sąsiedztwie nie znajduje się chociaż jedna zabudowana parcela. Ustawa o planowaniu nie definiuje jednak działki sąsiedniej. Decyzja, co należy rozumieć przez to pojęcie, zależy więc tylko od urzędnika. Jeżeli inwestor zdobędzie taką decyzję, grunt zmienia charakter na inwestycyjny, a sama działka zyskuje na wartości. Po otrzymaniu postanowienia zatwierdzającego, inwestor musi już tylko postarać się o pozwolenie na budowę.
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, iż nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wprowadza znaczne ułatwienia dla właścicieli gruntów rolnych chcących przeprowadzić na nich inwestycję budowlaną. Niedopatrzenia twórców tej ustawy prowadzą jednak do znacznych komplikacji w tym zakresie.
Źródło: Instytut Gospodarki Nieruchomościami
Wojciech Boczoń
