Lekki spadek cen mieszkań w największych miastach

W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy ceny mieszkań spadły na dziesięciu z szesnastu badanych przez Home Broker największych rynków nieruchomości. Okres delikatnych obniżek trwa już kilka miesięcy, acz w dłuższym terminie nadal należy mówić raczej o stabilizacji cen.

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych, który obrazuje realne zmiany cen mieszkań w największych miastach Polski, to 806,33 pkt. To wartość niższa od tej sprzed roku o 0,45 proc., przez miesiąc wskaźnik spadł o 0,79 proc. Nadal jednak indeks pozostaje w przedziale 800-820 punktów, w którym praktycznie nieprzerwanie znajduje się od czerwca 2013 r. Uśrednione stawki w Polsce są stabilne, ale w poszczególnych miastach dochodzi do wahań. Według najnowszego notowania wskaźnika w większości miast doszło do obniżek.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Bydgoszcz i Olsztyn w dół, Gdańsk i Poznań w górę

Analizując ceny w poszczególnych dużych miastach warto zwrócić uwagę m.in. na dysproporcję pomiędzy stawkami za metr kwadratowy w Łodzi i Warszawie. Z 700 tys. mieszkańców Łódź jest trzecim najbardziej ludnym miastem w Polsce, ale jeśli chodzi o poziom cen mieszkań to jest daleko za wieloma mniejszymi ośrodkami. Położona o godzinę drogi autostradą od stolicy Łódź boryka się z problemem szybko starzejącego się społeczeństwa i wysysania rynku pracy przez Warszawę. W efekcie chętnych na łódzkie nieruchomości nie ma wielu i średnia cena za metr kwadratowy 3612 zł to niemal dokładnie połowa tego, co w Warszawie, gdzie za metr kwadratowy mieszkania trzeba przeciętnie zapłacić 7239 zł.

Warszawa to największy rynek nieruchomości w kraju, wg danych z najnowszego raportu AMRON-SARFiN, więcej niż co trzeci kredyt mieszkaniowy w Polsce (36,33 proc.) został udzielony na zakup nieruchomości w regionie warszawskim. Średnia cena w przedziale 7-7,5 tys. zł utrzymuje się tam od wiosny 2013 r. i jest oczywiście najwyższą spośród dużych miast. Warszawski rynek jest też najbardziej zróżnicowany, jest tu najwięcej nieruchomości luksusowych, a jednocześnie na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania w cenie kilkakrotnie niższej, które będą wymagały sporego wkładu finansowego.

Drugim najdroższym miastem w Polsce jest Kraków, gdzie wg Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 6126 zł. Następne w kolejności są Poznań (5544 zł), Wrocław (5469 zł) i Gdańsk (5253 zł).

Przez ostatni rok ceny mieszkań najbardziej wzrosły w Gdańsku (o 5,4 proc.) i Poznaniu (o 5 proc.). Po drugiej stronie są Bydgoszcz (-7,6 proc.) i Olsztyn (-6,4 proc.). W pozostałych ośrodkach zmiana w górę lub w dół nie przekroczyła 3 proc.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto	Mediana ceny mkw.	Zmiana ceny r/r
Gdańsk	5 253 zł	5,4%
Poznań	5 544 zł	5,0%
Łódź	3 612 zł	2,8%
Wrocław	5 469 zł	2,6%
Warszawa	7 239 zł	2,0%
Toruń	3 993 zł	-0,0%
Kraków	6 126 zł	-2,2%
Szczecin	4 108 zł	-2,4%
Lublin	4 237 zł	-2,6%
Białystok	4 169 zł	-3,1%
Olsztyn	4 123 zł	-6,4%
Bydgoszcz	3 903 zł	-7,6%
Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

 

Spośród analizowanych przez HB i OF miast przez ostatni rok największy spadek cen nieruchomości zanotowano w Olsztynie (-3,5 proc.) oraz Lublinie (-3,3 proc.). Po drugiej stronie zestawienia rocznych zmian średnich stawek są obecnie Łódź (+5,7 proc.) i Poznań (+3,7 proc.). Nie są to znaczące wahania, kilkuprocentowe zmiany to normalny objaw na zdrowym rynku.

Udane zakończenie roku na rynku kredytów

Znaczne zwiększenie dostępności programu Mieszkanie dla Młodych (miesięczna sprzedaż kredytów wzrosła kilkukrotnie) oraz obawy potencjalnych kredytobiorców przed spadkiem atrakcyjności pożyczek na początku roku sprawiły, że czwarty kwartał 2015 r. był pod względem sprzedaży kredytów bardzo dobry. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w tym okresie banki udzieliły 48,7 tys. kredytów hipotecznych na łączną wartość 10,6 mld zł. Dzięki temu cały rok zamknął się wynikiem 181 tys. kredytów na kwotę 39,3 mld zł, co oznacza wzrost liczby o 4,2 i wartości o 6,8 proc. rok do roku.

Na rynku obserwujemy też wzrost liczby osób kupujących mieszkania za gotówkę lub z niewielkim udziałem finansowania bankowego. Szczególnie ma to miejsce na rynku pierwotnym, gdzie niektórzy deweloperzy informują o odsetku klientów gotówkowych przekraczającym połowę. Z drugiej strony w strukturze kredytów hipotecznych widać wzrost pożyczek z wysokim wkładem własnym, o LtV poniżej 30 proc. Stoi za tym wysoka atrakcyjność inwestycji w mieszkanie na wynajem, które średnio przynosi kilkakrotnie wyższe zyski niż lokaty bankowe.

Marcin Krasoń

Home Broker