Limity MdM-u wymagają szybkich poprawek?

Prezydent złożył już swój podpis pod ustawą wprowadzającą zmiany w programie „Mieszkanie dla Młodych”. Nowelizacja zasad MdM-u przewiduje m.in. włączenie używanych lokali do systemu dopłat oraz znaczący wzrost dofinansowania dla rodzin wielodzietnych. Mimo wcześniejszych uwag ekspertów i analityków, zmiany nie objęły systemu obliczania wskaźników cenowych. W obecnych warunkach, istotnym problemem jest niedopasowanie limitów MdM-u do lokalnych cen. Ta kwestia nabierze jeszcze większego znaczenia, gdy dopłaty obejmą rynek wtórny.

Niedopasowanie wskaźników było widoczne już 5 lat temu

Na wstępie warto przypomnieć, że MdM „odziedziczył” system obliczania limitów cenowych po wcześniejszym programie dopłat. Już w czasie działania Rodziny na Swoim (RnS) można było mieć wątpliwości dotyczące limitów cenowych – mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dobrym przykładem jest kuriozalnie wysoki poziom wskaźników (> 9000 zł/mkw.), które obowiązywały w Warszawie od IV kw. 2010 r. do III kw. 2011 r. Po ustawowej obniżce limitów RnS (w III kw. 2011 r.), uwidocznił się kolejny problem. Przez kolejne 16 miesięcy, mieszkańcy Krakowa byli prawie pozbawieni możliwości uzyskania dopłat (ze względu na niskie wskaźniki cenowe).

Po uruchomieniu MdM-u, krakowianie znów mają największe powody do narzekania na poziom limitów cenowych (patrz poniższy wykres). W Stolicy Małopolski, graniczna cena dotowanych mieszkań jest o 750 zł/mkw. niższa od średniej stawki transakcyjnej. Deweloperzy dostosowali się do tej sytuacji, poprzez budowę wielu mieszkań w najbardziej peryferyjnych dzielnicach Krakowa (przykłady: Swoszowice, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie). Podobnych dostosowań na pewno nie muszą wykonywać np. inwestorzy z Białegostoku, Bydgoszczy, Katowic, Kielc, Łodzi, Olsztyna i Zielonej Góry. W tych miastach wojewódzkich, poziom wskaźników cenowych wydaje się nawet zbyt wysoki.

Problem niedopasowania krakowskich limitów będzie bardziej widoczny, gdy dopłaty obejmą również używane lokale. Wskaźniki dotyczące takich mieszkań są o ponad 18% niższe od analogicznych stawek z rynku deweloperskiego. W przypadku Krakowa, to skutkuje ogromną różnicą (około 2000 zł/mkw.) między średnią ceną transakcyjną używanych lokali i limitem cenowym. Bardzo poważne problemy z zakupem używanego lokalu, będą mieć też uczestnicy MdM-u, mieszkający w Warszawie, Wrocławiu, Rzeszowie i Gdańsku (zobacz poniższy wykres).

Kiepskie dopasowanie limitów cenowych nie jest jedynym problemem. Wątpliwości budzą również nagłe wahania tych wskaźników. Przykładem może być:

• podwyżka limitu dotyczącego Olsztyna o 6,35% (+326,15 zł/mkw.) w II kw. 2015 r.
• obniżka limitu dotyczącego Rzeszowa o 6,94% (-301,95 zł/mkw.) w II kw. 2015 r.

Tak duże zmiany wydają się dziwne w warunkach deflacji i stabilnych cen materiałów budowlanych. Wahania limitów MdM-u można złagodzić np. poprzez zastosowanie średniej kroczącej z trzech lub czterech okresów. Wydaje się jednak, że system ustalania wskaźników cenowych wymaga głębszych zmian.

Limity nie bazują na faktycznych kosztach budowy lokali

Wiele osób zainteresowanych MdM-em zdaje sobie sprawę, że poziom limitów cenowych zależy od przeciętnych kosztów budowy 1 mkw. lokali (wg. GUS). Nie wszyscy wiedzą jednak o dodatkowych korektach. Każdy wojewoda na podstawie własnych analiz, może skorygować lokalne wyniki obliczeń GUS i zastosować te zmiany do wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. budynków mieszkalnych – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (MIiR) informowało już urzędy wojewódzkie o właściwych zasadach korekt, które później wpływają m.in. na poziom limitów MdM-u. Uwagi MIiR nie są jednak wiążące dla lokalnych urzędników. W tym względzie przydałaby się większa kontrola ministerstwa.

Wątpliwości dotyczą również przeciętnego kosztu budowy 1 mkw. lokali. Główny Urząd Statystyczny ustala go na podstawie deklaracji o kosztach nabycia gruntu i budowy mieszkań (B-09). Wypełniony formularz B-09 muszą regularnie przesyłać wszystkie zobowiązane podmioty. GUS oblicza średni koszt budowy lokalu w danym regionie, bez podziału inwestorów mieszkaniowych na deweloperów, spółdzielnie oraz TBS-y. Wspomniane rozwiązanie stwarza pewien problem, ponieważ Towarzystwa Budownictwa Społecznego i spółdzielnie czasem budują lokale na gruntach otrzymanych za preferencyjną lub zerową cenę. W rezultacie średni koszt budowy według GUS, jest nieco zaniżony. Na wiarygodność tego wskaźnika wpływa również brak dokładnej kontroli informacji wysyłanych przez inwestorów.

Polski Związek Firm Deweloperskich dodatkowo zwraca uwagę na fakt, że informacje o kosztach budowy przekazane w deklaracji B-09, nie uwzględniają np. marży inwestora, podatku VAT od sprzedaży nowych lokali (8%) oraz kosztów ponoszonych po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie (przykład: koszty zagospodarowania przestrzeni między blokami oraz sprzedaży mieszkań). Wspomniane koszty, które stanowią do 10% wydatków na inwestycję, można by uwzględnić poprzez proporcjonalne zwiększenie mnożnika wykorzystywanego przy ustalaniu limitów. Takie rozwiązanie skutkowałoby jednak ustaleniem zbyt wysokich limitów w kilku miastach (np. Łodzi, Olsztynie i Katowicach). Dlatego bardziej zasadna wydaje się całkowita zmiana procedur związanych z wyznaczaniem limitów MdM-u.

Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl