W ostatnim czasie powstaje coraz więcej firm oferujących usługi zarządzania i administrowania nieruchomościami. Wybór takiej firmy ma szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości luksusowej. Jakie kryteria musi spełniać idealny zarządca? Dlaczego jest to szczególnie ważna funkcja w przypadku tego typu inwestycji?
Patrząc na wymagania właścicieli nieruchomości oraz mieszkańców, doskonale widać, że zmieniła się rola współczesnego zarządcy nieruchomości. Właściwie oczekiwania w stosunku do niego, niewiele mają wspólnego z tym choćby sprzed dziesięciu lat. Obecnie musi on łączyć wiedzę z wielu obszarów takich jak ekonomia czy zarządzanie oraz umiejętność dowodzenia sztabem specjalistów. Szczególne znaczenie ma to w przypadku nieruchomości luksusowych, które swoim mieszkańcom proponują dodatkowe usługi. W swojej ofercie mają m.in. konsjerża, system inteligentnego domu, spa, basen i fitness, ogród, piwniczkę na wina czy salę kinową. Klienci, którzy decydują się na zakup mieszkania w takiej inwestycji przyzwyczajeni są do wyjątkowego traktowania i cenią sobie obsługę na najwyższym poziomie. Dlatego w luksusowych apartamentowcach obowiązuje perfekcja nie tylko w realizacji inwestycji, ale także w utrzymaniu obiektu i zarządzaniu nim.
Podstawowa rola zarządcy
Zarządca odpowiada praktycznie za wszystko co wiąże się z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości – od dbania o czynności formalne związane z funkcjonowaniem nieruchomości po codzienną opiekę nad budynkiem. Zgodnie z polskim prawem, zarządzaniem nieruchomościami może zajmować się każdy, bez żadnych koniecznych kwalifikacji, co czyni wybór zarządcy wyjątkowo odpowiedzialnym zadaniem. Zakres obowiązków zarządcy jest niezwykle szeroki i zróżnicowany – kompleksowo dba o wygląd budynku, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz.
Powinien również sprawdzać czy wszystkie urządzenia znajdujące się w części wspólnej nieruchomości funkcjonują prawidłowo. Troszczy się o prawidłowy obieg dokumentów oraz odpowiada za terminowe regulowanie należności wspólnoty na przykład za usługi wspólne, z których korzystają mieszkańcy. Coraz więcej właścicieli nieruchomości szuka firm, które nie tylko sprawnie radzą sobie z dokumentacją czy bieżącą konserwacją budynku, ale również oferują usługi na zasadzie profesjonalnego pogotowia technicznego. Taka opcja pozwala na zaoferowanie mieszkańcom jednego, całodobowego numeru telefonu pod którym dyżuruje specjalista. W razie awarii mieszkańcy budynku mają większy komfort i spokój, bo nie muszą na własną rękę szukać specjalisty, gdy w środku nocy pojawi się awaria. Profesjonalny zarządca nieruchomości powinien oferować kompleksową opiekę nad nieruchomością zgodną z oczekiwaniami mieszkańców.
Światowa klasa premium
Z pewnością wzorem dla każdego dewelopera, który działa w segmencie premium może być londyński One Hyde Park czy wieżowiec One57 w Nowym Jorku. Właściciele zlokalizowanych tam apartamentów posiadają udogodnienia, dzięki którym mogą właściwie nie opuszczać budynku, żyjąc dostatnio i spokojnie. One Hyde Park to jeden z najlepiej chronionych gmachów w Londynie. Wszystkie szyby są kuloodporne, w mieszkaniach zainstalowane są czujniki wykrywające dym oraz inne trujące gazy, i automatycznie oczyszczające powietrze. Mieszkańcy mają do dyspozycji szereg udogodnień w części wspólnej m.in.: kino, symulator gry w golfa, basen, saunę czy spa. Podobnie lokatorzy One57 do dyspozycji mają m.in.: bibliotekę, prywatną salę koncertową, studio jogi a nawet salon piękności dla swoich zwierząt. W obu nieruchomościach serwis dla mieszkańców ma charakter obsługi hotelowej. W przypadku One Hyde Park współpracuje on z położonym obok Oriental Mandarin Hotel, którego obsługa może przejść specjalnie wybudowanym podziemnym tunelem, aby dostarczyć posiłek lub posprzątać apartamenty mieszkańców apartamentów. W One57 obsługa także jest na najwyższym poziomie, analogicznym do standardów pięciogwiazdkowego hotelu. Mieszkańcy mają do dyspozycji 24-godzinną usługę concierge oraz serwisy usługowe m.in. sprzątający i catering. Właśnie takiego stopnia komfortu oczekują mieszkańcy luksusowych apartamentów. Możemy sobie jedynie wyobrazić, jak skomplikowane są zarządzanie i logistyka w takim obiekcie jak One Hyde Park czy One57.
Prestiż w polskim wydaniu
W Polsce rynek nieruchomości luksusowych ma coraz większy potencjał rozwoju w kierunku, który wyznaczają prestiżowe inwestycje na świecie. Z raportu KPMG „Rynek dóbr luksusowych w Polsce” wynika, że w 2014 roku nastąpił znaczny wzrost sprzedaży ekskluzywnych apartamentów. Spowodowało to, że wartość tego segmentu nieruchomości w Polsce zwiększyła się o ponad 200 mln zł w stosunku do roku poprzedniego i wynosi obecnie około 1,1 mld zł.
Głównymi ośrodkami, gdzie rozwija się rynek luksusowych apartamentów są Warszawa i Kraków. Coraz większe znaczenia dla potencjalnych mieszkańców ma standard wykonania inwestycji oraz kompleksowość oferowanych usług. – Nasi klienci to osoby, które już posiadają nieruchomości na całym świecie. Dlatego mają sprecyzowane oczekiwania, którymi dzielą się za nami. Po 10 latach doświadczenia w branży wiemy, że nie możemy sobie pozwolić na niedopatrzenia czy oszczędności, ponieważ mogłoby to negatywnie wpłynąć na wizerunek nieruchomości. Wszystko musi być klasy premium, także zarządzanie– mówi Małgorzata Nowosielska, dyrektor sprzedaży i marketingu Angel Wawel. Krakowska nieruchomość to przykład inwestycji, w której do dyspozycji lokatorów będą m.in. strefa spa, basen, dwie sauny, siłownia oraz strefa wspólna Residence Lounge z salą kinową, piwniczką na wina, biblioteką i barem. W przypadku takich inwestycji deweloper już na etapie projektowym musi myśleć o zarządzaniu. – Rolą zarządcy jest takie przygotowanie operacyjne tych przestrzeni, aby pogodzić cel ich istnienia z ekonomicznym aspektem ich funkcjonowania, o którym nie można zapominać nawet w tego typu nieruchomościach –mówi Izabela Michalska, członek zarządu firmy Concierge Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o.,dodając: Ratownicy, instruktorzy czy masażyści muszą być zakontraktowani w oparciu o faktyczne indywidualne potrzeby właścicieli, a także w dogodnym dla nich czasie.Wymaga to wyjątkowo dobrze przygotowanych planów działania i wcześnie zidentyfikowanych potrzeb mieszkańców. Trudną też kwestią pozostaje dopracowanie rozliczenia ponoszonych z tego tytułu kosztów i przypisywania ich właściwym beneficjentom.
Doświadczenie to podstawa
Dlatego najważniejszym kryterium wyboru firmy zarządzającej w przypadku luksusowych nieruchomości są profesjonalizm oraz doświadczenie poparte referencjami. Dlatego oprócz kwestii związanych z rzetelnym zarządzaniem, ważna jest także kultura osobista personelu, znajomość języków obcych, rzetelność i sumienność w wykonywaniu swoich obowiązków. – Nasi klienci cenią profesjonalizm i szybkość w działaniu, dlatego wszystko musi funkcjonować perfekcyjnie. Począwszy od zastosowanych rozwiązań i systemów np. ochrony i monitoringu a skończywszy na pielęgnowaniu jedynego w swoim rodzaju ogrodu, który został zaprojektowany we współpracy z najwyższej klasy profesjonalistami – komentuje Małgorzata Nowosielska z Angel Wawel. Potwierdza to tezę, że budynki luksusowe wyróżniają się już od momentu ich projektowania.
Często oczekuje się także od takiej firmy inicjatywy związanej z podkreśleniem prestiżu nieruchomości oraz jej indywidualnego charakteru. Bardzo ważna jest umowa z profesjonalnym zarządcą, w której należy zawrzeć wszystkie oczekiwania stron. Lepiej sporządzić umowę nawet zbyt szczegółową niż pominąć któreś z zadań. Izabela Michalska z firmy Concierge Zarządzanie Nieruchomościami przekonuje: Zatrudnienie fachowej firmy to gwarancja, że zarządca zadba o każdy aspekt funkcjonowania nieruchomości, ale także zbuduje pozytywny obraz nieruchomości w oczach jej obecnych, ale także potencjalnych mieszkańców. Chodzi o to by obecność zarządcy była niewidoczna w przeciwieństwie do efektów jego pracy. W świetle przytoczonych przykładów śmiało można wysunąć tezę, że profesjonalny zarządca nieruchomości to nie luksus, ale dobra inwestycja w spokój inwestora oraz komfort i bezpieczeństwo mieszkańców.
Wojciech Boczoń
