Na stołecznym rynku ceny domów nie zmieniły się od roku. Oferta deweloperska kurczy się, dużo jest używanych wystawionych na sprzedaż. Ruch na rynku jest nieduży.
Decyzje o zakupie nieruchomości są dziś podejmowane bardzo ostrożnie, szczególnie jeśli chodzi o kosztowne zakupy. Zanim kupujący dokonają wyboru drobiazgowo sprawdzają lokalizację budynku, rozwiązania technologiczne i jakość wykończenia. Większość osób poszukuje niedużych domów o niskiej cenie całkowitej. W Warszawie największe szanse na sprzedaż mają domy i segmenty o powierzchni 120 – 160 mkw. na 300 – 500 metrowych działkach. Powód jest oczywisty. Ograniczone możliwości kredytowe większości kupujących. Na rynku jest też nieliczna grupa zamożniejszych nabywców. Dla nich przede wszystkim istotny jest standard wykończenia i koszty użytkowania domu.
Niewzruszone ceny
Wyniki analizy firmy redNet Consulting publikowane w Rzeczpospolitej wskazują, że ceny domów w ofercie stołecznego rynku pierwotnego pozostają na niezmiennym poziomie. W Warszawie deweloperzy w połowie bieżącego roku sprzedawali domy i segmenty, podobnie jak przed rokiem, w średniej cenie 4,8 tys. zł/mkw. Przeciętna ofertowa stawka wywoławcza była wyższa i kształtowała się, tak samo jak 12 miesięcy wcześniej, na poziomie ok. 5,4 tys. zł/mkw.
Zainteresowanie domami na warszawskim rynku nie jest wielkie. Według barometru Rzeczpospolitej obniżki cen używanych domów mogą w ciągu najbliższego roku sięgnąć przeciętnie 3 proc. Pomo rosnącej podaży na rynku wtórnym, ceny utrzymują się na stałym poziomie. W ciągu minionego roku spadły przeciętnie tylko o 1 – 2 proc.
Mniejszy wybór
Po okresie zastoju rynek nowych domów i segmentów zaczął się ożywiać. Według obliczeń analityków redNet maleje ilość domów, które można kupić w Warszawie od deweloperów. W połowie tego roku było w sprzedaży ok. 660 nowych domów, podczas gdy na koniec 2010 roku inwestorzy oferowali ich w stolicy ok. 770. Oferta opiera się przede wszystkim na inwestycjach znajdujących się na rynku od jakiegoś czasu. Niewiele firm deweloperskich po 2008 roku decyduje się na tego typu inwestycje. Realizują głównie osiedla mieszkaniowe.
Mierzą siły na zamiary
Planujący kupno domu w Warszawie najprawdopodobniej ze względu na mniejsze możliwości sfinansowania zakupu w bankach, obniżyli swoje oczekiwania co do wymaganej minimalnej powierzchni budynku. Według raportu Emmerson S.A. w III kw. 2010 roku poszukiwana minimalna powierzchnia domu na stołecznym rynku wynosiła 135 mkw. Na przestrzeni roku potrzeby kupujących co do metrażu zmniejszyły się o 15 proc.
W przypadku działki oczekiwania za to odrobinę wzrosły. Najmniejsza powierzchnia przydomowej działki, jaką chcieliby posiadać poszukujący domów w stolicy zwiększyła się o 8 mkw. do wciąż niezbyt dużych rozmiarów 315 mkw. – Taka działka to minimum, ale to standard na stołecznym rynku, ponieważ najwyższy koszt przy budowie domu stanowi w Warszawie wartość parceli, która może być kilka, a nawet kilkanaście razy wyższa od kosztu budowy samego domu – komentuje Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu i sprzedaży w BARC Warszawa S.A. – Rzadko zdarza się, żeby stołeczne nieruchomości oferowane były na większych działkach. W naszej inwestycji w Wawrze segmenty usytuowane są na wyjątkowo dużych działkach o powierzchni nawet 550 mkw. Na Osiedlu Przytulnym w okolicach ulicy Kadetów i Traktu Lubelskiego w Wawrze oferujemy gotowe domy o nowoczesnej bryle, z których każdy powstał według odrębnej koncepcji architektonicznej – zachęca.
Selekcja według ceny
Najważniejszym kryterium wyboru domu w Warszawie jest cena nieruchomości. Liczy się też powierzchnia i metraż działki. Dopiero kolejnym kryterium branym pod uwagę przez warszawiaków jest lokalizacja (raport Emmerson). Poszukujący domów chcieliby mieszkać w Wilanowie, czy Mokotowie, ale na nieruchomości w tych dzielnicach mogą pozwolić sobie tylko osoby z najbardziej zasobnymi portfelami. Większość osób ostatecznie decyduje się więc na znacznie tańsze nieruchomości położone w Białołęce, albo Wawrze.
Część potencjalnych nabywców odkłada decyzję o kupnie domu w oczekiwaniu na bardziej radykalny spadek cen lub co jest może jeszcze bardziej w tej chwili istotne, na złagodzenie kryteriów przy udzielaniu kredytów hipotecznych w bankach. Pożyczki w kwotach wystarczających na zakup kosztownej nieruchomości stanowią niewielki odsetek w strukturze nowoudzielanych pożyczek hipotecznych.
Spadający odsetek wysokich pożyczek
Z danych Amron Sarfin i Związku Banków Polskich wynika, że kredyty w kwocie od 500 tys. do 1 mln w I kw. 2011 roku stanowiły 5,82 proc. udzielanych pożyczek hipotecznych, podczas gdy rok wcześniej obejmowały jeszcze 6,7 proc. (I kw. 2010 r.). Jeszcze wyższe kredyty, w wysokości powyżej 1 miliona stanowiły na początku br. tylko 1,09 proc. i także spadła ich ilość, bo w tym samym czasie w 2010 roku udzielanych było ich jeszcze 1,4 proc.
Banki boją się ryzyka i dlatego uzyskanie teraz tak wysokiej kwoty kredytu nie jest łatwe. Mogą się o nie starać tylko zamożni klienci. Jeśli wnioskodawcy spełniają określone warunki są w stanie wynegocjować też atrakcyjniejszą marżę, czy prowizję. Wynik negocjacji to w każdym przypadku indywidualna sprawa.
Źródło: BARC Warszawa SA
Wojciech Boczoń
