Mieszkać na obrzeżach

Napływ nowej ludności, chęć przeprowadzenia się z zatłoczonego centrum miasta, intensywna działalność deweloperska, a w końcu rozwój niezbędnej infrastruktury komunikacyjno- społecznej przyczynia się do dynamicznego rozwoju stref na obrzeżach miast.

 

Zjawisko suburbanizacji powszechne jest również w Krakowie. Zabytkowa zabudowa w centrum miasta i wiążące się z tym ograniczenia planistyczne, niski poziom podaży odpowiednich gruntów,
a w końcu duży popyt na mieszkania w atrakcyjnych cenach skłaniają deweloperów do poszukiwań terenów dalej od centrum, a jednocześnie dobrze skomunikowanych. Trend ten nasilił się zwłaszcza
w ostatnich latach – na peryferiach widoczna jest dominacja nowszej zabudowy mieszkaniowej
lub starszych obiektów przemysłowych.

W Krakowie można wskazać kilka obszarów, które znacznie zyskały w ciągu ostatnich kilku lat, zarówno, jeśli chodzi o liczbę mieszkańców i dostępność infrastruktury, jak również wizerunek i prestiż lokalizacji. Do takich terenów można m.in. zaliczyć Ruczaj (dzielnica Dębniki), Mały Płaszów (Podgórze), Kurdwanów (Podgórze Duchackie). Są jednak takie obszary, które mogę się pochwalić jedynie wzrostem liczby mieszkańców, np. Górka Narodowa (Prądnik Biały) czy Złocień
(Bieżanów-Prokocim)

Warto się zastanowić, które peryferyjne obszary mają najlepszą opinię i gdzie subiektywnie najlepiej się mieszka. W tym celu analitycy z Działu Badań i Analiz  Grupy Emmerson sprawdzili średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym oraz średnie stawki najmu w kilku peryferyjnie położonych krakowskich osiedlach.

Porównanie wybranych peryferyjnych osiedli w Krakowie

Najdroższe mieszkania są na Ruczaju – obszar ten zajął pierwsze miejsce we wszystkich kategoriach. Dynamiczny rozwój ta część miasta zawdzięcza rozwojowi specjalnej strefy ekonomicznej, budowie nowego kampusu Uniwersytetu Jagiellońskiego, a w końcu wybudowaniu linii tramwajowej, która znacznie ułatwiła mieszkańcom dojazd do innych części miasta. Rozwój dzielnicy przyciągnął deweloperów, którzy uruchamiają w tym rejonie kolejne projekty inwestycyjne.

Nieco tańszą lokalizacją jest Mały Płaszów. Bliskość terenów rekreacyjnych, ścieżki rowerowe
oraz stosunkowo niedaleka odległość do centrum czynią tą część miasta przyjazną dla mieszkańców. Oddanie linii tramwajowej, a także niedawno wybudowana estakada pieszo-rowerowo-tramwajowa dodatkowo zwiększyły dostępność dzielnicy.

Tańsze mieszkania można nabyć na osiedlu Górka Narodowa. Osiedle, choć położone relatywnie blisko centrum jest bardzo źle skomunikowane, co przekłada się na niższe ceny mieszkań. Coraz bliżej jest budowa nowej trasy tramwajowej, która miałaby służyć mieszkańcom. Sprzeciwiają się oni jednak znacznemu zmniejszeniu terenów zielonych. Pewne jest jedno, że po jej oddaniu atrakcyjność tego obszaru znacznie wzrośnie.

Podobny poziom cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym cechuje Kurdwanów. Jest to jedno z bardziej oddalonych od centrum i jednocześnie najlepiej skomunikowanych osiedli w Krakowie. Warto jednak wspomnieć o starej zabudowie osiedla, która wpływa na ceny w tej lokalizacji. Osiedle nie cieszy się także najlepszą sławą wśród mieszkańców Krakowa ze względu na dość wysoki poziom przestępczości.

Zdecydowanie najtańszy jest Złocień. Prawdopodobnie jest to najmłodsza sypialnia Krakowa. Osiedle jest oddzielone od reszty dzielnicy i miasta nasypami kolejowymi. Mieszkańcy narzekają przede wszystkim na słabą komunikację miejską oraz ograniczony dojazd do osiedla, możliwy tylko jedną ulicą. Prawdziwą bolączką jest zalewanie osiedla po intensywnych opadach deszczu, w ekstremalnych przypadkach było ono praktycznie odcięte od świata. Obecnie prowadzone są prace związane z budową drogi, czy przystanku Szybkiej Kolei Aglomeracyjnej, a przede wszystkim efektywną melioracją tego obszaru. Lokalizacja niewątpliwie ma potencjał, konieczne są jednak dalsze inwestycje w celach jej rozwoju.

Agata Polińska z serwisu otoDom.pl uważa, że tereny na obrzeżach miast w dalszym ciągu będą zyskiwać nowych mieszkańców, nie tylko zmęczonych życiem w centrum, ale także tych, którzy poszukują tańszego lokalu. Osoby rozważające zakup bądź wynajem mieszkania na peryferiach powinny jednak zwrócić uwagę na komunikację miejską, drogi dojazdowe, czy infrastrukturę publiczną. Takie elementy często powstają znacznie później niż osiedle deweloperskie i przez kilka lat życie w wymarzonym mieszkaniu może nie być łatwe i przyjemne. Przykład kilku krakowskich osiedli pokazuje, że są jednak takie odległe tereny, które są dobrze zagospodarowane i atrakcyjne dla mieszkańców, a dzięki komunikacji miejskiej dojazd do centrum miasta czy pracy nie stanowi problemu.

 

Aleksandra Kubicka, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.