Mieszkania już o 10% droższe niż u szczytu ostatniej hossy

Wzrosty cen mieszkań w Polsce nie słabną – wynika z najnowszych danych NBP. Przyczyniają się do tego dobra sytuacja na rynku pracy i niski koszt pieniądza. Liderami wzrostów są w ostatnim czasie Poznań, Łódź i Trójmiasto. Na drugim biegunie znajdziemy natomiast Kielce i Wrocław. Tylko tam ceny nie pokonały jeszcze rekordów z przed ponad dekady – wynika z szacunków HRE Investments.

11,5% – o tyle zdrożały w ciągu roku używane mieszkania na 7 najważniejszych polskich rynkach – wynika z najnowszego odczytu indeksu hedonicznego, za pomocą którego bank centralny bada zmiany cen mieszkań. Co ważne, uwzględniane są przy tym nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania, ale też jakość sprzedawanych lokali.

Opublikowane właśnie dane za drugi kwartał pokazują, że nie tylko wzrost cen nie zahamował, ale w drugim kwartale br. był nawet wyższy niż kwartał wcześniej. Ze zrewidowanego odczytu indeksu wynika bowiem, że w pierwszym kwartale br. dynamika wzrostu cen szacowana była na bez mała 11% r/r. Jest to o tyle zaskoczenie, że dostępne dotychczas dane na temat średniej wartości kredytu sugerowały raczej, że obserwowany wzrost cen mieszkań może zwalniać. Póki co zmian takich nie potwierdzają dane zbierane przez bank centralny, choć warto zauważyć, że przy okazji zbierania danych za kolejne 3 miesiące NBP rewiduje też wcześniejsze publikacje.

Ceny mieszkań używanych na największych rynkach w II kw. 2019 roku
Lokalizacja	Średnia cena transakcyjna (w zł za m kw.)	Zmiana cen (r/r, na podstawie indeksu hedonicznego)
Łódź	4 596	19,4%
Poznań	6 194	16,4%
Trójmiasto*	7 452	14,8%
Szczecin	5 123	14,5%
Bydgoszcz	4 914	13,7%
Olsztyn	4 973	13,7%
Zielona Góra	4 203	13,5%
Kraków	6 956	11,7%
Białystok	5 069	11,1%
Lublin	5 371	8,9%
Warszawa	8 610	7,8%
Rzeszów	5 697	7,2%
Opole	4 978	6,8%
Katowice	4 521	6,8%
Kielce	4 067	4,5%
Wrocław	6 482	4,0%
* Średnia cena za m kw. dla Gdańska i Gdyni
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Czołówka bez zmian

Liderami wzrostów cen w ostatnim roku były Łódź, Poznań i Trójmiasto. W lokalizacjach tych w drugim kwartale za mieszkania używane trzeba było płacić o od 15 do ponad 19% więcej niż rok wcześniej. Jednym z powodów, dla których wzrosty cen są najwyższe właśnie w Łodzi i Poznaniu może być fakt, że w pierwszej fazie hossy mieszkania nie drożały tu zbyt dynamicznie.

W gronie miast o najszybszym wzroście cen pozostaje Trójmiasto, gdzie z poważną hossą mamy do czynienia już od 2016 roku. Może to wynikać z dużego popytu zgłaszanego przez inwestorów, którzy widzą przewagę tej lokalizacji ze względu na bliskość Bałtyku.

Brak rekordów tylko w dwóch miastach

Na drugim biegunie znajdziemy Kielce i Wrocław z roczną dynamiką wzrostu cen na poziomie 4-5%. Szczególnie w pierwszym z tych miast widać, że hossa nie zdążyła tam jeszcze rozwinąć skrzydeł. Choć od początku 2017 roku sprzedający uzyskują coraz lepsze stawki za lokale z drugiej ręki, to wciąż za mieszkania trzeba tu płacić mniej niż u szczytu ostatniej hossy. Osiągnięcie jej wymagałoby podniesienia stawek o 8%. Wrocław od wyznaczenia rekordu cenowego jest już o połowę bliżej. Są to jedyne miasta badane przez NBP, w których ceny nie pokonały jeszcze rekordów sprzed ponad dekady.

Dla porównania w Białymstoku, Bydgoszczy, Rzeszowie czy Zielonej Górze za mieszkania trzeba dziś płacić o 15-23% więcej niż u szczytu ostatniej hossy. Na tym tle słabo wypadają Warszawa czy Katowice, gdzie rekordy cen sprzed ponad dekady zostały pokonane jedynie o 1-2% – wynika z najnowszej rewizji danych NBP.

Uśredniając dane dla 7 najważniejszych rynków otrzymamy wynik na poziomie 9,5% – przeciętnie o tyle więcej trzeba dziś płacić za metr lokalu używanego niż w trzecim kwartale 2007 roku, kiedy to poziom cen mieszkań był rekordowy.

Nominalne zmiany to nie wszystko

To, że w większości miast Polski ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy nie znaczy wcale, że mamy już do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed prawie 12 lat. Powody są przynajmniej trzy.

Po pierwsze mówimy tu o wartościach nominalnych, a więc nie uwzględniających faktu, że przez ostatnie lata mieliśmy inflację. W uproszczeniu spowodowała ona, że za zakupy, które w 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych dziś trzeba zapłacić około 124 złotych. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań, to okazałoby się, że ceny musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 15%, aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy.

To jednak nie wszystko co zmieniło się przez ostatnie 11-12 lat. W międzyczasie znacznie wzrosły też dochody Polaków. Te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się aż o 82% (nominalnie), a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47% – wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkań, znacznie łatwiej jest nam dziś kupić własne „cztery kąty”.

Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,3%, a nie 6-9% jak w latach 2007-8. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać.

Między innymi dlatego syntetyczny wskaźnik stworzony przez HRE Think Tank (HRE Index) sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za I kwartał br. wynosił 0,68. To wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt.) oraz mniej niż w rekordowym 2008 roku (0,82 pkt). Jak można ten wynik odczytywać? Choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy tonowana przez banki i regulatora akcja kredytowa, stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rodzimego rynku mieszkaniowego.

Nie miejmy jednak złudzeń – kryzys światowy, gwałtowne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji, czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważając inwestycję na tym rynku konieczna jest rozwaga, świadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwości finansowych.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments