Mieszkania: Od początku roku ceny spadły o ponad 5 proc.

Do malejących cen mieszkań dołączył spadek liczby zawieranych transakcji. W porównaniu z listopadem zeszłego roku, ich liczba stopniała o ponad jedna dziesiątą.

Nabiera tempa spadek wartości indeksu cen transakcyjnych mieszkań. Po stracie 1,58 proc. w listopadzie, wskaźnik wyliczany na bazie operacji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, osiągnął poziom 836,31 pkt. To piąty w serii spadkowy miesiąc i kolejne historyczne minimum. Od początku roku indeks stopniał już o 5,1 proc. W tym czasie wzrost inflacji wyniósł 3,5 proc., można więc mówić o 8,3-proc. realnym spadku cen transakcyjnych mieszkań w 2011 roku.

Malejącym cenom towarzyszy spadek liczby transakcji. Przy wyliczaniu jego wartości dla listopada uwzględniliśmy bowiem ponad 2800 transakcji, co oznacza spadek o 7,3 proc w porównaniu z miesiącem poprzednim i o 10,9 proc. w porównaniu z listopadem zeszłego roku. Stopniowe wygaszanie aktywności kupujących mieszkania jest dla tej pory roku charakterystyczne. Najsłabszymi miesiącami są zazwyczaj styczeń i luty, a najwięcej transakcji zawieranych jest po wakacjach – we wrześniu, październiku i listopadzie. W tym roku jest o tyle inaczej, że największa liczba transakcji przypadła na miesiące wiosenne – kwiecień i maj.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach 

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

Komentarz i prognoza

Popyt na mieszkania, który ostatnio nie był może i zachwycający, ale za to był stabilny, zdaje się wykazywać coraz silniejszą tendencję malejącą. Zazwyczaj to jesień jest okresem najwyższych obrotów na rynku mieszkaniowym, a w tym roku górka wypadła wiosną. Może to oznaczać, że materializują się obawy, co do następstw ograniczeń w programie Rodzina na Swoim czy pogarszającej się – w konsekwencji m.in. malejącej zdolności kredytowej – dostępności kredytów hipotecznych. Sytuacji nie poprawia także oczekiwane spowolnienie gospodarcze. Wiadomo, że będzie, ale trudno precyzyjnie oszacować jaka będzie jego skala. Nie ma się co jednak łudzić, że samo słowo „kryzys”, odmieniane teraz przez wszystkie przypadki, studzi zakupowy zapał, zwłaszcza w tak fundamentalnej kwestii, jaką jest zakup mieszkania, które trzeba przecież spłacać przez kilkadziesiąt lat.

Naprzeciw malejącej rzeszy chętnych na zakup mieszkania wychodzą coraz bardziej zdesperowani deweloperzy, obniżając ceny. Wiele inwestycji jest w trakcie realizacji, ale również wiele gotowych mieszkań czeka na nabywców. Obecnie nie widzę praktycznie żadnej możliwości, aby ta sytuacja w perspektywie najbliższych dwóch, trzech kwartałów mogła ulec zmianie. Dlatego oczekuję dalszego, stopniowego spadku cen mieszkań.

Bernard Waszczyk, Open Finance

KOMENTARZ Home Broker:

W listopadzie ceny mieszkań spadły już po raz piąty z rzędu. Najnowsze dane mówią o przecenie względem października o 1,6 proc. W ujęciu rocznym korekta sięgnęła już 5 proc.. Dotychczas okresy wzrostów i spadków cen przeplatały się. Na przykład w pierwszym półroczu tego roku mieszkania drożały trzykrotnie, dwa razy nie zmieniły wartości i tylko raz staniały. Przecena trwająca już od lipca sugerowałaby powstanie na rynku trendu, który o tyle może cieszyć kupujących, co martwić sprzedających.

Ceny powinny dalej spadać

W kolejnych miesiącach kierunek wyznaczony w ostatnich miesiącach przez medianę cen powinien się utrzymać – przewidują doradcy Home Broker. Ich prognoza na najbliższy rok sugeruje przecenę na poziomie 3,1 proc., czyli odrobinę mniejszą niż obserwowana w ostatnich 12 miesiącach. Osoby przewidujące spadki cen niezmiennie przytaczają fakt rekordowej podaży nowych mieszkań, nowelizację rekomendacji „S” i negatywne informacje z rynków, które przekładają się na wyższe stawki WIBOR i droższe kredyty. Warto zauważyć, że te argumenty przytacza aż 82 proc. doradców Home Broker spytanych w listopadzie o przewidywania dla rynku w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Oznacza to, że tylko rekordowo mało, bo zaledwie 18 proc. respondentów, spodziewa się w najbliższym roku wzrostu poziomu cen. Swoje prognozy argumentują oni faktem, iż w Polsce wciąż brakuje przeszło miliona mieszkań, a płace i zatrudnienie rosną. Zgodnie z danymi GUS w październiku bieżącego roku były one odpowiednio o 5,1 proc. i 2,5 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Nabywców mniej niż przed rokiem po raz pierwszy od kryzysu

Co może martwić, w listopadzie korekcie cen towarzyszył także spadek liczby zawieranych transakcji. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker w listopadzie br. nabywców znalazło o 7,3 proc. mniej lokali niż w październiku. W perspektywie roku liczba zawieranych transakcji także spadła. W listopadzie bieżącego roku była ona o 10,9 proc. niższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Dodatkowo niepokoić może fakt, że od przełomu 2008 i 2009 roku dane Home Broker i Open Finance nie sugerowały spadku liczby zawieranych transakcji w horyzoncie rocznym.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Źródło: Open Finance