Mieszkania: Spadek cen nabiera tempa

Wrześniowy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań w porównaniu z ubiegłym miesiącem był niższy o niemal 1,4 proc., po raz kolejny osiągając nowy minimalny poziom w jego blisko czteroletniej historii.

Po danych za wrzesień wartość indeksu stopniała do 855,37 pkt. Spadkowa seria trwa już trzeci miesiąc z rzędu, a dynamika spadku przyspiesza (w lipcu minus 0,6 proc., w sierpniu minus 0,79 proc. we wrześniu minus 1,36 proc.). W skali 12 miesięcy przeciętny nominalny spadek cen mieszkań wynosi już ponad 3 proc., a jeśli uwzględnić roczną inflację, która po sierpniu sięgnęła 4,3 proc., to realny spadek cen przekroczył już 7 proc.

Przedstawiany przez nas co miesiąc wskaźnik jest liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Jego pierwszy odczyt (1000 pkt.) został dokonany na koniec 2007 roku, a najwyższą wartość odnotowaliśmy w lutym 2008 roku (1004,27 pkt.). Od tamtego czasu stracił więc na wartości 14,83 proc. Wg danych GUS przeciętny wzrost cen konsumpcyjnych w tym okresie (do sierpnia br.) wyniósł 13,7 proc., co oznacza, że można mówić o ponad 25-proc. realnym spadku cen transakcyjnych w ciągu niespełna czterech ostatnich lat.

Przy obliczaniu indeksu uwzględniliśmy we wrześniu 3056 transakcji. W skali roku oznacza to wzrost o 4,6 proc., zaś w porównaniu miesięcznym spadek o 3 proc.

W rozbiciu na poszczególne miasta w skali roku ceny najbardziej spadły w Gdańsku (o 6,9 proc.), Wrocławiu (5,9 proc.) i Gdyni (4,9 proc.). Nie wszędzie jednak zanotowaliśmy spadek średniej ceny, bo np. w Łodzi czy Lublinie były one wyższe, o odpowiednio 5,6 i 4,1 proc. W ostatnim miesiącu z kolei największa przecena dotknęła Gdynię (3,3 proc), Bydgoszcz (1,9 proc.) oraz Gdańsk i Poznań (po 1,7 proc.), zaś wzrost w Białymstoku (1,8 proc.), Krakowie (1,2 proc.) i Szczecinie (0,8 proc.).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

Komentarz i prognoza

Po ok. dwuletniej względnej stabilizacji cen na ryku mieszkaniowym ceny zaczynają wykazywać coraz silniejszą tendencję spadkową. Składa się na to wiele czynników, a wśród najważniejszych należy wymienić nadmierny optymizm deweloperów, wprowadzających do sprzedaży więcej mieszkań niż rynek jest w stanie wchłonąć. Wzrostowi popytu nie sprzyjają zmiany na ryku kredytowym, ograniczające zdolność kredytową, a więc kwoty, jakie mogą posłużyć na zakup mieszkania przez gospodarstwo domowe. Znaczący wpływ na ograniczenie popytu mają też zmiany w rządowym programie dopłat Rodzina na Swoim, bardzo ograniczające liczbę jego ewentualnych beneficjentów. Do odłożenia decyzji o zakupie własnego lokum – bez względu na to, czy będzie to zjawisko realne czy bardziej wirtualne – skłania z pewnością druga fala kryzysu, o której bliskim nadejściu każdego dnia można usłyszeć w mediach. Wszystko to skłania do wniosku, że ceny mieszkań w dalszym ciągu mogą spadać.

Bernard Waszczyk, Open Finance

Wrzesień był trzecim z rzędu miesiącem, w którym ceny mieszkań spadały. Najświeższy odczyt mówi o korekcie m/m na poziomie 1,4 proc. W skali roku przecena nieznacznie przekroczyła 3 proc. Wciąż jednak przedwczesne może być ogłoszenie wyraźnego trendu spadkowego. Trzeba bowiem przypomnieć, że w ostatnich 12 miesiącach cztery razy ceny rosły, trzykrotnie się nie zmieniły i pięć razy doszło do spadku. Nie byłoby więc nadużyciem stwierdzenie, że ceny mieszkań pozostają relatywnie stabilne. Dzieje się tak już od dwóch i pół roku. Stan taki może dziwić w obliczu rekordowej podaży mieszkań, i niepokoi na rynkach finansowych. Z drugiej strony nie można też zapomnieć o pozytywnych sygnałach z tynku pracy. Zgodnie z danymi GUS w sierpniu zatrudnienie wzrosło o 3,1 proc., a wynagrodzenie o 5,1 proc. wobec analogicznego okresu przed rokiem. Obecny poziom cen bez wątpienia podtrzymuje także fakt, że zgodnie z szacunkami Ministerstwa Infrastruktury w kraju brakuje blisko 1,5 miliona mieszkań.

W przyszłym roku sytuacja powinna być podobna

W przyszłości negatywnie na popyt na mieszkania wpłynie wprowadzenie w życie nowych zapisów rekomendacji „S”. Zmiany w sposobie szacowania zdolności kredytowej spowodują, że osoby lepiej zarabiające będą mogły pożyczyć nawet o połowę mniej niż obecnie. Najprawdopodobniej odbije się to najmocniej na rynku droższych domów i mieszkań. Jest to kolejny argument, który pada z ust pesymistów przewidujących w kolejnym roku spadków cen mieszkań. Ich odsetek we wrześniowym badaniu przeprowadzonym wśród doradców Home Broker wyniósł 72 proc. Oznacza to, że tylko 28 proc. doradców spodziewa się w najbliższych 12 miesiącach wzrostu poziomu cen. W warunkach tych nie powinno więc dziwić, że po raz kolejny prognozy doradców Home Broker nie są optymistyczne. W najbliższym roku spodziewają się oni korekty cen na poziomie 2,2 proc. Jest to jednak miara uśredniona dla największych miast. Większej przeceny spodziewają się lokalni eksperci z Lublina, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Wciąż o możliwych wzrostach cen można mówić w Katowicach, gdzie ceny mieszkań w porównaniu do zarobków pozostają na relatywnie niskim poziomie.

Wygaszanie „Rodziny na swoim” obniża popyt

We wrześniu korekcie cen towarzyszył także spadek liczby zawieranych transakcji. Zmiany te nie pokrywają się z obserwowaną dotychczas sezonowością. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker we wrześniu br. nabywców znalazło o 3 proc. mniej lokali niż w sierpniu. Dla porównania w trzech poprzednich latach wrzesień przynosił kilkuprocentowe wzrosty liczby zawieranych transakcji. Powodu obecnie obserwowanego spadku można upatrywać w ograniczeniu programu „Rodzina na swoim”. Należy tu przypomnieć, że ostatniego dnia sierpnia znacząco zmniejszone zostały limity cen oraz wprowadzono ograniczenia wiekowe dla beneficjentów. Z drugiej strony ich grono zostało poszerzone o osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe – tzw. „singli”. Dotychczas zebrane dane sugerują, że ograniczenie budżetowego dofinansowania kredytów mieszkaniowych zmniejszyło efektywny popyt na mieszkania o zaledwie kilka procent.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Źródło: Open Finance