Mieszkania: transakcji mniej, ale ceny trzymają poziom

Na rynku mieszkaniowym obserwujemy wakacyjny spadek obrotów. Nie ma on jednak większego wpływu na ceny, które utrzymują się na stałym pułapie.

Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony na podstawie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wzrósł w czerwcu o 0,12 proc., osiągając wartość 879,30 pkt. Kolejny miesiąc z rzędu skala odnotowanej zmiany jest symboliczna (przed miesiącem było to +0,09 proc., a dwa miesiące temu -0,02 proc.). W porównaniu z czerwcem ubiegłego roku nasz wskaźnik stracił 1,4 proc., zaś w stosunku do czerwca 2009 roku zyskał 0,5 proc. Ceny mieszkań są więc stabilne i nadal pozostają w – trwającym już dwa lata – trendzie bocznym.

 

Zmiany indeksu cen transakcyjnych

Źródło: Open Finance.

Tak jak można było tego oczekiwać ze względu na zbliżające się wakacje, w czerwcu zainteresowanie zakupem mieszkania ze strony potencjalnych nabywców było mniejsze. Liczba uwzględnionych przez nas przy wyliczaniu indeksu transakcji wyniosła tym razem nieco ponad 3200, co oznacza spadek o 5,4 proc. wobec wcześniejszego miesiąca. W porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego aktywność kupujących jest jednak wyższa o 16,4 proc.

Zgodnie z tym, co sugeruje kosmetyczna zmiana wartości indeksu, w stosunku do raportu z poprzedniego miesiąca w połowie z monitorowanych miast ceny spadły, a w połowie wzrosły. Największe wzrosty cen zaobserwowaliśmy w Gdyni (4,7 proc.), Łodzi (4,4 proc.) i Toruniu (3,9 proc.), zaś największe spadki w Katowicach (-2,8 proc.), Poznaniu (-1,9 proc.) i Wrocławiu (-1,5 proc.).

 

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach 

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

 

Komentarz i prognoza 

 

Trwająca już od dwóch lat stabilizacja cen mieszkań może nam jeszcze trochę potowarzyszyć. Warto pamiętać, że przy inflacji na poziomie 5 proc. w skali roku, ceny mieszkań, choć nominalnie niemal niezmienne, w istocie zanotowały kilkuprocentowy realny spadek. W nadchodzących miesiącach ten proces będzie prawdopodobnie kontynuowany.

 

Przy ostatnim odczycie prezentowanego przez nas wskaźnika cen transakcyjnych spadła liczba transakcji, ale wynika to głównie z okresu wakacyjnego, podczas którego zwyczajowo ruch w interesie nieruchomościowym spada. Wzrost aktywności zaobserwujemy zapewne nie wcześniej niż we wrześniu.

 

Jeśli chodzi o popyt, to dane dotyczące wzrostu zatrudnienia i wynagrodzeń sugerują, że o jego stabilny poziom raczej nie ma się co martwić. Fakt, że ceny od dwóch lat twardo trzymają się jednego poziomu i generalnie nie chcą już bardziej spaść może być dodatkową zachętą do kupna własnego lokum dla tych wszystkich, którzy odwlekali tę operacje w nadziei na lepszą cenę.

Mimo kolejnych obostrzeń wprowadzanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, dostępność kredytów hipotecznych jest wysoka. Nie powinno więc być większych kłopotów z pozyskaniem finansowania.

 

Potencjalny wzrost popytu nie powinien jednak wpłynąć na wzrost cen, bo wciąż utrzymuje się stosunkowo wysoka podaż nowych mieszkań. A jak wynika z zapowiedzi firm deweloperskich, jeszcze w tym roku zamierzają wprowadzać do sprzedaży kolejne inwestycje.

 

Bernard Waszczyk, Open Finance

 

 

W czerwcu ceny mieszkań po raz drugi kosmetycznie wzrosły, choć w perspektywie roku przeciętne „M” w największych polskich miastach straciło na wartości 1,4 proc. Obwieszczenie trendu spadkowego cen byłoby jednak nadmiernym uproszczeniem. W ostatnich 12 miesiącach zarówno wzrosty jak i spadki były obserwowane po cztery razy. Tyleż samo miesięcy poziom cen praktycznie się nie zmienił. Powyższe dane świadczą o niezdecydowaniu na rynku i tendencji do utrzymywania się cen nieruchomości na relatywnie stabilnym poziomie. Dzieje się tak już od przeszło dwóch lat.

 

Brak taniego kredytu może obniżyć ceny

 

Doradcy Home Broker w najbliższych 12 miesiącach spodziewają się kontynuacji takiego stanu rzeczy. Środkowa prognoza mówi bowiem o nominalnym spadku cen o 1,7 proc. w skali najbliższego roku. Obok rekordowej podaży lokali, coraz częściej pojawiającym się wytłumaczeniem takich prognoz jest utrudnienie dostępu do relatywnie tanich kredytów. Chodzi tu o ograniczenie programu „Rodzina na Swoim” oraz zmiany w rekomendacji „S”.

 

Rozszerzona rodzina bez mieszkań

 

Co prawda do grona beneficjentów dopłat do kredytów mają zostać włączone osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe (tzw. „single”), ale pod nóż pójdą limity cen kwalifikujące do dopłat. Na rynku pierwotnym z samego tytułu zmiany sposobu ich wyliczania spadną one o 28,6 proc., a na rynku wtórnym aż o 42,9 proc. Przykład? W Warszawie można dziś wydać na metr mieszkania przeszło 9,8 tys. zł za m kw., po zmianach będzie to 7 tys. zł na rynku pierwotnym i 5,6 na wtórnym. Natomiast w takich miastach jak Wrocław, Bydgoszcz, Toruń, Łódź, Kraków, Gdańsk, Olsztyn, Poznań limit wynosi dziś około 7 tys. zł za metr. Po nowelizacji będzie to około 5 tys. zł na rynku pierwotnym i 4 tys. zł na wtórnym. W efekcie w 13 przebadanych przez Home Broker miastach grono mieszkań, kwalifikujących się do rządowego wsparcia skurczy się z obecnych 66 proc. do 10 proc. oferty lokali o wielkości nieprzekraczającej 75 m kw. Ponadto znalezienie takiej nieruchomości przy obecnym poziomie cen w: Białymstoku, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Szczecinie czy Wrocławiu graniczyłoby z cudem. Do zmian może dojść jeszcze przed końcem okresu urlopowego. Na drodze legislacyjnej do pokonania została już bowiem tylko powtórna procedura w sejmie i podpis prezydenta.

 

Rekomendacja uderzy w wyżej sytuowanych

 

Wyżej wspomniana nowelizacji rekomendacji „S” uderzy natomiast w osoby, które chciałyby zadłużyć się w zagranicznych walutach. Zgodnie z ustaleniami tego dokumentu raty wszystkich kredytów spłacanych przez „walutowego” kredytobiorcę nie będą mogły przekroczyć 42 proc. jego dochodów netto. Dotychczas rekomendacja „T” ograniczała ten wskaźnik do 50 proc. w przypadku osób zarabiających mniej niż średnia krajowa i 65 proc. dla wszystkich pozostałych. Ponadto niezależnie od terminu, na który kredyt zostanie udzielony, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat. Wydłużenie okresu kredytowania ponad ten termin nie będzie już skutkował wzrostem zdolności kredytowej, mimo że niektóre banki udzielają takiego finansowania nawet na ponad 40 wiosen.

 

Trzeba tu zauważyć, że przeciętna wartość kredytu udzielanego w rodzimej walucie wynosi około 200 tys. zł, natomiast w walutach zagranicznych jest to około 350 tys. zł. Jak więc widać ograniczenia wprowadzane nowelizacją rekomendacji „S” uderzą głównie w osoby zarabiające więcej niż średnia krajowa, którzy dość łagodnie potraktowani zostali w rekomendacji „T”. Zgodnie z szacunkami Home Broker w przypadku osób lepiej zarabiających od 1 stycznia spadek zdolności kredytowej w walutach może zbliżyć się nawet do 50 proc.

 

Kupujący w czerwcu stracili impet

 

Co prawda ceny od dwóch miesięcy delikatnie wzrosły, ale czerwcowe dane mogą niepokoić spadkiem liczby zawieranych transakcji. Do tej pory był to czynnik pokazujący rosnącą siłę rodzimego rynku. Gdyby w kolejnych miesiącach potwierdził się trend spadkowy w tym zakresie mogłoby to sugerować pogorszenie sytuacji. Bez wątpienia na czerwcowym wyniku zaważyły rosnące stopy procentowe w Polsce, które przekładają się na wysokość comiesięcznej raty oraz zdolność kredytową nie tylko w przypadku długu denominowanego w rodzimej walucie, ale i w zagranicznych.

 

W czerwcu liczba zawieranych transakcji spadła o 5,4 proc. (licząc miesiąc do miesiąca). W ostatnich trzech latach miesiąc ten przynosił przeciwne wyniki. Przeciętnie był to wzrost na poziomie 3,2 proc. W odniesieniu do analogicznego okresu przed rokiem wciąż jednak można mówić o wzroście na poziomie przeszło 16 proc., co może nastrajać umiarkowanie optymistycznie.

 

 

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Źródło: Open Finance