Utrzymująca się stagnacja na rynku sprzedaży mieszkań nie omija Warszawy. Ograniczony popyt i utrzymująca się wysoka podaż ofert sprawiły, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena ofertowa używanego mieszkania w stolicy spadła o 2,8%, do poziomu 8267 zł za m2. Najbardziej stabilny cenowo okazał się Wilanów; w siedmiu innych dzielnicach przeceny przekroczyły 5% w skali roku.
Ostatnie 12 miesięcy nie przyniosło nieustająco wyczekiwanej poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym w stolicy. Wygaśnięcie z końcem ub. roku programu dopłat „Rodzina na Swoim”, rosnąca ostrożność banków w udzielaniu kredytów hipotecznych, a w szczególności zbyt niskie w odniesieniu do cen mieszkań (lub potencjalnych rat kredytu) zarobki ludzi młodych – stanowiących największą grupę wśród potencjalnych klientów – skutecznie ograniczają popyt. Jednocześnie stale rośnie podaż ofert – zarówno używanych jak i tych oferowanych na rynku pierwotnym. W tej sytuacji naturalnym zjawiskiem są postępujące spadki cen.
W porównaniu z sierpniem ub. roku średnie ceny ofertowe mieszkań spadły we wszystkich dzielnicach Warszawy. Z analizy portalu Domy.pl wynika, że liderem obniżek jest peryferyjna Wesoła. W tej zdominowanej przez budownictwo jednorodzinne dzielnicy średnia cena mieszkania używanego spadła w ciągu roku aż o 10,4%. Niewiele mniej – o 9,1% – spadła średnia za m2 w sąsiednim Rembertowie, a o 7,6% w położonych na przeciwnym krańcu Warszawy Włochach.
Najmniejszy roczny spadek cen zanotował Wilanów. Z analizy ofert sprzedaży mieszkań z tej dzielnicy wynika, że aktualna średnia stawka ofertowa wynosząca 8694 zł za m2 jest tylko o 0,4% niższa niż przed rokiem. Ten niezły w porównaniu z innymi dzielnicami wynik Wilanów zawdzięcza dużej podaży mieszkań stosunkowo nowych, zwykle nowocześnie wykończonych i wyposażonych, które trzymają relatywnie wysokie ceny.
Drugi w klasyfikacji dzielnic, w których portal Domy.pl zanotował najmniejsze spadki cen ofertowych, jest wciąż najbardziej popularny wśród klientów zainteresowanych kupnem mieszkania Mokotów (-1,7%), a trzecia – Ochota (-2,9%).
Warszawa: średnie ceny ofertowe mieszkań używanych w sierpniu br. i ich zmiana w ciągu roku
| dzielnica | średnia cena ofertowa (PLN/m2) | zmiana ceny w ciągu roku (%) |
|
Bemowo |
7299 | -4,9 |
|
Białołęka |
6347 | -5,8 |
|
Bielany |
7274 | -6,8 |
|
Mokotów |
9059 | -1,7 |
|
Ochota |
8436 | -2,9 |
|
Praga Płd. |
7563 | -4,9 |
|
Praga Płn. |
7010 | -6,5 |
|
Rembertów |
6311 | -9,1 |
|
Śródmieście |
10634 | -4,9 |
|
Targówek |
6494 | -4,6 |
|
Ursus |
6826 | -6,7 |
|
Ursynów |
8204 | -4,5 |
|
Wawer |
6828 | -4,9 |
|
Wesoła |
6125 | -10,4 |
|
Wilanów |
8694 | -0,4 |
|
Wola |
7999 | -3,1 |
|
Włochy |
7258 | -7,6 |
|
Żoliborz |
8781 | -3,4 |
|
Warszawa |
8267 | -2,8 |
Źródło: Domy.pl
Jakich mieszkań w Warszawie szukają klienci
Tylko co dwudziesta osoba poszukująca obecnie ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie to klient zainteresowany zakupem kawalerki, tj. lokalu o pow. do 30 m2. Dwukrotnie większy udział w popycie mają klienci poszukujący największych mieszkań – mierzących ponad 80 m2.
Największą grupę wśród prowadzących aktywne poszukiwania ofert stanowią osoby zainteresowane zakupem mieszkania o pow. od 41 do 50 m2 (21,5%). Podobny udział w popycie mają klienci na mieszkania o mniejszym metrażu, tj. z przedziału od 31 do 40 m2 (20,3%), jak i z segmentu większych lokali – od 51 do 60 m2 (19%).
Oferty sprzedaży mieszkań o pow. od 61 do 80 m2, najczęściej 3- lub 4-pokojowych, stanowią przedmiot zainteresowania blisko 1/4 obecnych klientów na rynku warszawskim.
Warszawa: struktura popytu na mieszkania wg metrażu
| pow. mieszkania | udział w popycie (%) |
|
do 30 m2 |
5,0 |
|
31 – 40 m2 |
20,3 |
|
41 – 50 m2 |
21,5 |
|
51 – 60 m2 |
19,0 |
|
61 – 70 m2 |
15,2 |
|
71 – 80 m2 |
8,9 |
|
pow. 80 m2 |
10,1 |
Źródło: Domy.pl
Warszawskie lokalizacje – pożądane i odrzucane przez klientów
Podczas wrześniowego badania preferencji klientów portal Domy.pl zbadał, w których dzielnicach Warszawy klienci najbardziej chcieliby kupić mieszkanie, a które definitywnie odrzucają. Otrzymane wyniki nie były zaskakujące. Niezmiennie najbardziej pożądaną lokalizacją jest Mokotów. Chęć nabycia mieszkania w tej dzielnicy zadeklarował co drugi poszukujący. Drugie miejsce – ze wskazaniem przez 22% respondentów – zajął Ursynów, a trzecie – z 19% wskazań – Śródmieście.
W odpowiedzi na pytanie: „Oferty sprzedaży mieszkań z jakiej dzielnicy zdecydowanie odrzucasz?” najwięcej wskazań otrzymała Białołęka (51%), za nią uplasował się Rembertów (31%), a na trzeciej pozycji znalazła się Praga Północ (29%).
Dzielnice Warszawy w oczach klientów na mieszkania*
| najbardziej pożądane | odsetek wskazań (%) | najczęściej odrzucane | odsetek wskazań (%) |
| Mokotów | 50 | Białołęka | 51 |
| Śródmieście | 22 | Rembertów | 31 |
| Ursynów | 19 | Praga Północ | 29 |
*Ankietowani mogli wskazać od 1 do 3 dzielnic w każdej kategorii
Za gotówkę czy na kredyt?
Mimo ograniczonej dostępności kredytów oraz stosunkowo wysokich marż i prowizji pobieranych przez banki przy ich udzielaniu ponad 83%% klientów poszukujących ofert sprzedaży mieszkań zamierza dokonać transakcji posiłkując się kredytem. Tylko co jedenasty chce sfinansować w ten sposób do 20% ceny nabywanego mieszkania. Taki sam odsetek klientów planuje pożyczyć kwotę przekraczającą wartość mieszkania.
Ponad klientów pieniędzmi banku zamierza pokryć do 80% ceny mieszkania, a 14,1% chce zaciągnąć kredyt odpowiadający cenie mieszkania.
Klienci, którzy nie będą ubiegać się o kredyt i zamierzają dokonać transakcji wyłącznie za środki własne stanowią 16,7% grupy popytowej.
Na jaką część ceny mieszkania zamierzasz zaciągnąć kredyt?
Źródło: Domy.pl
Badanie preferencji klientów poszukujących ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie zostało przeprowadzone w dniach 6 – 10 września na grupie 1030 użytkowników portalu Domy.pl.
Marcin Drogomirecki, Domy.pl
Wojciech Boczoń
