Średnia powierzchnia lokali oddawanych przez deweloperów w lipcu tego roku była o 17 mkw. większa w porównaniu z oczekiwaniami kupujących. Na zmianę struktury oferty trzeba będzie poczekać jeszcze kilka lub kilkanaście miesięcy.
W lipcu bieżącego roku przeciętny metraż mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów wyniósł 68,6 mkw., podał Główny Urząd Statystyczny. Tymczasem optymalna powierzchnia mieszkania poszukiwanego przez nabywców w całym kraju to około 51,5 mkw. Od początku roku średnia wielkość wprowadzanych na rynek mieszkań sięgała 65,1 mkw. i była bardzo zbliżona, do tej z 2010 roku (65,4 mkw.). Różnica między powierzchnią lokali poszukiwanych na rynku i tych pozostających w ofercie deweloperskiej utrzymuje się więc wciąż na tym samym poziomie. Oddawane mieszkania są za duże o kilkanaście metrów.
Z kolei średni metraż lokali oddawanych przez spółdzielnie od początku 2011 roku to 57,9 mkw., a więc o 7 mkw. mniej od tego, co oferują firmy deweloperskie. Na rynku dominuje jednak oferta deweloperów, którzy od stycznia do lipca br. oddali ponad 22,7 tys. lokali, czyli 15 razy więcej, niż spółdzielnie (1516 mieszkań).
Choć powierzchnia mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów na początku 2011 roku była aż o 8 mkw. mniejsza, niż kończonych na początku 2010 roku, dostępne na pierwotnym rynku mieszkaniowym lokale wciąż są znacznie za duże dla kupujących.
Na mniejsze trzeba zaczekać
Czy taka rozbieżność świadczy o tym, że deweloperzy nie przykładają zbyt dużej wagi do oczekiwań kupujących? – Problem leży gdzie indziej – komentuje Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development. – Pamiętajmy, że budowę nieruchomości oddawanych dziś do użytkowania rozpoczynano dwa lata temu, kiedy potrzeby nabywców były jeszcze nieco inne. Wyraźny nacisk na zmniejszanie powierzchni mieszkań w nowych inwestycjach pojawił się dopiero w zeszłym roku. Zmiana oczekiwań kupujących związana była głównie z wprowadzaniem nowych zasad przyznawania pożyczek hipotecznych przez Komisję Nadzoru Finansowego, co spowodowało spadek zdolności kredytowej nabywców. Na rynku pierwotnym podaż zostanie niedługo dopasowana do popytu, nastąpi to jednak z pewnym opóźnieniem wynikającym z co najmniej 18 miesięcznego procesu realizacji inwestycji mieszkaniowych – komentuje.
Deweloperzy zwiększają stale liczbę mniejszych mieszkań w projektach, ale takie lokale szybko znikają z oferty. Struktura podaży na rynku więc nie zmienia się. Jest na to szansa w ostatnim kwartale br., w którym powinny być oddane do użytku pierwsze inwestycje budowane w momencie, kiedy symbolem atrakcyjnego lokum stało się mieszkanie czterdziestu kilku metrowe.
Właśnie pod koniec tego roku skończy się realizacja projektów, których w większości oferowane będą lokale mieszkalne z relatywnie wysoką liczbą pokoi w porównaniu do powierzchni lokali. Przykładem może być osiedle Alpha etapowo realizowane w warszawskich Skoroszach. W rozpoczętej w tym roku fazie inwestycji, podobnie jak w etapie, którego budowa zbliża się już do końca, znalazło się więcej najbardziej poszukiwanych dwupokojowych lokali o powierzchni od 39 mkw. i trzypokojowych o metrażu od 49-metrowych.
Większy udział kawalerek
Inwestorzy starają się dopasowywać ofertę do potrzeb większości nabywców, a więc przede wszystkim młodych małżeństw i singli przed trzydziestką. W przypadku rodzin zapewniają możliwość wydzielenia nawet w niedużych mieszkaniach dodatkowego pokoju dla dziecka. Single mają coraz większy wybór jednopokojowych lokali.
Między II kw. 2010 roku, a II kw. tego roku w największych miastach w Polsce odnotowano wzrost udziału kawalerek w ofercie deweloperskiej. Według obliczeń Emmerson, w Gdańsku nastąpił wzrost o 1,6 proc., ale już w Poznaniu ich liczba zwiększyła się na rynku pierwotnym o 3,5 proc. W Warszawie wzrost ten sięgnął zaledwie 0,3 proc. Niski odsetek kawalerek na stołecznym rynku wytłumaczyć można ich relatywnie szybką sprzedażą. Wysokie ceny nowych mieszkań w stolicy sprawiają, że w trafiających na rynek inwestycjach deweloperskich, to właśnie kawalerki sprzedają się jako jedne z pierwszych mieszkań w poszczególnych projektach.
Źródło: RED Real Estate Development
Wojciech Boczoń
