Wyższe dopłaty dla rodzin z co najmniej 2 dzieci oraz objęcie programem także rynku wtórnego, to najważniejsze zmiany zaproponowane w nowelizowanej ustawie. Prace w Sejmie przyspieszyły, więc możemy oczekiwać, że nowe przepisy wejdą w życie już za 2-3 miesiące.
Program „Mieszkanie dla młodych” funkcjonuje na polskim rynku od 1 stycznia 2014 roku. W pierwszym roku jego obowiązywania wykorzystane zostało tylko nieco ponad 34 procent zarezerwowanych środków. Było to jedną z przyczyn, która skłoniła rząd do nowelizacji ustawy. Projekt nowelizacji przewidywał głównie zwiększenie poziomu dopłat dla rodzin z 2 lub więcej dzieci. Niespodziewanie jednak posłowie zaproponowali rozszerzenie programu, także o rynek wtórny. To szczególnie dobra wiadomość dla mieszkańców mniejszych miejscowości, gdyż dotychczas program działał głównie w dużych miastach.
Wyższe dopłaty
Aktualnie dopłata do wkładu własnego dla osób samotnych i małżeństw nieposiadających dzieci wynosi aktualnie 10 procent wartości odtworzeniowej. Natomiast osoby wychowujące co najmniej 1 dziecko, mogą liczyć na dopłatę w wysokości 15 procent. Warto tu podkreślić, że z reguły są to kwoty mniejsze niż odpowiednio 10 lub 15 procent ceny rynkowej. Często realnie otrzymana kwota stanowi od 6 do 10 procent wartości rynkowej nieruchomości, a wpływ na to mają dwa czynniki. Po pierwsze dopłata naliczana jest dla maksymalnie 50 metrów kwadratowych nieruchomości, a nabywana nieruchomości może być większa – 75 metrów kwadratowych dla mieszkań i 100 metrów kwadratowych dla domów. Wyjątkiem są rodziny z 3 dzieci, gdzie limity te są podwyższone o 10 metrów kwadratowych, odpowiednio do 85 i 110.
Oznacza to, że przyjęte do wyliczenia dopłaty maksymalnie 50 metrów kwadratowych często stanowi 60 do 80 procent rzeczywistej powierzchni nieruchomości, co wpływa na procentowy spadek udziału dopłaty w realnej wartości nieruchomości. Drugą przyczyną, które powoduje, że dopłata 10 lub 15 procent często odbiega od realnych 10 czy 15 procent wartości rynkowej, czy ceny nieruchomości jest przyjmowany do wyliczenia średni wskaźnik przeliczeniowy odtworzenia 1 metra kwadratowego. W większości lokalizacji cena, za jaką klient nabywa 1 metr kwadratowy jest wyższa o 10 procent od wskaźnika przeliczeniowego.
Nowelizacja ustawy przewiduje zmiany w kwotach dopłaty dla rodzin z co najmniej dwójką dzieci. W przypadku wychowujących dwoje dzieci, dopłata będzie wynosić 20 procent wartości odtworzeniowej, a w przypadku rodzin z trojgiem lub więcej dzieci będzie to 30 procent wartości odtworzeniowej. Ponadto, dla rodzin z trojgiem dzieci dopłata będzie wyliczana do maksymalnie 65 metrów kwadratowych powierzchni. Oznacza to, że wzrost maksymalnej dopłaty o 33 procent dla wychowujących dwoje dzieci i o 160 procent dla wychowujących minimum 3 dzieci.
Łagodniejsze kryteria dla dużych rodzin
Rodziny z trojgiem dzieci mogą liczyć także na dodatkowe ułatwienia. W ich przypadku nie będzie konieczności spełnienia kryterium wieku oraz nieposiadania innej nieruchomości. Przypomnijmy, że aktualnie o kredyt z dopłatą mogą ubiegać się osoby nie starsze niż 35 lat oraz ci kredytobiorcy, którzy wcześniej nie byli właścicielami innej nieruchomości mieszkaniowej. Te kryteria zostaną zniesione dla dużych rodzin, co pozwoli im często na zamianę mieszkania na większe, z wykorzystaniem rządowej dopłaty do wkładu własnego.
Rynek wtórny szansą dla małych miejscowości
Nowelizacja ustawy przewiduje rozszerzenie działania programu także na nieruchomości z rynku wtórnego. Dotychczasowe objęcie programem tylko nowych mieszkań, w praktyce ograniczyło działanie Mieszkania dla Młodych tylko do dużych aglomeracji. Rynek deweloperski koncentruje się, bowiem w dużych miastach i tylko tam można było w praktyce kupić mieszkanie i skorzystać z dopłaty do wkładu własnego. W wielu małych miejscowościach nie realizowano nawet jednej inwestycji deweloperskiej, co skutkowało brakiem możliwości skorzystania z MdM.
Rozszerzenie programu o mniejsze ośrodki teoretycznie może ten stan rzeczy zmienić. Jednak rynek wtórny będzie traktowany nieco inaczej niż rynek pierwotny, a to z uwagi na niższe limity ceny 1 metra kwadratowego. Przypomnijmy, że na rynku pierwotnym maksymalna cena nie może być wyższa niż 110 procent średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego. Dla rynku wtórnego limit ten został ustalony na znacznie niższym poziomie i cena mieszkania nie będzie mogła być wyższa niż 90 procent średniego wskaźnika. Poniższa tabela przedstawia wysokość limitów w II kwartale tego roku na rynku pierwotnym oraz hipotetyczny poziom dla rynku wtórnego.
| Województwo | Gmina | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
| dolnośląskie | m. Wrocław | 5 181,00 | 4 239,00 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 612,03 | 3 773,48 | |
| pozostałe | 4 043,05 | 3 307,95 | |
| kujawsko-pomorskie | m. Bydgoszcz | 4 546,85 | 3 720,15 |
| m. Toruń | 4 546,85 | 3 720,15 | |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 137,65 | 3 385,35 | |
| pozostałe | 3 728,45 | 3 050,55 | |
| lubelskie | m. Lublin | 4 620,83 | 3 780,68 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 291,97 | 3 511,62 | |
| pozostałe | 3 963,12 | 3 242,56 | |
| lubuskie | m. Gorzów Wlkp. | 4 052,40 | 3 315,60 |
| m. Zielona Góra | 4 052,40 | 3 315,60 | |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 3 838,45 | 3 140,55 | |
| pozostałe | 3 624,50 | 2 965,50 | |
| łódzkie | m. Łódź | 4 515,50 | 3 694,50 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 096,13 | 3 351,38 | |
| pozostałe | 3 676,75 | 3 008,25 | |
| małopolskie | m. Kraków | 5 112,80 | 4 183,20 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 694,80 | 3 841,20 | |
| pozostałe | 4 276,80 | 3 499,20 | |
| mazowieckie | m. Warszawa | 6 588,32 | 5 390,44 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 634,80 | 3 792,11 | |
| pozostałe | 3 862,33 | 3 160,09 | |
| opolskie | m. Opole | 3 901,15 | 3 191,85 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 3 714,15 | 3 038,85 | |
| pozostałe | 3 527,15 | 2 885,85 | |
| podkarpackie | m. Rzeszów | 4 049,65 | 3 313,35 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 3 809,85 | 3 117,15 | |
| pozostałe | 3 570,05 | 2 920,95 | |
| podlaskie | m. Białystok | 4 458,85 | 3 648,15 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 166,53 | 3 408,98 | |
| pozostałe | 3 874,20 | 3 169,80 | |
| pomorskie | m. Gdańsk | 5 303,10 | 4 338,90 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 912,88 | 4 019,63 | |
| pozostałe | 4 522,65 | 3 700,35 | |
| śląskie | m. Katowice | 4 773,45 | 3 905,55 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 395,33 | 3 596,18 | |
| pozostałe | 4 017,20 | 3 286,80 | |
| świętokrzyskie | m. Kielce | 4 691,21 | 3 838,27 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 3 955,54 | 3 236,35 | |
| pozostałe | 3 296,28 | 2 696,96 | |
| warmińsko-mazurskie | m. Olsztyn | 5 465,35 | 4 471,65 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 133,58 | 3 382,02 | |
| pozostałe | 3 444,65 | 2 818,35 | |
| wielkopolskie | m. Poznań | 5 924,60 | 4 847,40 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 5 043,72 | 4 126,68 | |
| pozostałe | 4 203,10 | 3 438,90 | |
| zachodniopomorskie | m. Szczecin | 4 516,60 | 3 695,40 |
| gminy sąsiadujące ze stolicą województwa | 4 215,75 | 3 449,25 | |
| pozostałe | 3 914,90 | 3 203,10 |
Źródło: BGK, obliczenia własne Notus Doradcy Finansowi
W wielu, szczególnie dużych, miastach limity cen dla rynku wtórnego są ustalone na bardzo niskim poziomie i z pewnością nie zrewolucjonizuje to programu. Jednak dodanie tego segmentu rynku nieruchomości pozwoli na praktyczne objęcie programem także mniejszych miast.
Dodatkowi współkredytobiorcy
Z programu Mieszkanie dla Młodych w dalszym ciągu skorzystać będą mogły tylko osoby samotne, samotnie wychowujące dzieci oraz małżeństwa. Grupa docelowych kredytobiorców, którzy są jednocześnie nabywcami nieruchomości się nie zmieni. Wbrew pojawiającym się często opiniom mieszkania ciągle nie będą mogły wspólnie nabyć osoby pozostające w nieformalnym związku. Nowelizacja przewiduje jednak złagodzenie kryterium związanych ze współkredytobiorcą, który „podnosi” zdolność kredytową, ale nie będzie współwłaścicielem mieszkania. W myśl dotychczasowych przepisów do kredytu mogą zostać „dołączeni” wstępni (np. rodzice), zstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy. Nowelizacja przewiduje zlikwidowanie tej zamkniętej listy pozostawiając bankom udzielającym kredytów określenie, kto może być współkredytobiorcą. Należy o tym pamiętać, gdyż wiele banków także we własnych procedurach określa listę współkredytobiorców i nie zawsze osoby niespokrewnione mogą być współkredytobiorcami.
Ograniczenie wcześniejszej spłaty
Nowelizacja ustawy wprowadza także ograniczenie we wcześniejszej spłacie kredytu. Aktualnie nic nie stoi na przeszkodzie, aby teoretycznie kredyt spłacić nawet następnego dnia po jego uruchomieniu. Pozwala to na otrzymanie dopłaty także osobom, które dysponują dużymi środkami własnymi. Po zmianie przepisów w przypadku całkowitej spłaty lub nadpłaty przekraczającej kwotę otrzymanego wsparcia konieczne będzie zwrócenie części lub nawet całości otrzymanej dopłaty. Takie ograniczenie będzie obowiązywać w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości, ale warto także mieć świadomość, że niezależnie od ustawowego ograniczenia w spłacie banki mogą swobodnie także kształtować opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu.
Spółdzielnie objęte MdM
Nowelizacja przepisów pozwoli na objęcie programem także mieszkań budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Oczywiście, jeśli do tej pory spółdzielnia działała jak deweloper i budowała mieszkania w oparciu o tzw. „ustawę deweloperską”, to takie mieszkania mogły być kredytowane w ramach MdM. Problem pojawiał się w sytuacji, gdy spółdzielnia budowała działając w oparciu o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i gdy nabywca wnosił wkład budowlany. W myśl dotychczasowych przepisów o kredyt z dopłatą można było ubiegać się dopiero po zakończeniu budowy i rozliczeniu kosztów. Nowelizacja zakłada, że mieszkanie budowane przez spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły być objęte rządowym programem także na etapie budowy.
Nowelizacja przepisów MdM nie wprowadzi rewolucji w programie. Dołączenie rynku wtórnego spowoduje, że program zacznie funkcjonować także w mniejszych miejscowościach, ale oddziaływanie tych zmian na duże ośrodki będzie niewielkie. Przy tak niskich limitach cen dla rynku wtórnego w wielu miastach będzie niezwykle trudno znaleźć mieszkanie kwalifikujące się do programu. Największymi „zwycięzcami” nowelizacji będą rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci. Dla tych osób poziom dopłat znacząco wzrośnie i o ile to możliwe to ci kredytobiorcy powinni poczekać do wejścia w życie nowych przepisów. Biorąc pod uwagę dalszy proces legislacyjny możemy oczekiwać, że nowe przepisy wejdą w życie po wakacjach.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy Finansowi
Powyższe opracowanie jest wyrazem osobistych opinii i poglądów autora i nie powinno być traktowane, jako rekomendacja do podejmowania jakichkolwiek decyzji związanych z opisywaną tematyką. W szczególności nie stanowi analizy inwestycyjnej, ani analizy finansowej, ani rekomendacji w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U.2005, poz. 206 nr 1715) oraz Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz.U.2005, Nr 183, poz. 1538 z późn. zm.).
Dom Kredytowy NOTUS S.A. ani jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania, ani za szkody poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie niniejszego opracowania.
