Brak możliwości zakupu lub budowy domów, a w przypadku mieszkań, tych z drugiej ręki tak wygląda okrojony program rządowego wsparcia dla nabywców nieruchomości, który ma funkcjonować pod nazwą Mieszkanie dla młodych. Dopłaty, zwłaszcza w przypadku bezdzietnych rodzin, będą wyraźnie niższe niż w Rodzinie na swoim, a ich konstrukcja spowoduje, że będą też mniej odczuwalne w domowym budżecie.
Niestety Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zdementowało przypuszczenia, zgodnie z którymi w nowym programie dopłat miałyby być zniesione limity ceny, po jakich nabywane mogą być nieruchomości. Wciąż więc tak jak w obecnie działającym programie Rodzina na swoim – ograniczona ma być górna granica ceny, jaką będzie można zapłacić za nowe lokum. Plus jest jednak taki, że jeżeli komuś uda się kupić mieszkanie tańsze niż limit, to dopłatę dostanie do ceny mieszkania wynikającej z limitu.
Zobrazujmy to przykładem. Jeśli np. w Warszawie program Mieszkanie dla młodych pozwoli na zakup lokalu o cenie nieprzekraczającej 290 tys. zł (5,8 tys. zł za metr), a komuś uda się kupić lokal za 200 tys. zł (4 tys. zł za m kw.), to dostanie dopłatę na poziomie minimum 10% liczonych od 290 tys. zł. Pamiętajmy jednak, że MdM jest dopiero na etapie koncepcji. Przed nami jeszcze konsultacje społeczne i międzyresortowe, a potem cały proces legislacyjny. Nie ma więc pewności czy, kiedy i w jakim ostatecznie kształcie wejdzie w życie zapowiadany program dopłat. Co najmniej przez pół roku nabywcy mieszkań nie będą więc mieli dostępu do żadnego państwowego wsparcia.
W Mieszkaniu dla młodych niższe dopłaty
Trzeba o tym pamiętać siadając dziś z kalkulatorem, aby obliczyć co jest bardziej opłacalne zakup mieszkania z wykorzystaniem istniejącego dziś programu RnS czy poczekać na powstające MdM. Bez wątpienia w nowym programie dopłaty będą niższe. Gdyby w Warszawie potencjalny beneficjent kupił 50-metrowe mieszkanie za cenę 289,5 tys. zł, to w MdM mógłby liczyć na pieniądze z budżetu w kwocie od 28,9 tys. zł (dla singli i rodzin bezdzietnych) do 57,9 tys. zł (dla rodzin z dziećmi, które doczekają się w nowym mieszkaniu trzeciej pociechy). W przypadku programu RnS rodzina (nawet bezdzietna) może liczyć na dopłatę w wysokości około 75,6 tys. zł. Jest to najbardziej dobitny przykład, który pokazuje, że bezdzietne rodziny będą w nowym programie mogły liczyć na mniej niż w obecnym. Gdyby natomiast nabywcą mieszkania był singiel, to z programu RnS otrzymałby około 45,3 tys. zł dopłat, a w MdM 28,9 tys. zł.
Nowy program nie faworyzuje małych mieszkań
Jeszcze większą przewagę RnS ma nad MdM w sytuacji, w której singiel kupuje mieszkanie 30-metrowe. W Rodzinie dopłata mogłaby wynieść maksymalnie 45,3 tys. zł (czyli tyle samo, ile w przypadku zakupu 50-metrowego lokum), z kolei w nowym programie tylko 17,4 tys. zł. Przykład ten pokazuje, że w nowym programie na relatywnie mniejsze niż dziś dopłaty będą mogli liczyć single, którzy planują zakup mieszkania znacznie mniejszego niż 50 m kw.
Nowa dopłata z góry, mniej odsetek do zapłacenia
Warto podkreślić, że dopłaty w programie MdM mają być przekazywane beneficjentowi od razu, a więc stanowić substytut wkładu własnego. Może to pozwolić potencjalnym nabywcom na wybór atrakcyjniejszych ofert kredytów lub rzadziej korzystać z dodatkowo płatnego ubezpieczenia niskiego wkładu. Co więcej fakt, że nabywca pieniądze otrzymuje z góry, powoduje też, że musi od banku pożyczyć na zakup mniej pieniędzy i od niższej kwoty opłacać odsetki. W efekcie do banku trzeba oddać mniej kapitału i mniej odsetek. Gdyby te wartości zsumować, może się okazać, że w niektórych przypadkach miałyby one większą wartość niż dopłaty do kredytu, które można otrzymać w programie Rodzina na swoim.
Posłużmy się przykładem rodziny z dwojgiem dzieci, która chciałaby kupić w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 289,5 tys. zł i po roku urodziłoby się trzecie dziecko. Zgodnie z szacunkami Home Broker dopłatę w Rodzinie na swoim można oszacować na 75 559 zł. W MdM dopłata wyniosłaby 57 895 zł. Jednak z uwagi na to, że o taką sumę zmniejsza się kwota kredytu, beneficjenci niejako zyskaliby dodatkowe 58 678 zł odsetek, których nie musieliby odprowadzić do banku (kredyt na 25 lat, oprocentowanie 6,5%). Z punktu widzenia czysto rachunkowego ich korzyść w całym okresie kredytowania mogłaby być większa więc niż w przypadku programu RnS.
Większa ulga dla domowego budżetu w Rodzinie
Takim podejściem nabywcy mieszkań się jednak nie kierują. Z doświadczeń doradców Home Brokera wynika bowiem, że najważniejsze dla nich jest zminimalizowanie bieżących obciążeń, jakie wiążą się z zakupem mieszkania. I w tym względzie Rodzina ma zdecydowana przewagę nad Mieszkaniem. W pierwszym przypadku rodzina z trójką dzieci kupująca mieszkanie za 289,5 tys. zł płaciłaby przez pierwszych osiem lat ratę 1103 zł. W MdM: byłoby to 1661 zł na początku i 1564 zł po urodzeniu trzeciego dziecka.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker
Wojciech Boczoń