Mieszkanie dla studenta w Olsztynie już za 800 złotych

Nieruchomości 24.07.2014 (16:15)

Kolejna odsłona wakacyjnego cyklu, prezentującego aktualną sytuację na rynku wynajmu mieszkań w najważniejszych ośrodkach akademickich Polski, poświęcona została Olsztynowi. Opracowanie przygotowane przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson Realty SA powstało dla StrefyNieruchomosci.blog.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis otoDom.pl.

Informacje w nim zawarte powinny przybliżyć studentom możłiwości charakteryzujące lokalny rynek nieruchomości pod kątem wynajmu mieszkania na okres studiów. Odpowie więc na pytania, gdzie najłatwiej znaleźć odpowiednią ofertę i na jakie przeciętne koszty należy być przygotowanym. Rynek wynajmu przedstawiono w szerszym kontekście, uwzględniającym charakterystykę ośrodka akademickiego i sytuacji demograficznej miasta.

Charakterystyka miasta – Olsztyn – studia wśród jezior i lasów

Olsztyn to stolica województwa warmińsko-mazurskiego. Miasto położone jest w granicach Pojezierza Olsztyńskiego, nad rzeką Łyną. Liczbę mieszkańców Olsztyna szacuje się na około 175 tys. Co ważne, Olsztyn znajduje się w nielicznym gronie miast, których ludność nie zmniejsza się. W ostatnich dwudziestu latach liczba mieszkańców tego miasta wzrosła o prawie 7 tys. Trend ten ma silne podstawy, gdyż wspiera go zarówno dodatni przyrost naturalny, jak i dodatnie saldo migracji. Bez wątpienia miasto korzysta na braku konkurencyjnego ośrodka miejskiego w regionie. Główne gałęzie olsztyńskiego przemysłu to przemysł oponiarski (drugi ośrodek po Dębicy), drzewny oraz meblarski.

Olsztyn jest bardzo zielonym miastem. Lasy zajmują ok. 20% powierzchni miasta.
W granicach miasta leży 15 jezior oraz przepływają trzy rzeki. Ze względu na położenie, miasto jest ważnym i atrakcyjnym ośrodkiem turystycznym.

Stolica województwa warmińsko-mazurskiego pełni rolę regionalnego ośrodka akademickiego. W Olsztynie w roku akademickim 2012/2013 studiowało około 38 tys. studentów na siedmiu uczelniach. Dominującą uczelnią jest Uniwersytet Warmińsko – Mazurski (ok. 32 tys. studentów). Jest to również jedna z dwóch uczelni publicznych w Olsztynie – druga to Wyższe Seminarium Duchowne Metropolii Warmińskiej „Hosianum”. Pozostałe pięć uczelni to uczelnie niepubliczne:

Olsztyńska Szkoła Wyższa im. Józefa Rusieckiego,
Wyższa Szkoła Informatyki i Zarządzania im. T. Kotarbińskiego
Wyższa Szkoła Informatyki i Ekonomii TWP w Olsztynie,
Wydział zamiejscowy Wyższej Szkoły Ekonomicznej im. Janusza Korczaka w Warszawie,
Wydział zamiejscowy Gdańskiej Wyższej Szkoły Administracji.

Zdecydowana więszkość budynków dydaktyczych Uniwersytetu Warmińsko – Mazurskiego zlokalizowana jest na terenie Kortowa, nieliczne znajdują się w centrum miasta. W okolicach centrum mieszczą się za to budynki większości uczelni prywatnych.

Uniwersytet Warmińsko-Mazurski dysponuje 3 360 miejscami w 11 domach studenckich,
z czego 2 613 miejsc znajduje się w 9 budynkach na terenie miasteczka uniwersyteckiego Kortowo. Zasób ten pozwala na zakwaterowanie ok. 10% studentów największej olsztyńskiej uczelni. Przemysław Kotwicki z serwisu otoDom.pl dodaje, iż Kortowo jest powodem dumy UWM. Liczący 230 ha, leżący wśród zieleni i nad dwoma jeziorami, kampus uniwersytecki uznawany jest za najpiękniejszy w Polsce i jeden z najpiękniejszych w Europie. Na miejscu jest tu m.in. 95-hektarowe Jezioro Kortowskie z piaszczystą plażą, oferujące znakomite warunki do wypoczynku i uprawiania sportów wodnych (na miejscu oczywiście działają wypożyczalnie sprzętu wodnego). Studenci znajdą tu zatem wszystko, co potrzebne do nauki, rozwijania pasji oraz wypoczynku.

Nic dziwnego, iż wielu studentów chciałoby tu zamieszkać. Miejsc jest jednak zbyt mało. W tej sytuacji rozwiązaniem pozostaje wynajęcie mieszkania.

Rynek wynajmu – struktura oferty, ceny, popularne lokalizacje

Według ogłoszeń zamieszczonych na portalu otoDom.pl, studenci szukający obecnie mieszkania do wynajęcia na terenie Olsztyna mogą wybierać spośród 457 ofert. Zdecydowanie najwięcej – ok. 60% ofert dotyczy mieszkań dwupokojowych, natomiast najtrudniej o mieszkania czteropokojowe – stanowią one niespełna 3% całej oferty. Kawalerki, często pierwsze samodzielne mieszkania studentów, stanowią niewielką część ofert – około 14%.

Struktura oferty mieszkań na wynajem w Olsztynie według liczby pokoi

Źródło: obliczenia na podstawie serwisu otoDom.pl

Jak kształtują się zatem średnie ceny ofertowe mieszkań do wynajęcia w Olsztynie? Najtańsze są oczywiście mieszkania jednopokojowe – średnio 848 zł/m-c. Mieszkania dwupokojowe są o około 200 zł droższe – 1 082 zł/m-c. Wynajęcie mieszkania trzypokojowego to koszt średnio 1 435 zł/m-c. Najdroższe są mieszkania czteropokojowe – średnio 1 788 zł/miesiąc, co w przeliczeniu na pokój daje 447 zł. Wynajęcie większego mieszkania w kilka osób potrafi zatem znacznie obniżyć wydatki, oczywiście kosztem mniejszej prywatności.

Średnie ceny wynajmu mieszkań w Olsztynie według liczby pokoi

Źródło: obliczenia na podstawie serwisu otoDom.pl

Oprócz czynszu płaconego właścicielowi mieszkania, na studentach wynajmujących lokal spoczywają również inne opłaty tj.: czynsz administracyjny oraz media. W związku z tym szacując rzeczywiste koszty należy je uwzględnić.

Analizując przeciętne ceny najmu mieszkania w poszczególnych dzielnicach Olsztyna można stwierdzić, iż najwyższe stawki występują w dzielnicach: Śródmieście, Dajtki i Podegrodzie. Najwyższe ceny w Śródmieściu są, oprócz udogodnień wynikających z centralnej lokalizacji, związane z bliską odległością niepublicznych uczelni wyższych, które nie mają rozbudowanej oferty miejsc w domach studenckich. Z kolei dzielnica Podegrodzie jest atrakcyjnym kompromisem i to pomimo tego, iż zabudowane jest głównie budynkami z wielkiej płyty. Blisko stąd zarówno do centrum, jak i do miesteczka uniwersyteckiego. Tymczasem w dzielnicy Dajtki, kojarzącej się przede wszystkim z osiedlem domów jednorodzinnych, oferty wynajmu mieszkań często tak naprawdę dotyczą właśnie wynajęcia jednego poziomu w takim budynku. Dobrze wyposażone nieruchomości, spokojna okolica i bliskość Kortowa, to czynniki, które przy relatywnie niewielkiej liczbie ofert przekładają się na wysoki poziom cen najmu w tej części miasta.

Analizując liczbę ofert w poszczególnych dzielnicach uwagę zwraca osiedle Jaroty (praktycznie co czwarta oferta wszystkich mieszkań na wynajem). Bardzo duża liczba mieszkań do wynajęcia wynika z faktu, iż jest to największe pod względem liczby mieszkańców osiedle Olsztyna. Dostępną tutaj ofertę charakteryzuje także stosunkowo duża różnorodność. Studenci mają tu do wyboru mieszkania zarówno ze starszych, jak i nowszych budynków. Duża konkurencja przekłada się na poziom cen. Wynajęcie mieszkania na tym osiedlu kosztuje o około 10% mniej niż wynosi średni poziom cen liczony dla całego miasta. Drugim pod kątem liczby ofert skupiskiem mieszkań na wynajem jest centralna część Olsztyna.

Kto odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – porada prawnicza

Obowiązki najemcy w przedmiocie napraw wynajmowanego lokalu określa art. 6B Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten zawiera katalog zamknięty napraw, do których zobowiązany jest najemca, który obejmuje naprawę i konserwację podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, łącznie z ich wymianą, jak również wymianę i konserwację osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, konserwację i naprawę etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymianę, naprawę i konserwację przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, a także naprawę i konserwację innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Z powyższego wynika, że katalog napraw obciążających najemcę jest niezwykle szeroki. Strony jednakże mogą w oparciu o art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów odmiennie ukształtować obowiązki najemcy związane z konserwacją i naprawą lokalu. W praktyce oznacza to objęcie przez Strony Umowy postanowieniami kodeksu cywilnego, a w szczególności art. 681 kc, zgodnie z którym do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Warto w umowie zaznaczyć kwotę niezbędną do przeprowadzenia naprawy w lokalu, która stanowiła będzie podstawę do uznania czy dana naprawa mieści się w katalogu drobnych napraw z art. 681 kc, które obciążają najemcę. Np. za naprawy do wysokości 200 złotych odpowiada najemca. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych nieporozumień z wynajmującym.

Jeżeli strony w umowie nie wprowadzą żadnych zapisów odnośnie napraw w lokalu, domyślnie zastosowanie będzie miała ustawa o ochronie praw lokatorów (za wyjątkiem umów najmu okazjonalnego). Warto zatem, z punktu widzenia najemcy, każdorazowo wprowadzić do umowy najmu klauzulę z art. 681 k.c.- Kancelaria Adwokacka HILLS LTS S.A.

Pod tymi linkami możecie pobrać sprawdzoną umowę najmu oraz protokół przekazania lokalu: