W ostatnim czasie dużo mówi się o rosnących cenach mieszkań. Wrażenie potęgują zawyżone ceny w ofertach sprzedaży i sytuacja w Gdańsku, gdzie ceny faktycznie odczuwalnie wzrosły. W rzeczywistości, dostępność mieszkań w ciągu minionych 5 lat niemal się nie zmieniła. Co prawda ceny lokali w dużych miastach wzrosły średnio o ok. 20%, ale wynagrodzenia zwiększyły się o ok. 25%. Z wyliczeń Expandera wynika, że aby kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 w dużym mieście potrzeba 99 średnich pensji. Pięć lat temu były to 104 pensje.
Patrząc na ogłoszenia pokazujące mieszkania na sprzedaż, można się przestraszyć widząc poziomy podawanych tam cen. Z danych NBP wynika jednak, że nie należy się nimi nadmiernie przejmować. Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym dla siedmiu największych miast była aż o 18% wyższa niż transakcyjna. Cena jaka faktycznie została zapłacona za mieszkanie była więc zdecydowane niższa niż ta podana w ogłoszeniu.
Gdy znajdziemy wymarzone mieszkanie, a sprzedawca oczekuje wygórowanej ceny, warto się więc targować. Jeśli to niewiele da, to czasami lepiej zaczekać. Zwykle, w miarę upływu czasu, sprzedający stają się coraz bardziej skłonni do obniżek. Nie oznacza to jednak, że uda nam się uzyskać taką cenę jakie obserwowaliśmy kilka lat temu. Od 2013 r. ceny w dużych miastach wzrosły średnio o ok. 20%. W praktyce dużo jednak zależy od tego w jakim mieście będziemy dokonywali zakupu. Dla przykładu na rynku wtórnym w Gdańsku ceny w tym czasie wzrosły aż o 46%, a w Kielcach niemal się nie zmieniły.
Dostępność mieszkań zależy jednak nie tylko od ich cen, ale bardziej od relacji naszych dochodów do cen. Ta natomiast niemal się nie zmieniła od 2013 r. Pięć lat temu średnia pensja wynosiła ok. 2700 zł, a obecnie ok. 3400 zł. Aby w 2013 r. kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 w dużym mieście* potrzebne były 104 średnie wynagrodzenia netto. W III kwartale tego roku było to natomiast 99 wynagrodzeń. Mieszkania są więc obecnie droższe, ale minimalnie bardziej dostępne niż pięć lat temu.
To oczywiście wartości średnie. W praktyce wszystko zależy ile wynosi nasze wynagrodzenie, o ile wzrosło w ciągu ostatnich 5 lat oraz o ile wzrosły ceny mieszkań w naszym mieście.
* skorzystaliśmy z średniej ceny transakcyjnej w III kw. 2018 r. dla 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Wojciech Boczoń