W najnowszej informacji GUS-u dotyczącej wstępnych danych budownictwa mieszkaniowego za okres trzech zakończonych kwartałów bieżącego roku uwagę zwracają dwa charakterystyczne symptomy. Po pierwsze aktywność gospodarcza inwestorów na krajowym rynku mieszkaniowym wciąż pozostaje na wyraźnie niższym poziomie niż w latach poprzednich. Z drugiej strony obserwujemy stałą poprawę wskaźników aktywności od samego początku roku do chwili obecnej.
Dane GUS-u za okres dziewięciu zakończonych miesięcy bieżącego roku sugerują wejście krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych w okres transformacji od stanu wyczekiwania do systematycznej poprawy aktywności gospodarczej.
Niestety, opublikowane statystyki jedynie w kwestii mieszkań oddanych do użytku są porównywalne z danymi ubiegłorocznymi. Lokali zakończonych było w sumie w omawianym okresie ponad 103 tys., co oznacza nieznaczny ponadjednoprocentowy spadek w stosunku do analogicznego okresu 2012 roku. Tradycyjnie inwestorzy indywidualni oddali nie tylko najwięcej – prawie 60 tys. mieszkań, ale także jako jedyni ze wszystkich kategorii inwestorów wykazali bez mała 5-procentowy progres rdr. Z kolei deweloperzy ukończyli w omawianym okresie o ponad jedną trzecia lokali mniej, notując spory, ponad ośmioprocentowy spadek w stosunku do wyniku trzech pierwszych kwartałów roku ubiegłego.
Z kolei od stycznia do września 2013 r. inwestorzy w sumie rozpoczęli budowę prawie 98 tys. mieszkań, co daje wynik o jedną szóstą gorszy od ubiegłorocznego. Bardzo podobnie prezentują się statystyki dotyczące pozwoleń na budowę. W sumie w omawianym okresie było ich prawie 105 tys., co oznacza spadek rdr o 18 proc.
W obu przypadkach – mieszkań rozpoczętych oraz wydanych pozwoleń, podobnie jak w kwestii mieszkań ukończonych, wyraźnie lepsze wyniki od deweloperów zarówno w liczbach bezwzględnych jak i odniesieniach procentowych do roku ubiegłego zanotowali inwestorzy indywidualni.
Na podstawie tylko tych liczb trudno jest dopatrywać się jednoznacznie pozytywnych trendów w ramach tegorocznych osiągnięć statystycznych krajowego budownictwa mieszkaniowego. Niewątpliwie istotny spadek uruchamianych inwestycji oraz pozwoleń na budowę w odniesieniu do analogicznego okresu lat poprzednich może sugerować pozostawanie rynku mieszkaniowego w fazie spowolnienia bez wyraźnych widoków na rychłą poprawę sytuacji.
Obraz segmentu pierwotnego rodzimej mieszkaniówki prezentuje się jednak dużo korzystniej w każdym kolejnym raporcie GUS, jeżeli wziąć pod uwagę liczby obrazujące statystyki miesięczne, a następnie porównać tegoroczny układ zmian ilościowych w kolejnych miesiącach do analogicznego układu z lat ubiegłych.
W przypadku deweloperów i mieszkań, których budowę rozpoczęła ta kategoria inwestorów, w ostatnim miesiącu nie uległa większemu zakłóceniu obowiązująca od początku roku łagodna tendencja wzrostowa. Liczba budów rozpoczętych nie zmieniła się wprawdzie znacząco w stosunku do sierpnia br., jednak w stosunku do września ubiegłego roku wzrosła grubo o ponad jedną piątą. Biorąc pod uwagą fakt, że tego typu sytuacja powtarza się w ostatnich miesiącach po raz kolejny, trudno nie dojść do wniosku, że deweloperzy z coraz większą nadzieją spoglądają w przyszłość.
Licząc jednak od wiosny ubiegłego roku, czynnikiem skutecznie negującym jakiekolwiek próby dopatrywania się symptomów ożywienia na krajowym rynku pierwotnym mieszkań, był systematyczny spadek wartości liczbowych obrazujących wydane deweloperom pozwolenia na budowę. Ich spadający od kwietnia 2012 wolumen sugerował raczej pesymistyczne postrzeganie zmian koniunkturalnych w gospodarce w średnim terminie przez inwestorów budujących mieszkania na sprzedaż. Dlatego też odnotowany we wrześniu wynik na poziomie 5835 pozwoleń, oznaczający wzrost mdm o 36,6 proc. oraz rdr o 27,9 proc. należy ocenić bardzo pozytywnie, ale także uznać za dawno oczekiwany, być może najważniejszy przełom w tegorocznych gusowskich statystykach mieszkaniowych.
W ten sposób we wstępnych wynikach GUS podsumowujących osiągnięcia krajowego budownictwa mieszkaniowego w skali trzech zakończonych kwartałów br., mamy do czynienia z wyraźną kontynuacją pozytywnych trendów. Coraz wyraźniejsze wydają się jednak czynniki świadczące o zmianie nastawienia inwestorów, w tym przede wszystkim deweloperów, z zachowawczo-wyczekującego na proinwestycyjne. Jeżeli statystyki dotyczące przede wszystkim mieszkań rozpoczętych oraz nowych pozwoleń na budowę w kolejnych okresach będą wykazywać dalszy systematyczny wzrost miesiąc do miesiąca, a coraz więcej na to wskazuje, już w pierwszym, najdalej drugim kwartale nowego roku rynek potwierdzi fakt przejścia krajowej mieszkaniówki z fazy spowolnienia do koniunkturalnego cyklicznego ożywienia
Jarosław Jędrzyński, RynekPierwotny.com
Wojciech Boczoń